Wat zijn de kosten verbonden aan het verbreken van een compromis?
Dit is een vraag die wij vaak ontvangen en dewelke toch een zeer genuanceerd antwoord vereist.
Vooreerst moet gekeken worden wat de aanleiding en reden is waarom een partij de verbreking van de compromis wenst.
Zijn er bijvoorbeeld verborgen gebreken? (1) Is er een probleem met de stedenbouwkundige vergunning? (2) Is de aangeschafte informatie niet correct? (3)
In al deze gevallen zal er geen sprake zijn van verbreking sensu stricto, maar eerder van de ontbinding of nietigheid van de compromis. Laten we deze gevallen afzonderlijk bekijken:
In geval van verborgen gebreken
(1) Indien er verborgen gebreken aanwezig zijn die het onmogelijk maken het volledige genot van het onroerend goed te hebben, kan de compromis vernietigd worden.
Stedenbouwkundige overtredingen
(2) Bij stedenbouwkundige overtredingen die niet werden medegedeeld, zal de ontbinding van de compromis gevraagd kunnen worden, indien de overtredingen voldoende zwaar zijn.
Schending van informatieverplichtingen
(3) Hetzelfde geldt indien de verschafte informatie (bv. door de makelaar) niet correct is gebleken. Ook in dat geval kan de ontbinding gevraagd worden.
Vordering tot ontbinding of vernietiging
De ontbinding of nietigheid volgt niet automatisch. Tenzij er in het geval van ontbinding een uitdrukkelijk ontbindend beding van toepassing is, moet steeds de toestemming van de rechter gevraagd worden.
De koper zal wel de mogelijkheid hebben om een aanvullende schadevergoeding te vragen. Op zich zijn hier dus in principe geen kosten aan verbonden voor de koper, indien de rechtbank het standpunt volgt, tenzij de eigen verdedigingskosten.
Anders is het geval waarin de koper zich bedenkt nadat zijn bod werd aanvaard, de aankoopbelofte werd gelicht, of er reeds een compromis werd getekend.
De reden voor de verbreking is dan geheel te wijten aan redenen die betrekking hebben op de koper zelf.
Welke schadevergoeding?
Meestal bepaalt de compromis in deze gevallen een schadevergoeding van 10% indien de koper niet overgaat tot het verlijden van de notariële akte (en dus betaling van de koopprijs).
Indien er géén schadevergoeding bepaald is, zal deze door de aangezochte rechtbank begroot worden. Vaak gaat men ook daar uit van een forfaitair percentage of vast bedrag.
Minnelijke ontbinding
Vermeldenswaardig is nog de mogelijkheid die erin bestaat de afgesloten koop minnelijk te ontbinden tegen een verlaagd registratietarief. Op die manier kunnen de verkoper en koper eenvoudig “scheiden” zonder rechterlijke tussenkomst. Bij een minnelijke ontbinding moeten de koper en verkoper onderling wel de schadevergoeding bepalen. Indien daarover geen consensus is, moet de rechter alsnog tussenkomen.
Soms nietigheid van het verbrekingsbeding?
In een aankoopbelofte of compromis wordt veelal ten aanzien van de koper bepaald dat een forfaitaire schadevergoeding betaald dient te worden wanneer de koper de overeenkomst verbreekt en niet tot het verlijden van de notariële akte kan overgegaan worden.
Dergelijke bedingen zijn vaak zeer streng, met een forfaitair percentage van 10%.
Vaak tracht de koper de nietigheid of ongeldigheid van zo een schadebeding in te roepen.
Het Hof van Beroep te Antwerpen diende zich recent te buigen over deze problematiek.
Daarbij werd een schending van het artikel 32 WHPC aangevoerd. Dit artikel bepaalde onder andere dat een vergoeding bij wanprestatie in het nadeel van de consument bij wederkerigheid ook van toepassing moet zijn op de wederpartij.
Het Hof oordeelde dat deze bepalingen geen toepassing kunnen vinden.
Het Hof stelde in casu dat de verkopers van een woning niet als een verkoper in de zin van de Wet Handelspraktijken kan worden beschouwd. De verkoop moet voor de toepassing van deze wet in het kader van de uitoefening van een beroepsactiviteit kaderen. De verkoop van een eigen woning, los van elke beroepsactiviteit, valt niet onder de strenge bepalingen van deze wet. De bepaling in de aankoopbelofte was dus niet nietig.
Het Hof te Antwerpen had in een eerdere zaak reeds beslist dat de schadevergoeding die bepaald is in een aankoopbelofte in het voordeel van de makelaar ook principieel onaangetast blijft door het vroegere art. 32 WHPC.
De makelaar wordt ten aanzien van de koper evenmin als verkoper beschouwd, omdat hij geen diensten aanbiedt aan de koper, doch enkel aan de verkoper.
Dit in tegenstelling tot de relatie met de verkoper. Het Hof van Beroep te Gent oordeelde bijvoorbeeld in een arrest van 17 december 2002 dat met betrekking tot een beding dat door een makelaar werd opgenomen in het nadeel van de consument art. 32, 15° WHPC weldegelijk een rol speelt. In dat geval moet de schadevergoeding wederkerig zijn, en dus ook toepassing vinden wanneer de makelaar zich niet aan het contract houdt.
