Nummer met lokaal tarief

Stedenbouwkundige informatie

Stedenbouwkundige informatie bij aankoopbelofte

Het aanzien door de eerste rechter (en niet betwist in graad van hoger beroep) van een aankoopbelofte als een koopovereenkomst betreft enkel het negotium en niet het instrumentum. De verplichtingen van artikel 141 DRO zijn hierop niet van toepassing. De niet-vermelding van de stedenbouwkundige bestemming van het onroerend goed in de aankoopbelofte is zodoende niet strafrechtelijk gesanctioneerd. Bij afwezigheid van verdere kunstgrepen is geen bedrog voorhanden.

Waar niet bewezen wordt dat de koper voorafgaand aan de ondertekening van de aankoopbelofte, de nodige informatie heeft ingewonnen omtrent de stedenbouwkundige mogelijkheden van het aan te kopen onroerend goed, zulks in functie van de door geplande inrichting van de bedrijfsruimte als atelier en stapelplaats van glas, is er geen verschoonbare dwaling in zijnen hoofde.

Meer Lezen

Dwaling over stedenbouwkundige bestemming

In een arrest van 24 mei 2012 kon het Hof van Beroep te Gent zich uitspreken over een geval van dwaling omtrent de stedenbouwkundige informatie die werd verstrekt n.a.v. de verkoop van een hoeve met bijhorende gronden.

Deze hoeve werd door de verkopers op het moment van de verkoop nog steeds door de verkopers in landbouwexploitatie uitgebaat.

Door de makelaar werd gewezen op de stedenbouwkundige beperkingen omwille van het zonevreemd karakter van de woning. Desalniettemin gingen de kopers over tot ondertekening van de compromis en navolgend de notariële akte waarbij de kopers beroep deden op hun eigen notaris.

De verkopers deden nadien een bouwaanvraag voor het verbouwen van de hoeve. Deze werd door het stadsbestuur echter geweigerd aangezien de bouwaanvraag een functiewijziging inhield van agrarische bestemming naar een residentiële bestemming daarbij verwijzende naar art. 145bis, §2 DRO.

Art. 145bis, 2 Decreet Ruimtelijke Ordening bepaalt immers:

“2. De vergunningverlenende overheid mag, bij het verlenen van een stedenbouwkundige vergunning die betrekking heeft op een vergunningsplichtige wijziging van de hoofdfunctie van een onroerend bebouwd goed met het oog op een nieuwe functie in de zin van artikel 99, § 1, eerste lid, 6°, alleen afwijken van de voorschriften van een gewestplan of een algemeen plan van aanleg in de volgende gevallen:

– het wijzigen van het gebruik van een bestaand vergund, eventueel leegstaand, landbouwbedrijf, dat volgens het gewestplan niet gelegen is in een recreatiegebied of een ruimtelijk kwetsbaar gebied, behoudens een parkgebied, met als nieuw gebruik uitsluitend wonen, én op voorwaarde dat de volgende voorschriften nageleefd worden:

1° de bedrijfswoning en de bijgebouwen die er fysisch één geheel mee vormen, krijgen als nieuw gebruik wonen met uitsluiting van meergezinswoningen, maar met inbegrip van tijdelijke verblijfsgelegenheden op voorwaarde dat landbouw als nevenbestemming nog aanwezig blijft;

2° de bedrijfsgebouwen van dit landbouwbedrijf mogen niet afgesplitst worden van de bedrijfswoning en kunnen enkel een nieuw gebruik krijgen als woningbijgebouwen, of als accommodatie voor tijdelijke verblijfsgelegenheden op voorwaarde dat landbouw als nevenbestemming nog aanwezig blijft;

– het wijzigen van het gebruik van een bestaand, vergund gebouw voor zover deze wijziging is opgesomd in een door de Vlaamse regering vast te leggen lijst.”

Daarop hebben de kopers de verkopers, makelaar en notaris in gebreke gesteld aangezien zij hen niet zouden hebben ingelicht over het feit dat een functiewijziging in natuurgebied onmogelijk was. De notaris zou aldus tekort zijn geschoten aan de op hem rustende informatieverplichting.

Tijdens de daarna volgende procedure in eerste aanleg hebben de kopers afstand gedaan van hun vordering t.a.v. de verkopers en de makelaar. De vordering tegenover de notaris werd echter gehandhaafd.

Het eerste vonnis wees de vordering tegen de notaris af en oordeelde dat deze laatste geen schending van enige informatieverplichting verweten kon worden, aangezien ten tijde van het ondertekenen van de compromis, waarbij de notaris niet betrokken was, het kwaad reeds was geschied.

Voor het Hof van Beroep argumenteerde de kopers dat als zij voldoende door de notaris zouden zijn geïnformeerd omtrent de gevolgen van de stedenbouwkundige toestand zij hun medewerking aan het verlijden van de notariële akte hadden kunnen weigeren.

Het Hof repliceert hierop dat er niet per se sprake kon zijn van een verschoonbare dwaling. Om zich op de dwaling te kunnen beroepen, moet immers bewezen worden dat deze verschoonbaar is en de fout dus niet te wijten is aan de partij die de dwaling inroept.

Door zich bij het ondertekenen van de compromis niet te laten bijstaan door een jurist of architect, terwijl zij wel op de hoogte waren van het feit dat het gebouw in natuurgebied lag, meent het Hof dat de kans zeer reëel is dat de vordering tot nietigverklaring op grond van dwaling gestrand zou zijn op de vereiste van de verschoonbaarheid.

Aldus besluit het Hof dat, zelfs al zou er een schending van de informatieverplichting ten laste van de notaris gelegd kunnen worden, deze schending alleszins niet in oorzakelijk verband staat met de beweerde schade.

Het Hof wees de vordering tot schadevergoeding dus af als ongegrond en bevestigde aldus het vonnis uitgesproken in eerste aanleg en veroordeelde de kopers tot de gerechtskosten.

Meer Lezen