Integrale tekst arrest:
EINDARREST
– In de zaak met het rolnummer 2007/AR/2340 van:
V. D. C. C., ,
geboren te op , en
wonende te ,
appellant tegen het vonnis van de rechtbank van eerste aanleg te Gent, op tegenspraak gewezen door de veertiende kamer dd. 12-6-2007, oorspronkelijk verweerder,
tegen :
nv FLANDERS BUILDING,
met zetel te 9000 Gent, Nieuwewandeling 62,
met ondernemingsnr. 0427.949.845,
geïntimeerde, oorspronkelijk eiseres,
velt het hof het volgend arrest.
Bij verzoekschrift neergelegd ter griffie van het Hof op 21 september 2007 tekende de heer C. V. D. C. (hierna “V. d. C.” genoemd) hoger beroep aan tegen het vonnis op tegenspraak gewezen op 12 juni 2007 door de rechtbank van eerste aanleg te Gent, 14de kamer, tussen V. d. C. en de N.V. Flanders Building (hierna “Flanders Building” genoemd) in de zaak met het rolnummer A.R. nr. 07/10/A.
De partijen werden ter openbare terechtzitting gehoord in hun middelen en conclusies. De overgelegde stukken werden ingezien.
Aangezien geen exploot van betekening van het bestreden vonnis voorligt en de partijen geen gewag maken van de betekening ervan, is het hoger beroep tijdig ingesteld. Het is eveneens regelmatig naar de vorm.
Antecedenten
Zowel de feitelijke als de procedurele voorgaanden en de standpunten van de partijen werden reeds uitvoerig en gedetailleerd door de eerste rechter in het bestreden vonnis uiteengezet, zodat hiernaar kan worden verwezen.
Oorzaak van onderhavig geschil is een door V. D. C. op 21/8/2006 ondertekende “aankoopbelofte” waarbij hij een vast bod van 281.000 euro deed op de aankoop van “grond + woning te 12000 m² …voldoende door de belover bezocht en gekend”. Dit aankoopbod was onherroepelijk gedurende de termijn van 30 dagen te rekenen vanaf de datum van ondertekening. Dit document werd nog diezelfde dag “voor akkoord” ondertekend door een aangestelde van de bvba Infinimo (hierna “Infinimo” genoemd), zijnde de immobiliënmakelaar waarop Flanders Building als eigenaar van het te koop gestelde onroerend goed beroep had gedaan met het oog op de verkoop ervan. De aankoopbelofte voorzag in een schadeloosstelling van 10% indien de belover afzag van de aankoop.
Bij schrijven van 8/9/2006 bracht V. D. C. aan Infinimo ter kennis dat hij afzag van de aankoopbelofte om reden dat er van bij de start verkeerde en ontwijkende informatie werd gegeven omtrent (ver)bouwmogelijkheden van het perceel sectie B waarop de hofstede stond. Zo zou hem de belofte zijn gedaan dat er op 75% van de huidige bebouwde oppervlakte mocht gebouwd worden met een maximum van 1000 m³, wat ingevolge een negatief advies van zijn architect niet mogelijk bleek.
Op de vergadering van 7/9/2006 zou zelfs gebleken zijn dat er alleen een lichte wijziging aan de te verbouwen hoeve kon worden aangebracht “wat volledig NIET strookt met wat wij willen en wat is afgesproken.” Wat V. D. C. juist wilde en wat exact was afgesproken wordt in dit schrijven niet nader toegelicht. Wel werd hem op voormelde vergadering, waarop ook de eigenaar aanwezig bleek, een dossier overhandigd met betrekking tot zonevreemde woningen.
Naderhand zou blijken dat de “woning” waarvan sprake in de aankoopbelofte, en op de verkoopborden aangeduid als “Totaal te renoveren vriendelijke HOFSTEDE met lange dreef. Samen of afzonderlijk te koop” een zonevreemde woning betrof gelegen in agrarisch gebied.
De intrekking van het verkoopaanbod door V. d. C. had voor gevolg dat hij bij aangetekend schrijven dd. 26/9/2006 uitgaande van de raadsman van Flanders Building in kennis werd gesteld van de inwerkingtreding van de voorziene forfaitaire schadevergoeding van 10% en werd uitgenodigd binnen de 8 dagen het bedrag van 28.100 euro te betalen.
V. D. C. protesteerde dit schrijven bij brief dd. 4/10/2006 van zijn raadsman o.m. in volgende bewoordingen :
“Mijn cliënt bevestigt de inhoud van zijn brief van 8 september 2006. Het aangesteld immobiliën kantoor heeft wel degelijk bevestigd ten aanzien van mijn cliënt dat het mogelijk was om op deze grond een afwijking te krijgen waardoor het mogelijk wordt dat mijn cliënt daarin zijn handel zou gaan vestigen. In de gegeven omstandigheden werd de verkoop-belofte gedaan op grond van door de aangestelde van uw cliënte gegeven foutieve informatie.
Mijn cliënt beschouwt zijn koopverbintenis als nietig gelet op het bestaan van dwaling. De vraag kan zelfs worden gesteld of hier geen sprake is van bedrog gezien de immobiliën makelaar toch best moet weten wat de mogelijkheden zijn op deze grond.”
Voor alle duidelijkheid dient gesteld dat V. D. C. een glashandelaar is die zijn bedrijf “GlassDesign” uitbaat in de nabije omgeving van het te koop gestelde goed, nl. (eveneens) te aan de . Hij was dus zeker bekend met de ligging van de “hofstede”. Blijkbaar was het zijn bedoeling de hoeve om te bouwen tot een atelier en werkplaats waarin hij eveneens zijn glas kon opslaan, en dit bleek, althans naar zijn bewering, compleet onmogelijk te zijn.
In een brief van 25/10/2006 betwist de raadsman van Flanders Building dat zijn cliënt of Infinimo verkeerde informatie had doorgegeven en schrijft : “De juiste informatie die aan uw cliënt werd medegedeeld, was :
– de mogelijkheid om de fermette af te breken en/of te renoveren
– een nieuw gebouw op te trekken van maximum 1.000 m³ binnen 75% van het oorspronkelijke gebouw
Dit zijn de regels die van toepassing zijn en waarvan uw cliënt op de hoogte werd gesteld…”.
In een brief van 7/12/2006 antwoordt de raadsman van V. D. C. hierop als volgt :
“… Mijn cliënt heeft de makelaar gemeld dat hij de boerderij dermate wou verbouwen dat hij er zijn zaak in kon onderbrengen.
Daarop werd hem gezegd dat dit geen probleem zou zijn want dat de fermette mag worden afgebroken en dat er in de plaats een nieuw gebouw mocht komen met een maximum van 1000 m³ binnen 75% van het oorspronkelijke gebouw.
De meest essentiële informatie was echter dat op deze locatie enkel een boerderij mag worden gebouwd en geen bedrijf. Door te zeggen dat mijn cliënt wel degelijk een nieuw gebouw mocht plaatsen zonder hem te melden dat dit een boerderij moest zijn, heeft mijn cliënt in een toestand van dwaling getekend, mogelijk zelfs bedrog.”
In het schrijven dd. 25/1/2007 aan de raadsman van Flanders Building doet de zaakvoerder van Infinimo, dhr. J. D. W., het relaas van de feiten en schrijft in het bijzonder :
“… Ik bevestigde deze mensen dat :
1. de betreffende hofstede compleet mocht worden gerenoveerd zoals ten andere vermeld op het publiciteitsbord, website en advertenties,
2. ofwel volledig mocht worden afgebroken en heropgebouwd met beperking tot een bouwvolume van 1000m³ en het respecteren van hetzelfde landelijke karakter en sfeer.
3. Het bouwen van een bunkerachtig gebouw is nooit door mezelf naar voor gebracht.
Uit de huidige conflictsituatie tussen uw cliënten en de heer V. D. C. C. kan ik enkel aflijden dat deze mensen mijn uitleg verkeerd hebben begrepen … ” (letterlijke weergave).
Intussen was Flanders Building bij exploot dd. 11/12/2006 reeds tot dagvaarding van V. D. C. overgegaan in veroordeling tot betaling van het bedrag van 28.100 euro vermeerderd met de gerechtelijke rente vanaf de dag van de ingebrekestelling, zijnde 26/9/2006 tot de dag der volledige betaling, meer de gedingkosten.
V. D. C. besloot tot de onontvankelijkheid (wegens niet naleving van artikel 3 Hyp. Wet), minstens de ongegrondheid van de hoofdvordering en formuleerde een tegenvordering in nietigverklaring van de koopovereenkomst, met verwijzing van Flanders Building tot de gedingkosten. Ondergeschikt besloot hij dat het schadebeding exorbitant was, aangezien het geenszins de voorzienbare schade dekte, en zodoende strijdig met artikel 1153 B.W. en nietig.
Flanders Building breidde haar (hoofd)vordering uit en vorderde subsidiair, indien de rechtbank van oordeel mocht zijn dat de aankoopbelofte als een koopverkoopovereenkomst diende gekwalificeerd te worden, de ontbinding ex tunc van deze overeenkomst in het nadeel van V. D. C. en de veroordeling van deze laatste tot een schadevergoeding van 28.100 euro meer de vergoedende intresten vanaf de datum van de ondertekening van de overeenkomst, met name 21/8/2006.
De eerste rechter aanzag de koopbelofte als een koopovereenkomst en verklaarde de vordering ontvankelijk en gegrond in de volgende mate. Hij ontbond de verkoopovereenkomst in het nadeel van V. D. C. en veroordeelde deze laatste tot betaling van een schadevergoeding van 28.100 euro, te vermeerderen met de gerechtelijke interest aan de wettelijke interestvoet vanaf 26/9/2006 (datum van ingebrekestelling) tot de dag van volledige betaling. Het anders- of meergevorderde werd als ongegrond afgewezen. Aldus wees de eerste rechter – impliciet doch ondubbelzinnig – de tegenvordering in nietigverklaring van de koopovereenkomst af als ongegrond. Het door V. D. C. aangehaalde bedrog achtte hij niet bewezen, evenmin als de ingeroepen dwaling, die volgens hem hoe dan ook onverschoonbaar was. Er bestond volgens de eerste rechter evenmin reden tot matiging van het strafbeding.
Met zijn hoger beroep beoogt V. D. C. de vernietiging van het bestreden vonnis en de afwijzing van de vordering van Flanders Building als onontvankelijk, minstens ongegrond, met veroordeling van deze laatste tot de gedingkosten van beide aanleggen.
Flanders Building van haar kant besluit tot de afwijzing van het hoger beroep als ongegrond en tot de bevestiging van het bestreden vonnis, met verwijzing van V. D. C. tot de gedingkosten van beide aanleggen.
Beoordeling
1. Beide partijen hebben in graad van hoger beroep hun middelen en argumenten, zoals uiteengezet in hun besluiten voor de eerste rechter, grotendeels herhaald. Deze zullen, in de mate deze dienend zijn, hierna worden ontmoet.
1.1. In dit verband dient wel opgemerkt dat door Flanders Building geen incidenteel beroep werd ingesteld tegen de beslissing van de eerste rechter waarbij hij, in navolging van de argumentatie van V. D. C., de aankoopbelofte aanzag als een koopovereenkomst tussen Flanders Building als verkoper en V. D. C. als koper. Aldus staat definitief vast dat tussen partijen op 21/8/2006 een koopverkoop is tot stand gekomen met alle gevolgen van dien. Voorts dient vastgesteld dat de partijen op geen enkel ogenblik betwisting hebben gevoerd omtrent de hoedanigheid waarin Infinimo is opgetreden; beide partijen zijn er steeds van uitgegaan dat Infinimo als lasthebber van Flanders Building heeft gehandeld bij het ondertekenen “voor akkoord” van de aankoopbelofte. De rechtsverhouding tussen Flanders Building en Infinimo dient derhalve ook door dit hof aangezien te worden als een lastgeving, en niet als een aanneming.
1.2. Het hof stelt eveneens vast dat V. D. C. noch in zijn beroepsakte noch in zijn in graad van hoger beroep neergelegde besluiten specifieke grieven aanvoert tegen het bestreden vonnis waarbij zijn oorspronkelijke argumentatie in verband met de beweerde strijdigheid van het forfaitair strafbeding met artikel 1153 B.W. met de gebeurlijke nietigheid tot gevolg, door de eerste rechter op gemotiveerde wijze werd afgewezen. Evenmin heeft hij in de beroepsprocedure specifieke grieven ingebracht tegen de toekenning van het strafbeding in het bestreden vonnis.
1.3. V. D. C. vordert in graad van hoger beroep de “vorderingen van geïntimeerde af te wijzen als onontvankelijk”. Voor de eerste rechter baseerde hij deze door hem ingeroepen onontvankelijkheid op de niet naleving van artikel 3 Hyp. Wet. Dit middel werd door de eerste rechter oordeelkundig en op gepaste wijze afgewezen. In de beroepsprocedure wordt hiertegen door V. D. C. geen specifieke grief aangevoerd. Voor zoveel als nodig verwijst het hof dienaangaande naar de overwegingen van de eerste rechter onder het punt IV. a) van het bestreden vonnis (p. 3, folio 921), die het hof alhier overneemt en tot de zijne maakt.
1.4. De grieven van V. D. C. hebben bijgevolg grotendeels, zoniet uitsluitend, betrekking op diens door de eerste rechter afgewezen tegenvordering tot nietigverklaring van de koopovereenkomst op grond van bedrog en/of dwaling. Diens hoger beroep is ontvankelijk. geïntimeerde noch het hof voeren trouwens (ambtshalve) middelen van onontvankelijkheid aan.
2. V. D. C. beroept zich in eerste instantie op bedrog in hoofde van Flanders Building, de listige kunstgrepen er volgens hem in bestaande dat de lasthebber van Flanders Building, met name Infinimo, de wettelijk verplichte vermeldingen, waartegenover een strafrechterlijke sanctie staat, niet heeft vermeld, en integendeel het verkochte goed heeft aangeduid als een woning met grond, daar waar Flanders Building, of haar lasthebber, gehouden waren te vermelden dat een hoeve met grond werd verkocht, gelegen in een landbouwgebied.
Er is bedrog wanneer een partij kunstgrepen of listen aanwendt om de andere partij op grond van een verkeerde voorstelling van zaken te bewegen tot het aangaan van de overeenkomst. Bedrog bevat een materieel bestanddeel, de kunstgreep of de list, en een psychologisch (moreel) bestanddeel, zijnde het opzet van een partij om door middel van de kunstgreep of list de andere partij tot het aangaan van de overeenkomst te bewegen.
Bedrog is dan een oorzaak van nietigheid van de overeenkomst, wanneer de kunstgrepen, door een van de partijen gebezigd, van die aard zijn dat de andere partij zonder die kunstgrepen het contract niet zou hebben aangegaan. Wie zich op bedrog beroept, draagt de bewijslast van zijn bewering (artikel 1116, tweede lid, B.W.).
Het louter feit dat in de “aankoopbelofte” de stedebouwkundige bestemming van het te koop gestelde onroerend goed niet werd vermeld, is niet als kunstgreep te aanzien, om de eenvoudige reden dat een “aankoopbelofte” géén onderhandse koopakte uitmaakt en de verplichting van artikel 141 DRO hierop aldus niet van toepassing is. Het aanzien van de “aankoopbelofte” als een koopovereenkomst betreft enkel het negotium, niet het instrumentum. De niet-vermelding van de stedenbouwkundige bestemming noch van het voorhanden zijn van een stedebouwkundige vergunning in de aankoopbelofte is zodoende strafrechterlijk gesanctioneerd. Er kan Flanders Building aldus geen strafrechterlijke inbreuk verweten worden, laat staan dat zij deze inbreuk met opzet heeft gepleegd teneinde de kandidaat-koper te misleiden.
V. D. C. betwist niet dat de aangestelde van Infinimo hem heeft medegedeeld dat het gebouw kon worden verbouwd of er een nieuwbouw kon worden opgetrokken voor zover het nieuwe gebouw voor 75% binnen de toen bebouwde oppervlakte zou vallen en een maximale inhoud van 1.000 m³ zou hebben. Hij betwist wel dat hem werd gezegd dat de verbouwing of de nieuwbouw een landelijk karakter moest hebben, zodat hij er geen bedrijfsgebouw kon neerzetten. Wel erkent hij dat hem een dossier m.b.t. zonevreemde woningen werd overhandigd, doch dit zou volgens hem pas gebeurd zijn op de vergadering van 7/9/2006. De kunstgreep zou er volgens V. D. C. dan ook in bestaan hebben dat door Infinimo, optredende als lasthebber van Flanders Building, hem werd voorgespiegeld dat de mogelijkheid bestond om het bestaande gebouw uit te breiden met een andere bestemming op grond van artikel 8.3 van het Besluit van de Vlaamse Regering van 28 december 2003, daar waar dit naderhand onjuist bleek te zijn, althans volgens V. D. C..
Vooreerst blijkt dat de partijen uiteenlopende versies geven omtrent wat er precies werd gezegd omtrent de stedenbouwkundige mogelijkheden van het te koop gestelde onroerend goed en omtrent wat V. D. C. er precies mee van plan was. Aangezien er niets op schrift werd gesteld en evenmin andere bewijzen worden aangebracht, is het voor het hof zeer moeilijk te achterhalen wat de waarheid precies is. Feit is dat de bewijslast op V. D. C. rust en hij aldus het bewijs dient te leveren van de door hem voorgehouden kunstgreep. In deze bewijsvoering slaagt hij niet. Dat Infinimo als vastgoedmakelaar en lasthebber van Flanders Building de potentiële koper V. D. C. bewust heeft misleid omtrent de stedenbouwkundige bestemming en mogelijkheden van het te koop gestelde onroerend goed, blijkt uit niets noch wordt zelfs maar aannemelijk gemaakt.
Daarenboven dient vastgesteld dat de ganse discussie omtrent de verbouwingsmogelijkheden van het pand zich pas heeft ontwikkeld terloops de procedure. In de voorliggende briefwisseling is geen enkele verwijzing te vinden naar het artikel 8.3 van het Besluit van de Vlaamse Regering van 28/12/2003. Het is dus evenmin aangetoond dat V. D. C. ten tijde van het ondertekenen van de aankoopbelofte, tijdstip waarop volgens hem het bedrog zou hebben plaatsgevonden, door Infinimo werd misleid door een doelbewuste verkeerde interpretatie van voormeld Besluit van de Vlaamse Regering.
Aldus dient besloten dat niet enkel het bestaan van kunstgrepen niet wordt bewezen, maar dat er evenmin op aanneembare wijze aangetoond wordt dat Flanders Building met opzet een aantal kunstgrepen zou hebben aangewend met als doel V. D. C. tot het ondertekenen van de aankoopbelofte te bewegen.
De eerste rechter overwoog derhalve volkomen terecht dat door V. D. C. niet bewezen, noch aannemelijk wordt gemaakt dat Flanders Building of haar lasthebber Infinimo de gewraakte inlichtingen opzettelijk verzwegen heeft. Het bedrog werd derhalve terecht afgewezen.
3. V. D. C. beroept zich eveneens op dwaling omtrent de zelfstandigheid van de zaak, erin bestaande dat hij dacht een ingrijpende verbouwing met uitbreiding van de hofstede te kunnen doen om zijn atelier en werkplaats erin onder te brengen, terwijl dit naderhand stedenbouwkundig niet mogelijk bleek.
Dwaling is de – onvrijwillige – verkeerde voorstelling die een partij heeft aangaande een bestanddeel van de overeenkomst bij het sluiten daarvan. Volgens artikel 1110 B.W. is dwaling alleen oorzaak van nietigheid , wanneer zij de zelfstandigheid betreft van de zaak die het voorwerp van de overeenkomst uitmaakt. Zij moet wezenlijk, doorslaggevend en aanwezig zijn op het ogenblik van het sluiten van de overeenkomst en bovendien onverschoonbaar, d.w.z. in de mate dat ook een redelijke persoon in gelijkaardige omstandigheden zou hebben gedwaald. Dwaling moet bewezen worden door de partij die zich erop beroept.
Op elke contractant rust de verplichting om voldoende informatie in te winnen. Gebeurt dit niet, dan is de dwaling onverschoonbaar.
Welnu, V. D. C. bewijst niet dat hij vooraf op diligente wijze de nodige informatie heeft ingewonnen omtrent de vraag in hoever het te koop gestelde goed de realisatie van het door hem vooropgestelde doel kon dienen nl. het inrichten van een bedrijfsruimte met atelier en opslagplaats voor glas. Blijkens zijn schrijven van 8/9/2006 aan Infinimo, heeft hij pas na het ondertekenen van de aankoopbelofte op een architect beroep gedaan om de bouwplannen op te maken. Hij bewijst niet dat hij zich voor het ondertekenen van de aankoopbelofte heeft geïnformeerd omtrent de stedenbouwkundige mogelijkheden van het onroerend goed.
Van een normaal voorzichtig handelaar mag nochtans redelijkerwijs verwacht worden dat hij, vooraleer hij een bindende aankoopbelofte ondertekent, zelf eerst inlichtingen neemt omtrent de stedenbouwkundige bestemming en de stedenbouwkundige mogelijkheden van het onroerend goed, dat hij wenst aan te kopen, zeker wanneer dit onroerend goed dienstig moet zijn voor de exploitatie van zijn handelsactiviteit. Terzake zocht V. D. C. immers specifiek een gebouw waarin hij zijn glas kon opslaan. Dit alles klemt des te meer het onroerend goed op de publiciteitsborden omschreven stond als een “Totaal te renoveren vriendelijke HOFSTEDE met lange dreef”(eigen onderlijning door het hof). V. D. C. wist bijgevolg – of diende minstens te weten – dat een hoeve werd verkocht en geen woning of bedrijfsgebouw. Hij houdt voor dat deze publiciteitsborden er pas zijn gekomen na zijn brief van 8/9/2006 toen het goed opnieuw te koop werd gesteld, doch dit lijkt het hof weinig waarschijnlijk, want dit zou betekenen dat Infinimo nieuwe borden heeft laten maken wat weinig aanneembaar is gelet op het nut en de kostprijs ervan. V. D. C. toont overigens niet aan dat de publiciteitsborden ten tijde van het ondertekenen van de aankoopbelofte op 21/8/2006 een andere beschrijving van het te koop gestelde goed bevatten dan deze voorkomende op het aan het hof voorgebracht fotomateriaal. Nog afgezien daarvan, kan men er niet om heen dat V. D. C. in de onmiddellijke nabijheid zijn glasbedrijf uitbaat en zodoende, beter dan wie ook, wist wat hij kocht. Trouwens iedereen kon de visu vaststellen dat het gebouw met bijgebouw een hofstede was. Dit blijkt genoegzaam uit het voorliggende fotomateriaal. A fortiori wist V. D. C. dit dus ook en juist dit had hem tot een grotere omzichtigheid moeten aanmanen vooraleer de aankoopbelofte te ondertekenen.
De dwaling in hoofde van V. D. C. is derhalve geenszins verschoonbaar en komt als dusdanig niet in aanmerking voor een nietigverklaring van de koopovereenkomst.
In werkelijkheid beroept V. D. C. zich zelfs – mede – op rechtsdwaling, nl. een dwaling omtrent het bestaan of de inhoud van wettelijke voorschriften of omtrent de daaraan te geven uitlegging of toepassing. Welnu, hieromtrent wordt onverschoonbaarheid uiterst zeldzaam aangenomen, aangezien eenieder wordt geacht de wet te kennen. Gelet op voorgaande overwegingen kan er dan ook van rechtsdwaling in hoofde van V. D. C. geen sprake zijn, nu hijzelf – minstens mede – aansprakelijk is voor zijn vergissing.
4. Gelet op alle voorgaande overwegingen en vaststellingen komt het hoger beroep dienvolgens ongegrond voor en dringt zich een bevestiging van het bestreden vonnis op.
Omtrent de gedingkosten van de eerste aanlegprocedure, oordeelde de eerste rechter op gepaste wijze.
Als in het ongelijk gestelde partij dient V. D. C. tot de gedingkosten van het hoger beroep te worden veroordeeld.
OP DEZE GRONDEN
HET HOF,
Rechtdoende op tegenspraak,
Gelet op artikel 24 van de wet van 15 juni 1935 op het taalgebruik in gerechtszaken,
Verklaart het hoger beroep ontvankelijk doch ongegrond;
Bevestigt het bestreden vonnis, in de mate waarin het werd bestreden;
Veroordeelt V. D. C. C. tot de gedingkosten van het hoger beroep, aan zijn zijde niet nuttig te begroten vermits deze toch te zijnen laste blijven, en aan de zijde van nv Flanders Building te begroten op 2.000 euro rechtsplegingvergoeding hoger beroep.
Aldus gewezen en uitgesproken in openbare terechtzitting van het Hof van Beroep te Gent, TWAALFDE KAMER, zetelend in burgerlijke zaken, op heden 25-2-2009.
