Aankoopbelofte
De aankoopbelofte is bij de verkoop van een woning een veelvoorkomende juridische techniek.
Bij een aankoopbelofte verleent de belover voor een bepaalde termijn een optie aan de verkoper om al dan niet in te gaan op de aangeboden prijs en eventuele voorwaarden. Vaak worden deze beloftes getekend op advies van de makelaar. De precieze draagwijdte hiervan is helaas niet altijd even goed gekend.
Ook de techniek van de verkoopbelofte wordt vaak toegepast, waarbij de situatie omgekeerd wordt: de verkoper wordt dan de belover.
De successieve combinatie van beide beloften kan daarbij als juridische constructie gebruikt worden om de verkoop pas op een later, al dan niet binnen een door de partijen gekozen periode, te laten plaatsvinden.
De geldigheid van een belofte is naar Belgisch recht vaststaand. Echter is het onverstandig zelf aan de slag te gaan met deze ingewikkelde juridische figuur.
Volwaardige overeenkomst
De aankoopbelofte die door de verkoper aanvaard wordt, kan immers een volwaardige overeenkomst tot stand doen komen. Enerzijds moet in principe dan voldaan zijn aan alle wettelijke informatiebepalingen. Anderzijds is het opstellen van een zogenaamde ‘compromis’ niet meer vereist en begint de termijn voor het betalen van de registratierechten al te lopen met alle gevolgen vandien.
Anders is het geval waarbij een mede-eigenaar een wederzijdse aan- en verkoopbelofte tekent onder het voorbehoud van goedkeuring door de overige eigenaars van een onverdeeld aandeel. Daarbij wordt aangenomen dat er geen verkoop tot stand komt bij de aanvaarding van de belofte, wanneer de belofte betrekking heeft op de volledige eigendom, aangezien niet alle partijen betrokken zijn.
Risico’s aankoopbelofte
Vaak wordt de aankoopbelofte opgesteld door de makelaar van de verkoper, die alle belang heeft bij de naleving ervan zodat een verbrekingsclausule wordt opgenomen en voor de koper belangrijke voorwaarden niet ingeschreven worden.
De risico’s zijn daarbij niet altijd goed in te schatten door de potentiële koper. Het is van groot belang daarom de aankoopbelofte steeds na te laten lezen en waar nodig te wijzigen of aan te vullen.
Ook bestaan er risico’s in geval van stedenbouwkundige problemen. (Gent, 25 februari 2009, R.W. 2010-11, 746, infra) Ook de bepaling van art. 5.2.5 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening is volgens sommige rechtspraak niet van toepassing op een aankoopbelofte, aangezien het geen onderhandse verkoopovereenkomst betreft.
Bezin dus alvorens dergelijke verregaande overeenkomst te tekenen en laat bij voorkeur de aankoopbelofte nalezen en win juridische bijstand in.
In het arrest van het Hof van Beroep Gent 25 februari 2009 wordt nader ingegaan op de problematiek van de bepalingen van ruimtelijke ordening. Lees hier de integrale tekst.
Als samenvatting kan hierover meegegeven worden:
Het aanzien door de eerste rechter (en niet betwist in graad van hoger beroep) van een aankoopbelofte als een koopovereenkomst betreft enkel het negotium en niet het instrumentum. De verplichtingen van artikel 141 DRO zijn hierop niet van toepassing. De niet-vermelding van de stedenbouwkundige bestemming van het onroerend goed in de aankoopbelofte is zodoende niet strafrechtelijk gesanctioneerd. Bij afwezigheid van verdere kunstgrepen is geen bedrog voorhanden.
Waar niet bewezen wordt dat de koper voorafgaand aan de ondertekening van de aankoopbelofte, de nodige informatie heeft ingewonnen omtrent de stedenbouwkundige mogelijkheden van het aan te kopen onroerend goed, zulks in functie van de door geplande inrichting van de bedrijfsruimte als atelier en stapelplaats van glas, is er geen verschoonbare dwaling in zijnen hoofde.
Toepassing consumentenregels op de aankoopbelofte
De wetgeving in verband met marktpraktijken is van dwingend recht en vaak gebonden aan strafsancties. Zo zijn er onrechtmatige bedingen die nietig verklaard kunnen worden wanneer ze strijdig worden bevonden met deze regelgeving.
De vraag is in hoeverre de consumentenbescherming ook toepasselijk is op de aankoopbelofte.
In dat opzicht is een uitspraak van de Voorzitter van de Rechtbank van Koophandel te Antwerpen interessant. Twee kandidaat-kopers ondertekenden een aankoopbelofte op het kantoor van de vastgoedmakelaar. Zij deden een bod van 240.000,00 EUR op een woning onder de opschortende voorwaarde van goedkeuring van financiering. De aankoopbelofte was geldig gedurende een maand.
De verkopers lieten echter via de makelaar onmiddellijk weten dat zij niet zouden ingaan op het volgens hun te lage bod.
De kandidaat-kopers kunnen hiermee niet akkoord gaan en stellen dat de verkoper gebonden is door hun bod, aangezien het beding in de aankoopbelofte dat stelt dat de verkoper slechts verbonden is na zijn definitief en schriftelijk akkoord strijdig is met art. 32, 1 WHPC.
De Voorzitter gevat door een stakingsvordering dienaangaande stelt in duidelijk bewoordingen dat deze regel van de wet handelspraktijken niet toepasselijk kan zijn op een aankoopbelofte. Er is namelijk geen wederkerige overeenkomst die gesloten is tussen een verkoper en een consument. Een aankoopbelofte is per definitie een eenzijdige verbintenis.
Ontbinding en schadevergoeding
Het is ook nuttig te melden dat zowel de aankoop- als verkoopbelofte in principe niet intrekbaar zijn en evenmin ontbonden kunnen worden aangezien het eenzijdige rechtshandelingen betreffen. Zie hieromtrent een arrest van het Hof van Beroep te Gent van 17 december 2008.
Wil de belover toch van aankoopbelofte onderuit, dan heeft dit mogelijks verregaande gevolgen. Net zoals bij het verbreken van een compromis is in veel gevallen een forfaitaire schadevergoeding van 10% op de verkoopprijs voorzien.
De complexiteit van de aankoopbelofte zorgt er echter voor dat soms de nietigheid van de belofte de clausules van schadevergoeding doet vervallen.
Cassier & Van Maldeghem advocaten helpen U graag verder bij vragen omtrent een aan- of verkoopbelofte.
