Nummer met lokaal tarief

Terugbetaling voorschot bij aankoopbelofte

Onze advocaten zijn gespecialiseerd in Vastgoedrecht.

Contacteer ons via het online formulier of bel ons kantoor te Gent, Antwerpen of Brussel.

Share on twitter
Share on facebook
Share on google
Share on linkedin

In deze casus werd op 30 december een aankoopbelofte ondertekend, waarbij uitdrukkelijk werd gestipuleerd dat deze gedurende een termijn van zeven dagen zou gehandhaafd worden.

Op 3 januari wordt door de belover een voorschot van 15.000,00 EUR betaald door middel van een cheque.

Pas op 6 januari wordt de lichting van de belofte (gedateerd op 4 januari) door de makelaar van de verkoper aangetekend verzonden.

Aangezien de koper van oordeel is dat er geen rechtsgeldige koop tot stand is gekomen, vordert zij het voorschot terug. De verkoper weigert echter hierop in te gaan, waarop deze door de koper wordt gedagvaard in terugbetaling van het voorschot van 15.000,00 EUR.

Berekening termijn lichting belofte

Een aankoopbelofte staat in principe steeds onder een tijdsbepaling. De Rechtbank gaat in het vonnis over tot interpretatie van de tijdsbepaling dewelke werd opgenomen in de aankoopbelofte, waarvan de inhoud als volgt luidt:

“De belover verleent bijgevolg een optie tot verkoop aan de eigenaar-verkoper die vrij is gedurende een termijn van zeven dagen vanaf heden deze optie al dan niet te lichten middels schriftelijke mededeling aan de belover.” en “Deze aankoopbelofte wordt aangegaan door de belover die verklaart bekwaam te zijn om over te gaan tot aankoop van voormeld eigendom, en is geldig tot 06/01/2012”

Terecht oordeelt de Rechtbank dat de lichting van 4 januari, maar pas verzonden op 6 januari, laattijdig is:

“De dag van 30 december 2011 inbegrepen zijnde in de bedongen optietermijn, was/is de zevende en laatste dag van deze termijn dan ook 5 januari 2012 (30112 + 31112 + 01101 + 02/01 + 03/01 + 04101 + 05101 = zeven dagen). Dit vindt ook bevestiging onderaan het bewuste document, waar wordt gepreciseerd dat de aankoopbelofte geldig is tot (niet: tot en met) 6 januari 2012.

Zoals de eiseres terecht stelt, was de uiterste datum voor de verweerster om haar verkoopoptie te lichten derhalve 5 januari 2012.”

De Rechtbank stelt ook dat het overhandigen van de cheque tot betaling van een voorschot niet automatisch het bewijs van het tijdig lichten van de belofte en van een voltrokken overeenkomst oplevert.

Handgeschreven voorwaarden bij het lichten van de belofte

Bij het lichting van de belofte had de verkoper bovendien handgeschreven voorwaarden toegevoegd aan het document. Bij een aankoopbelofte komt pas een overeenkomst tot stand wanneer partijen een onvoorwaardelijk akkoord hebben over alle bestanddelen. Voegt de verkoper voorwaarden toe aan de belofte, dan dient dit juridisch gekwalificeerd te worden als een aanbod, waarbij het tot stand komen van de overeenkomst zal afhangen van het akkoord van de koper.

Een wilsovereenstemming dient aldus de Rechtbank bewezen te worden:

“Samen met de eiseres kan men zich overigens afvragen of de verweerster de verkoopoptie überhaupt wel heeft gelicht. De aanvaarding van de bewuste aankoopbelofte blijkt namelijk niet onvoorwaardelijk te zijn geschied, maar gepaard te zijn gegaan met een aantal (handgeschreven) toevoegingen aan de oorspronkelijke inhoud van het document dat de eiseres op 30 december 2011 heeft ondertekend. Dit gaat uiteraard niet op. Die toevoegingen van latere datum, waarvan de verweerster haar akkoord blijkbaar afhankelijk heeft gemaakt, heeft de eiseres – op haar beurt – nooit aanvaard. Ook om die reden is er, in de voorliggende zaak, in werkelijkheid nooit sprake geweest van een (volwaardige) wilsovereenstemming tussen de partijen.”

Intrest op terugbetaling van het voorschot

Artikel 1378 van het Burgerlijk Wetboek stipuleert als volgt:

“Art. 1378 BW. Indien hij die ontvangen heeft, te kwader trouw was, moet hij niet alleen het kapitaal teruggeven, maar ook de interesten of de vruchten, te rekenen van de dag van de betaling.”

De betaling van het voorschot dient immers gekwalificeerd te worden als een onverschuldigde betaling, aangezien nooit een overeenkomst tot stand kwam.

Intrest daarop is pas verschuldigd, wanneer hij die ontvangen heeft te kwader trouw was.

De kwade trouw werd in deze casus aanvaard op grond van volgende redenen:

“Nochtans moet de makelaar van de verweerster, die in haar naam en voor haar rekening het door de eiseres betaalde voorschot heeft ontvangen, destijds terdege hebben geweten dat dit voorschot – bij gebreke van onderhandse verkoopovereenkomst – op dat ogenblik nog niet verschuldigd was, temeer daar de door de eiseres ondertekende aankoopbelofte van 30 december 2011 door deze makelaar zelf blijkt te zijn opgesteld (en de inhoud ervan hem/haar dus zeker gekend moet zijn geweest).”

Rechtspraak

    Verkoper moet voorschot en intresten terugbetalen na vervallen koopbelofte

    Tussen de partijen is nooit een koop-verkoop gesloten – met alle gevolgen van dien. De verkoper is bijgevolg wettelijk verplicht tot terugbetaling van het door de kandidaat-koper betaalde voorschot dat zij (via haar makelaar) heeft ontvangen. De verkoper kan aan deze wettelijke verplichting geen voorwaarden verbinden (om haar eigen rechtspositie veilig te stellen, inzonderheid ten aanzien van de fiscus en/of eventuele latere derdeverkrijgers van het goed).

    Bekijk de uitspraak op 21 augustus 1970

Gerelateerde online diensten

Er zijn voor dit artikel geen gerelateerde online diensten. U kan via deze link een overzicht van onze online diensten bekijken.

Vond U dit artikel nuttig? Bedank ons met een review op google!
Gent
Antwerpen!

Kantoren

Gent

Brugsevaart 31

9030 Gent

+32 (0)9 349 61 23

Antwerpen

Brusselstraat 51

2018 Antwerpen

+32 (0)3 369 12 72

Brussel

Burg. Etienne Demunterlaan 5

1090 Jette

+32 (0)2 669 09 14