Lening in een aankoopbelofte
De techniek van de aankoopbelofte bespreken we in een ander artikel.
De aankoopbelofte is een eenzijdige rechtshandeling waarbij de belover zich verbindt het onroerend goed te kopen tegen een bepaalde prijs. Indien de verkoper deze verbintenis aanvaardt, komt in principe rechtsgeldig een verkoop tot stand. In dat geval is zelfs geen compromis vereist en kan iedere partij aandringen op het verlijden van de notariële akte.
Het is daarom van groot belang dat de belover zich volledig bewust is van de gevolgen van deze rechtshandeling. De voorwaarden die de mogelijk koper zou stellen bij het ondertekenen van de compromis, dienen ook bij de ondertekening van de aankoopbelofte reeds gestipuleerd te worden. Zo is het ook verstandig om in de aankoopbelofte, zo de financiering van de potentiële aankoop nog niet rond is, een opschortende voorwaarde op te nemen tot het bekomen van een hypothecaire lening.
De koop zal dan, zelfs bij aanvaarding door de verkoper, niet tot stand komen tot wanneer de opschortende voorwaarde vervuld is. Vindt de mogelijke koper dus geen lening, dan zal de verkoop nooit bestaan hebben en kan de verkoper op zoek naar een andere koper.
Wettelijke basis
De opschortende voorwaarde wordt geregeld onder de artikelen 1181 ev. van het Burgerlijk wetboek:
§ II. OPSCHORTENDE VOORWAARDE.
Art. 1181. Een verbintenis onder een opschortende voorwaarde aangegaan, is die welke afhangt ofwel van een toekomstige en onzekere gebeurtenis, ofwel van een gebeurtenis die reeds heeft plaatsgehad, maar aan partijen nog onbekend is.
In het eerste geval kan de verbintenis niet uitgevoerd worden dan nadat de gebeurtenis heeft plaatsgehad.
In het tweede geval heeft de verbintenis haar gevolgen met ingang van de dag waarop zij is aangegaan.
Art. 1182. Wanneer de verbintenis is aangegaan onder een opschortende voorwaarde, blijft het risico van de zaak die het voorwerp van de overeenkomst uitmaakt, voor de schuldenaar die zich slechts verbonden heeft ze te leveren ingeval de voorwaarde vervuld wordt.
Indien de zaak geheel teniet gegaan is buiten de schuld van de schuldenaar, is de verbintenis teniet.
Indien de zaak schade geleden heeft buiten de schuld van de schuldenaar, heeft de schuldeiser de keus om ofwel de verbintenis teniet te doen, ofwel de zaak te eisen in de staat waarin zij zich bevindt, zonder vermindering van de prijs.
Indien de zaak schade geleden heeft door de schuld van de schuldenaar, heeft de schuldeiser het recht om ofwel de verbintenis teniet te doen, ofwel de zaak te eisen in de staat waarin zij zich bevindt, met schadevergoeding.
Modaliteiten van de voorwaarde
De opschortende voorwaarden kan verbonden worden aan verschillende modaliteiten. Wel moet gelet worden op de geldigheid van de voorwaarde, aangezien een louter potestatieve voorwaarde (wanneer de vervulling ervan louter aan de wil van de partij ten gunste van wie de voorwaarde werd bedongen, is verbonden) geen gevolgen kan ressorteren en dus als niet-geschreven wordt beschouwd.
In het bijzonder is het van belang aandacht te besteden aan het bedrag waarvoor financiering moet gezocht worden. Bij het onnauwkeurig bepalen van het bedrag is het mogelijk dat de koper later het deksel op de neus krijgt.
Zo oordeelde het Hof van Beroep te Antwerpen reeds dat hoewel de belover er niet in slaagde een hypothecair krediet te verwerven de koper toch gehouden was tot het eerbiedigen van de belofte.
De reden hiervan was gelegen in het feit dat de opschortende voorwaarde slechts betrekking had op een krediet van 130.000,00 EUR. Terwijl in werkelijkheid de belover een krediet van 180.000,00 EUR diende te bekomen. De verkoper beriep zich dan op art. 1178 BW dat luidt:
“De voorwaarde wordt geacht vervuld te zijn, wanneer de schuldenaar die zich onder die voorwaarde verbonden heeft, zelf de vervulling ervan verhinderd heeft.”
Doordat de belover niet kon of wou overgaan tot de verkoop zoals bepaald in de aankoopbelofte, werd deze veroordeeld tot het schadebeding dat hierin was opgenomen ten belope van 10% van de verkoopprijs of in casu een bedrag van 18.000,00 EUR.
Wat duidelijk moge maken dat het onzorgvuldig en achteloos tekenen van een aankoopbelofte verstrekkende gevolgen kan hebben voor de belover …
Meer informatie over een huis aankopen is te vinden via onze gids over hoe een huis te kopen.
