2011/AR/2386
E. D., zonder gekend beroep, geboren te … en wonende te …;
appellant,
tegen het vonnis van de 2e B kamer van de rechtbank van eerste aanleg te Antwerpen van 10 mei 2011, aldaar gekend onder nr. A.R. 10/5285/A;
tegen:
F. V.D.V., zaakvoerder, geboren te … en wonende te …;
geïntimeerde,
* * * * *
1. De feiten
De feitelijke gegevens die aan het geschil ten grondslag liggen, kunnen worden samengevat als volgt:
– op 4 mei 2009 ondertekenen de partijen (de appellant als kandidaat-verkoper en de geïntimeerde als kandidaat-koper) een verkoop/aan-koopbelofte met betrekking tot een dakappartement, gelegen te …, tegen de prijs van 82.500,00 EUR;
– op 9 september 2009 licht de appellant de aankoopoptie;
– bij gebreke aan medewerking van de geïntimeerde wordt de notariële verkoopakte niet verleden;
– de appellant laat gelden dat de overeenkomst dientengevolge van rechtswege ontbonden is ten laste van de geïntimeerde en dat hem een schadevergoeding toekomt ten bedrage van 10% van de verkoopprijs of 8.250,00 EUR, meer intrest.
2. De voorafgaande rechtspleging
2.1. Bij het bestreden vonnis op 10 mei 2011 op tegenspraak verleend door de 2e B kamer van de rechtbank van eerste aanleg te Antwerpen:
– worden de vorderingen toelaatbaar verklaard;
– wordt de hoofdvordering van de appellant ongegrond verklaard;
– wordt de tegenvordering van de geïntimeerde als volgt gegrond verklaard;
wordt de verkoop/aankoopbelofte van 4 mei 2009 nietig verklaard;
wordt de appellant veroordeeld tot terugbetaling van het voorschot ten bedrage van 4.125,00 EUR, vermeerderd met de intrest aan de wettelijke rentevoet te rekenen vanaf de datum van de inleidende dagvaarding;
wordt voor recht gezegd dat dit voorschot, dat op een rubriekrekening bij het notariskantoor D.C. & D.D. staat, zonder kosten aan de geïn-timeerde wordt vrijgegeven, vermeerderd met de intrest sedert de datum van de inleidende dagvaarding;
– wordt de appellant veroordeeld tot de gedingkosten;
– en wordt het meer- en/of andersgevorderde afgewezen als onge-grond.
2.2. Bij zijn op 8 augustus 2011 ter griffie neergelegd “verzoekschrift in hoger beroep” tekent de appellant hoger beroep aan tegen het hierboven bedoelde vonnis van 10 mei 2011.
2.3. De zaak werd vastgesteld bij toepassing van artikel 747, §2, derde lid Ger. W. en behandeld op de terechtzitting van 3 september 2013.
3. De standpunten in hoger beroep
3.1. Naar luid van zijn op 25 juni 2012 ter griffie neergelegde “aanvul-lende en hernemende beroepsbesluiten” vraagt de appellant:
– zijn hoger beroep toelaatbaar en gegrond te verklaren;
– dienvolgens het bestreden vonnis teniet te doen;
– opnieuw te oordelen;
– zijn vordering ontvankelijk en gegrond te verklaren;
– bijgevolg,
te zeggen voor recht dat de verkoop/aankoopbelofte van 4 mei 2009 van rechtswege ontbonden is ten laste van de geïntimeerde per 8 maart 2010;
te zeggen voor recht dat de waarborgsom ten bedrage van 4.125,00 EUR te zijnen voordele dient te worden vrijgegeven;
de geïntimeerde tevens te veroordelen tot betaling van het saldo van de schadevergoeding ten bedrage van 4.125,00 EUR;
het bedrag van 8.250,00 EUR te vermeerderen met de verwijlintrest en met de gerechtelijke intrest;
– de geïntimeerde te veroordelen tot de kosten van het geding;
– en het arrest uitvoerbaar te verklaren bij voorraad, niettegenstaande voorziening en zonder borgstelling of kantonnement.
3.2. Bij zijn op 17 september 2012 ter griffie neergelegde “tweede aanvullende en tevens synthesebesluiten in graad van beroep” vraagt de geintimeerde:
– het hoger beroep van de appellant ontvankelijk, maar ongegrond te verklaren;
– bijgevolg het bestreden vonnis te bevestigen;
– en de appellant te veroordelen tot de kosten van het hoger beroep;
– in ondergeschikte orde,
te zeggen voor recht dat de vordering van de appellant ontvankelijk, maar ongegrond is;
het door hem betaalde voorschot ten bedrage van 4.125,00 EUR, zoals geplaatst bij de notaris, vrij te geven te zijnen bate;
en de appellant te veroordelen tot de kosten van het geding.
4. Beoordeling
4.1. Toelaatbaarheid van het hoger beroep
Het hof heeft kennis genomen van de door de wet vereiste processtukken, in behoorlijke vorm overgelegd, waaronder het bestreden vonnis van 10 mei 2011, waarvan geen akte van betekening wordt voorgelegd, en stelt vast dat door de appellant tegen dat vonnis tijdig, regelmatig naar vorm en op ontvankelijke wijze hoger beroep werd aangetekend.
4.2. Grond van de betwisting
4.2.1. De betwisting tussen de partijen betreft in eerste orde de geldigheid van de verkoop/aankoopbelofte van 4 mei 2009 en/of van de over-eenkomst die op 9 september 2009 is tot stand gekomen ingevolge het lichten van de aankoopoptie door de appellant. De geïntimeerde laat gelden dat die overeenkomst(en) nietig is (zijn), onder meer wegens miskenning van artikel 141 van het Decreet van 18 mei 1999 houdende
de organisatie van de ruimtelijke ordening (hierna het DRO), terwijl de appellant het tegendeel staande houdt.
4.2.2. Bij het voormelde DRO (waarvan de toepassing in de tijd op onderhavig geschil niet wordt betwist) wordt onder afdeling 5 (informatie-plicht met betrekking tot overeenkomsten), in artikel 141, voorgeschre-ven:
“Iedereen die een onderhandse akte van verkoop of van verhuring voor meer dan negen jaar van een onroerend goed, en ook van een vestiging van erfpacht of opstal opmaakt, moet vermelden of er voor het onroerend goed een stedenbouwkundige vergunning is uitgereikt en moet de meest recente stedenbouwkundige bestemming van dit goed met de benamingen gebruikt in het plannenregister overnemen.
De vastgoedmakelaars en andere personen die in de uitoefening van hun beroep of activiteit dergelijke onderhandse akte opmaken moeten artikel 99 van dit decreet integraal overnemen in de akte”,
terwijl artikel 146, eerste lid, 4° van hetzelfde decreet strafsancties voor-ziet voor zij die een inbreuk plegen “op de informatieplicht, bedoeld in artikelen 137 tot en met 142”.
4.2.3. Krachtens artikel 6 B.W. kan aan de wetten die de openbare orde en de goede zeden betreffen, door bijzondere overeenkomsten geen af-breuk worden gedaan. Hetzelfde geldt voor wetsbepalingen van dwingend recht. De bepalingen van de stedenbouwwetgeving zijn in de regel van openbare orde (vgl. Cass. 31 mei 1990, Arr. Cass. 1989-1990, 1250). Dat lijkt ook te gelden ten aanzien artikel 141 DRO, omdat de miskenning daarvan strafrechtelijk wordt gesanctioneerd bij artikel 146, eerste lid, 4° DRO. Minstens zijn die bepalingen van dwingend recht. Overeenkomsten aangegaan in strijd met de bepalingen van de stedenbouwwetgeving, waaronder artikel 141 DRO (ongeacht of laatstbedoelde wetsbepaling van openbare orde dan wel van dwingend recht is), kunnen dus nietig worden verklaard. Bij artikel 162, eerste lid DRO, wordt ten andere uitdrukkelijk voorgeschreven:
“De rechtbank … kan, op vordering van de kopers of de huurders van het goed, voorwerp van de in artikelen 146 tot en met 151 bedoelde vordering, naar gelang van het geval, hun titel van eigendomsverkrijging of van huur op kosten van de veroordeelde vernietigen, onverminderd het recht om vergoeding van de schade te eisen van de schuldige”.
4.2.4. De appellant laat in eerste orde gelden dat hier geen onderhandse akte van verkoop of verhuring van meer dan negen jaar, noch van een vestiging van erfpacht of opstal opgemaakt werd, zodat de hierboven geciteerde decretale bepalingen ter zake niet van toepassing zijn en van nietigheid van de overeenkomst van 4 mei 2009 en/of van de overeen-komst die op 9 september 2009 is ontstaan ingevolge het lichten van de aankoopoptie om die reden dus geen sprake kan zijn. Dat wordt betwist door de geïntimeerde.
Bij artikel 1589 B.W. wordt voorgeschreven:
“Verkoopbelofte geldt als koop, wanneer er wederzijdse toestemming van de partijen is omtrent de zaak en omtrent de prijs”.
Deze wetsbepaling is enkel toepasselijk op de wederzijdse verkoopbelofte waarbij de partijen, die het eens zijn omtrent de zaak en omtrent de prijs, onherroepelijk beschikken over het eigendomsrecht op de zaak (vgl. Cass. 7 oktober 1935, Pas. 1935, I, 355). In de onderhandse akte van 4 mei 2009 is een wederzijdse verkoop/aankoopbelofte neergelegd, waarbij de beloftes elkaar in de tijd opvolgen (zogenaamde “gekruiste opties”). De partijen bij die akte zijn het daarenboven eens, én omtrent de zaak (het appartement, gelegen te …) en omtrent de prijs (82.500,00 EUR). Bij de aankoop/verkoopbelofte van 4 mei 2009 wordt evenwel niet onherroepelijk beschikt over het eigendomsrecht op het pand. Er worden door de partijen daarbij alleen verbintenissen aangegaan om iets te doen (het aangaan van een verkoopovereenkomst). Artikel 1589 B.W. kan de geïntimeerde bijgevolg geen soelaas brengen.
Dat neemt niet weg dat, in geval van wederzijdse verkoop/aankoopbelofte zoals ter zake, de verkoopovereenkomst in principe tot stand komt door het lichten van één van de opties, zonder dat daartoe een hernieuwde wilsuiting van de belover vereist is. Bij het lichten van de
optie ontstaan de verbintenissen van de koper en van de verkoper van rechtswege, evenwel zonder terugwerkende kracht.
In de gegeven omstandigheden is hier, alvast principieel, ingevolge het lichten op 9 september 2009 van de aankoopoptie door de appellant wel degelijk een verkoopovereenkomst tot stand gekomen, dit conform de voorwaarden neergelegd in de onderhandse akte van 4 mei 2009.
De appellant verdedigt evenwel dat dit hier toch niet het geval zou zijn, omdat in de akte van 4 mei 2009 onder punt A.3 uitdrukkelijk wordt bedongen wat volgt:
“…
3. De VERKOOP zelf komt pas tot stand door het verlijden van de
AUTHENTIEKE AKTE
Partijen zijn, in afwijking van het gemeen recht, uitdrukkelijk overeengekomen dat de verkoop zelf pas tot stand komt door en op het ogenblik van het verlijden van de authentieke akte vaststellende die verkoop, zodat zij van deze verkoop een plechtig contract hebben gemaakt. Zolang de authentieke akte niet werd verleden, bestaat er dus nog geen verkoop maar enkel een verbintenis tot verkopen en/of een verbintenis tot kopen”.
Terecht betwist de geïntimeerde de geldigheid van die clausule wegens in strijd met de hierboven bedoelde bepalingen van het DRO.
Aangezien de strafwetten (waaronder artikel 146, eerste lid, 4° DRO) van openbare orde zijn, is elke overeenkomst die tot doel of voor gevolg heeft om de draagwijdte ervan te wijzigen, het toepassingsgebied ervan in te perken, iemand een misdrijf te doen begaan of de dader ervan van zijn strafrechtelijke verantwoordelijkheid te ontslaan, ongeldig (vgl. Cass. 6 september 2006, Arr. Cass. 2006, 1614).
De clausule onder punt A.3 heeft, zo niet tot doel, dan toch minstens voor gevolg, degene die de verbintenis aangaat een onroerend goed te kopen (de geïntimeerde), de bescherming te ontnemen die de wetgever op dwingende wijze voorschrijft door zijn tegenpartij (de appellant) reeds op het ogenblik van het aangaan van die verbintenis te verplichten tot het verstrekken van essentiële informatie omtrent het stedenbouwkundig statuut van het goed. De geïntimeerde verbindt zich immers reeds onmiddellijk en onherroepelijk, terwijl tegelijkertijd bedongen wordt dat in de verplichte vermeldingen bedoeld bij artikel 141 DRO door de appellant slechts later moet worden voorzien.
Het hierboven geciteerde beding van punt A.3 is bijgevolg nietig, dit ook en zelfs wanneer de bepalingen van het DRO niet van openbare orde, doch slechts van dwingend recht mochten zijn. Het beding waarvan spra-ke betreft immers een aan het geschil voorafgaande overeenkomst die als dusdanig uitgesloten is.
Uit dat alles volgt dat, ingevolge het lichten op 9 september 2009 van de aankoopoptie door de appellant, een verkoopovereenkomst is tot stand gekomen conform de voorwaarden neergelegd in de onderhandse akte van 4 mei 2009. Het gebeurlijk andersluidend standpunt van bepaalde rechtsleer en/of van de fiscale administratie kunnen daaraan geen afbreuk doen.
4.2.5. Uit niets blijkt dat hier aan de bepaling van artikel 141 DRO werd voldaan op 9 september 2009, datum van totstandkoming van de ver-koopovereenkomst. De stedenbouwkundige vermeldingen, bedoeld bij die wetsbepaling, ontbreken in de akte van 4 mei 2009. Dat wordt als dusdanig niet betwist. De verkoopovereenkomst waarvan sprake (niet de verkoop/aankoopbelofte van 4 mei 2009, zoals onterecht door de eerste rechter aanvaard) is bijgevolg nietig.
4.2.6. Er wordt beweerd noch bewezen dat de geïntimeerde, voor zover al mogelijk, de nietige verkoopovereenkomst zou hebben bevestigd.
4.2.7. Als dusdanig is er geen betwisting omtrent de gevolgen door de eerste rechter gehecht aan de nietigheid van de (verkoop)overeenkomst (teruggave aan de geïntimeerde van het betaalde voorschot met toebehoren en afwijzing van de vordering van de appellant).
4.2.8. In de gegeven omstandigheden wordt het bestreden vonnis bevestigd, met dien verstande dat de daarbij uitgesproken nietigverklaring de verkoopovereenkomst van 9 september 2009 tot voorwerp heeft, niet de verkoop/aankoopbelofte van 4 mei 2009. Het hoger beroep van de appellant wordt afgewezen als ongegrond.
4.2.9. Als in het ongelijk gestelde partij wordt de appellant veroordeeld tot de kosten van het hoger beroep (artikel 1017, eerste lid Ger. W.). Conform de vordering van de partijen wordt de rechtsplegingsvergoeding in hoger beroep vereffend op het bedrag van 990,00 EUR.
4.2.10. Op de vordering van de appellant om het arrest uitvoerbaar te verklaren bij voorraad, niettegenstaande alle verhaal en zonder mogelijkheid tot borgstelling of kantonnement, wordt niet ingegaan. Krachtens artikel 1118 Ger. W. heeft de voorziening in cassatie in burgerlijke zaken in principe geen schorsende werking, zodat deze vordering zonder bestaansreden is.
5. Beslissing
Het hof beslist bij arrest op tegenspraak.
De rechtspleging verliep in overeenstemming met de wet van 15 juni 1935 op het gebruik van de taal in gerechtszaken.
Het hof:
– verklaart het hoger beroep van de appellant ontvankelijk, maar ongegrond;
– bevestigt het bestreden vonnis, met deze wijziging dat de daarbij uitgesproken nietigverklaring de verkoopovereenkomst van 9 september 2009 tot voorwerp heeft, niet de verkoop/aankoopbelofte van 4 mei 2009;
– veroordeelt de appellant tot de kosten van het hoger beroep en vereffent die aan de zijde van de geïntimeerde gevallen kosten als volgt:
o de rechtsplegingsvergoeding in hoger beroep: 990,00 EUR
Dit arrest werd uitgesproken in de openbare zitting van VEERTIEN
OKTOBER TWEEDUIZEND DERTIEN door:
M. BLEYENBERGH raadsheer, dd. voorzitter
B. CATTOIR raadsheer
R. LYEN raadsheer
G. VELTMANS griffier
