Verkoper moet voorschot en intresten terugbetalen na vervallen koopbelofte

Vastgoedrecht



Onze advocaten zijn gespecialiseerd in Vastgoedrecht.

Contacteer ons via het online formulier of bel ons kantoor te Gent, Antwerpen of Brussel.

Uitspraak op 5 juni 2012 (opgenomen onder het artikel: Terugbetaling voorschot bij aankoopbelofte)

IN DE ZAAK VAN:

Mevrouw M B,

Eiseres, vertegenwoordigd door Mr. Herman VAN MALDEGHEM en Mr. Gwendolyn CASSIER

TEGEN:

De V.Z.W. Z

Verweerster,

vonnist de rechtbank als volgt:

1. PROCEDURE

De zaak werd ingeleid bij dagvaarding, betekend op 25 april 2012.

De raadslieden van de partijen werden gehoord op de openbare terechtzitting van 22 mei 2012, waarna de debatten werden gesloten en de zaak in beraad werd genomen.

De rechtbank heeft kennis genomen van het dossier van de rechtspleging en van de door de partijen neergelegde stukken.

II. FEITEN EN VORDERING

1. Op 30 december 2011 ondertekende mevrouw M B (hierna: de eiseres) een aankoopbelofte met betrekking tot het hierna volgende onroerend goed: een woning + kapel eigendom van de V.Z.W. Z (hierna: de verweerster), en dit voor de prijs van 300.000,00 euro.

Wat betreft de termijn van deze aankoopbelofte, werd in het document van 30 december 2011 letterlijk bepaald: “De belover verleent bijgevolg een optie tot verkoop aan de eigenaar-verkoper die vrij is gedurende een termijn van zeven dagen vanaf heden deze optie al dan niet te lichten middels schriftelijke mededeling aan de belover. ” en “Deze aankoopbelofte wordt aangegaan door de belover die verklaart bekwaam te zijn om over te gaan tot aankoop van voormeld eigendom, en is geldig tot 06/01/2012” (sic).

De aankoopbelofte van 30 december 2011 kwam tot stand door bemiddeling van makelaar CENTURY 21 GROEP HESTERS. Aan deze laatste overhandigde de eiseres kort nadien een cheque d.d. 3 januari 2012 voor een bedrag van 1 5.000,00 euro tot betaling van het voorschot.

De door de eiseres ondertekende aankoopbelofte van 30 december 2011 blijkt nadien voor “gelezen en goedgekeurd” te zijn ondertekend door de verkoper, meer bepaald door een zekere “VAN BERGEN”, zonder nadere specificaties en zonder vermelding van de datum van ondertekening. Bij die gelegenheid blijken wél een aantal (handgeschreven) bijkomende voorwaarden en/of modaliteiten aan het document te zijn toegevoegd.

Per schrijven d.d. 4 januari 2012, aangetekend verzonden op 6 januari 2012, deelde de makelaar aan de eiseres mede dat haar aankoopbelofte door de verkoper werd aanvaard en dat zou worden overgegaan tot de opmaak van de onderhandse verkoopovereenkomst. Volgens de eiseres werd de verkoopoptie echter niet tijdig gelicht, zodat er tussen de partijen in werkelijkheid geen overeenkomst van koop-verkoop tot stand is gekomen. In ieder geval zou een dergelijke koop-verkoop, volgens de eiseres, hoe dan ook nietig zijn. De eiseres maakt dan ook aanspraak op terugbetaling van het door haar betaalde voorschot.

2. Op 25 april 2012 is de eiseres overgegaan tot dagvaarding. De vordering van de eiseres strekt ertoe om:

– te horen zeggen voor recht dat de aankoopbelofte d.d. 30 december 2011 is vervallen en dat tussen de partijen derhalve geen overeenkomst tot stand is gekomen, en de verweerster dienvolgens te horen veroordelen tot terugbetaling van de som van 15.000,00 euro, meer de verwijlintrest aan de wettelijke rentevoet vanaf 3 januari 2012, meer de gerechtelijke intrest;

– subsidiair, te horen zeggen voor recht dat noch de aankoopbelofte d.d. 30 december 2011 noch de (beweerde) overeenkomst d.d. 7 januari 2012 voldoen aan de geldigheidsvoorwaarden bepaald in artikel 1108 van het Burgerlijk Wetboek en de nietigheid ervan te horen uitspreken, en de verweerster dienvolgens te horen veroordelen tot terugbetaling van de som van 15.000,00 euro, meer de verwijlintrest aan de wettelijke rentevoet vanaf 3 januari 2012, meer de gerechtelijke intrest;

– nog meer subsidiair, de nietigheid van de beweerde overeenkomst te horen uitspreken op grond van artikel 101 van het Bodemdecreet wegens het ontbreken van (de inhoud van) een bodemattest, en de verweerster dienvolgens te horen veroordelen tot terugbetaling van de som van 1 5.000,00 euro, meer de verwijlintrest aan de wettelijke rentevoet vanaf 3 januari 2012, meer de gerechtelijke intrest.

In ieder geval wordt door de eiseres gevraagd om de verweerster te veroordelen tot alle kosten van het geding, aan de zijde van de eiseres vast te stellen op de kosten van dagvaarding, begroot op 375 947 euro, en de rechtsplegingsvergoeding, begroot op 2.750,00 euro (maximumbedrag), en om het uit te spreken vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, niettegenstaande aanwending van enig rechtsmiddel, zonder borgstelling en met uitsluiting van de mogelijkheid tot kantonnement.

3. Bij besluiten, neergelegd ter griffie op 22 mei 2012, vraagt de verweerster van haar kant om de vordering van de eiseres ontvankelijk doch ongegrond te verklaren, met dien verstande dat voorbehoud wordt geformuleerd om nader standpunt in te nemen omtrent de beweerde ongeldigheid/nietigheid van de aankoopbelofte en/of de aanvaarding ervan.

Verder vraagt de verweerster om 1° akte te nemen van haar bereidheid tot terugbetaling van het voorschot ten bedrage van 15.000,00 euro, onder de “restrictie” (sic) dat gerechtelijk of minnelijk wordt vastgesteld dat er geen overeenkomst is of deze ontbonden wordt, waarbij de eventuele fiscale gevolgen (registratierechten) door de eiseres dienen te worden gedragen, 2° te zeggen voor recht dat de eiseres wegens rechtsmisbruik geen aanspraak kan maken op vergoedende intresten op het voormelde bedrag noch op enige rechtsplegingsvergoeding, en 3° de eiseres te veroordelen tot de kosten van het geding, met inbegrip van rechtsplegingsvergoeding, begroot op 1 .320,00 euro (basisbedrag).

In ondergeschikte orde vraagt de verweerster, voor zover zij zou worden veroordeeld tot het betalen van een rechtsplegingsvergoeding, deze te herleiden tot het minimumbedrag, begroot op 82,50 euro.

III. BEOORDELING

1. Volgens de inhoud van het door haar ondertekende document van 30 december 2011. gold de aankoopbelofte van de eiseres – en dus ook de overeenstemmende verkoopoptie van de verweerster – (slechts) “gedurende een termijn van zeven dagen vanaf heden” (zie stuk 1 eiseres), m.a.w. voor een periode van zeven dagen vanaf 30 december 2011.

De dag van 30 december 2011 inbegrepen zijnde in de bedongen optietermijn, was/is de zevende en laatste dag van deze termijn dan ook 5 januari 2012 (30/12 + 31/12 + 01/01 + 02/01 + 03/01 + 04/01 + 05/01 = zeven dagen). Dit vindt ook bevestiging onderaan het bewuste document, waar wordt gepreciseerd dat de aankoopbelofte geldig is tot (niet: tot en met) 6 januari 2012.

Zoals de eiseres terecht stelt, was de uiterste datum voor de verweerster om haar verkoopoptie te lichten derhalve 5 januari 2012.

In het document van 30 december 2012 werd ook bepaald op welke wijze de optie diende te worden gelicht, namelijk “middels schriftelijke mededeling aan de belover” (zie stuk 1 eiseres) – met dien verstande dat deze formule dubbelzinnig is.

Immers, op die manier wordt het lichten van de optie wel onderworpen aan (de noodzaak van) een schriftelijke mededeling aan de kandidaat-koper – maar wordt geenszins verduidelijkt of de optie wordt gelicht bij de verzending van die schriftelijke mededeling door de kandidaat-verkoper dan wel bij de ontvangst en/of kennisname ervan door de kandidaat-koper.

Deze (onmogelijk op een andere wijze uit te klaren) onduidelijkheid noopt tot interpretatie van de bewuste clausule in het nadeel van degene die bedongen heeft (hier: de kandidaat-verkoper, m.a.w. de verweerster) en in het voordeel van degene die zich verbonden heeft (hier: de kandidaat-koper, m.a.w. de eiseres) (zie art. 1162 Burgerlijk Wetboek).

Met toepassing van de (welbegrepen) termen van de aankoopbelofte zelf, kon de door de eiseres verleende verkoopoptie derhalve door de verweerster slechts op een rechtsgeldige wijze worden gelicht door de eiseres uiterlijk op 5 januari 2012 (schriftelijk) in kennis te stellen van haar akkoord.

2. Dit laatste blijkt echter niet te zijn gebeurd – minstens wordt het tegendeel door de verweerster niet bewezen.

Weliswaar ligt een schrijven voor van de makelaar van de verweerster, gericht aan de eiseres en gedateerd op 4 januari 2012, waarin wordt bevestigd dat de bewuste aankoopbelofte door de verkoper werd aanvaard. Maar dit schrijven blijkt pas op (vrijdag) 6 januari 2012 (aangetekend) te zijn verzonden (zie stuk 3c eiseres) – en kan bijgevolg ten vroegste pas op (maandag) 9januari 2012 door de eiseres zijn ontvangen. Dat de eiseres voor 6 januari 2012 (schriftelijk) in kennis zou zijn gesteld van de aanvaarding door de verweerster, is dan ook geenszins bewezen.

Dat de eiseres reeds op 3 januari 2012 een cheque heeft uitgeschreven tot betaling van het voorschot en deze cheque vervolgens blijkt te hebben overhandigd aan de makelaar (wanneer precies?) (zie stuk 2 eiseres), volstaat alvast niet als bewijs van (het tijdstip van) de schriftelijke kennisgeving van de aanvaarding door de verweerster. De bewering van de verweerster dat de eiseres de cheque heeft overhandigd op het ogenblik dat de verweerster zelf (via één van haar organen) bij de makelaar de aankoopbelofte voor “gelezen en goedgekeurd” heeft ondertekend, is niet geloofwaardig (waarom werd door de partijen dan niet onmiddellijk de zgn. compromis ondertekend?) en in ieder geval niet bewezen (het door de makelaar ondertekende ontvangstbewijs voor de cheque van 15.000,00 euro is zelf niet gedateerd).

Ook dat de eiseres aanvankelijk niet zou hebben gereageerd op het hoger bedoelde schrijven van de makelaar d.d. 4 januari 2012. aangetekend verzonden op 6 januari 2012, maar pas tegen de gang van zaken heeft geprotesteerd nadat zij bij (later) schrijven van de makelaar d.d. 20 maart 2012 was verzocht om over te gaan tot het ondertekenen van de onderhandse akte (zie stuk 4 eiseres), is geen bewijs van het bestaan van een reeds voltrokken overeenkomst van koopverkoop tussen de partijen. Op die manier heeft de eiseres immers geen uitvoering gegeven aan deze (beweerde) overeenkomst. Integendeel, van zodra (de makelaar van) de verweerster de eiseres uitnodigde om de zgn. compromis te ondertekenen, heeft (de raadsman van) de eiseres dit onmiddellijk formeel geprotesteerd (zie stukken 5-6 eiseres).

3. De conclusie is dan ook duidelijk. De verweerster toont niet aan dat zij de door de eiseres verleende verkoopoptie (ooit) op een naar vorm en tijd regelmatige wijze heeft gelicht. Met het schrijven van de makelaar d.d. 4 januari 2012, aangetekend verzonden op 6 januari 2012, werd de vereiste schriftelijke mededeling van het akkoord van de verweerster laattijdig (d.w.z. na 5 januari 2012) aan de eiseres verzonden, laat staan dat de eiseres langs die weg hiervan tijdig (d.w.z. voor 6 januari 2012) kennis zou hebben genomen.

Bij gebreke van (tijdige) lichting van de door de eiseres verleende verkoopoptie, is er tussen de partijen nooit enige overeenkomst van koop-verkoop tot stand gekomen (met betrekking tot het onroerend goed voor de prijs van 300.000,00 euro).

Immers, na 5 januari 2012 was de termijn van de aankoopbelofte verstreken en de verkoopoptie (dus) vervallen. De aanvaarding vanwege de verweerster die pas nadien zou zijn gegeven en/of meegedeeld, kon dan ook geen wilsovereenstemming (over zaak en prijs) meer doen ontstaan – om de eenvoudige reden dat, op dat moment, de vereiste toestemming van de eiseres (juridisch) niet langer voorhanden was.

Samen met de eiseres kan men zich overigens afvragen of de verweerster de verkoopoptie überhaupt wel heeft gelicht. De aanvaarding van de bewuste aankoopbelofte blijkt namelijk niet onvoorwaardelijk te zijn geschied, maar gepaard te zijn gegaan met een aantal (handgeschreven) toevoegingen aan de oorspronkelijke inhoud van het document dat de eiseres op 30 december 2011 heeft ondertekend. Dit gaat uiteraard niet op. Die toevoegingen van latere datum, waarvan de verweerster haar akkoord blijkbaar afhankelijk heeft gemaakt, heeft de eiseres – op haar beurt – nooit aanvaard. Ook om die reden is er, in de voorliggende zaak, in werkelijkheid nooit sprake geweest van een (volwaardige) wilsovereenstemming tussen de partijen.

Tussen de partijen werd dus nooit een koop-verkoop gesloten (met betrekking tot de woning met kapel, voor de prijs van 300.000,00 euro). Op dit (eerste) punt is de vordering van de eiseres derhalve reeds gegrond.

De rechtbank hoeft dan ook niet nader in te gaan op de diverse gronden tot nietigverklaring die de eiseres (ondergeschikt) heeft opgeworpen tegen deze (niet bestaande) overeenkomst. Al evenmin moet gevolg worden verleend aan het door de verweerster geformuleerde voorbehoud om nog nader standpunt in te nemen inzake de (beweerde) nietigheid van de aankoopbelofte en/of de aanvaarding ervan. Deze kwestie is niet (meer) aan de orde.

4. Kort na de ondertekening van de aankoopbelofte (op 30 december 2012), heeft de eiseres aan de verweerster een voorschot van 15.000,00 euro betaald (per cheque d.d. 3 januari 2012, overhandigd aan de makelaar) (niet betwist).

Nu er tussen de partijen nooit een overeenkomst is tot stand gekomen (zie hoger), is de eiseres dit voorschot (uiteindelijk) nooit verschuldigd geweest, zodat de verweerster gehouden is tot terugbetaling van dit onverschuldigd betaalde bedrag (zie art. 1376-1377 Burgerlijk Wetboek). Ook op dit punt is de vordering van de eiseres gegrond. Indien hij die een onverschuldigde betaling ontvangen heeft te kwader trouw was, moet hij niet alleen het kapitaal teruggeven, maar ook de intresten of de vruchten, te rekenen van de dag van de betaling (zie art. 1378 Burgerlijk Wetboek).

Volgens de termen van de door de eiseres ondertekende aankoopbelofte van 30 december 2011, diende zij het bedongen voorschot van 15.000,00 euro pas te betalen “bij ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst” (zie stuk 1 eiseres). Tot de ondertekening van de zgn. compromis is het echter nooit gekomen. Toch heeft de verweerster, door toedoen van haar makelaar, kort na de ondertekening van de aankoopbelofte – en dus zonder dat er toen al sprake was van een (definitief) voltrokken koop-verkoop door middel van een wederzijds ondertekende compromis – van de eiseres reeds betaling gevraagd (en bekomen) van het hoger bedoelde voorschot van 15.000,00 euro, dat door de eiseres werd betaald per cheque d.d. 3 januari 2012.

Nochtans moet de makelaar van de verweerster, die in haar naam en voor haar rekening het door de eiseres betaalde voorschot heeft ontvangen, destijds terdege hebben geweten dat dit voorschot – bij gebreke van onderhandse verkoopovereenkomst – op dat ogenblik nog niet verschuldigd was, temeer daar de door de eiseres ondertekende aankoopbelofte van 30 december 2011 door deze makelaar zelf blijkt te zijn opgesteld (en de inhoud ervan hem/haar dus zeker gekend moet zijn geweest).

Wat het door de eiseres (onverschuldigd) betaalde voorschot van 15.000,00 euro betreft, was de ontvanger derhalve te kwader trouw in de zin van artikel 1378 van het Burgerlijk Wetboek, zodat de verweerster op de door haar terug te betalen som wel degelijk ook intrest verschuldigd is vanaf de datum van betaling (m.a.w. vanaf 3 januari 2012, en aan de wettelijke rentevoet, zoals gevorderd door de eiseres en door de verweerster niet specifiek betwist). Ook op dit punt is de vordering van de eiseres derhalve gegrond.

Deze intrest is evenwel (geen verwijl- maar) vergoedende intrest. Deze intrest wordt gerechtelijke intrest genoemd vanaf de datum van de dagvaarding (hier: 25 april 2012).

5. Geheel ten onrechte verwijt de verweerster aan de eiseres dat zij “rechtsmisbruik” zou hebben gepleegd – onder verwijzing naar (het ontwerp van) een overeenkomst houdende minnelijke ontbinding van de (beweerde) koopverkoop.

Volgens de verweerster zou dit document blijk geven van haar bereidheid om de eiseres ter wille te zijn, maar heeft de eiseres steeds geweigerd om dit ontwerp te ondertekenen.

Dit ontwerp van minnelijke ontbinding blijkt (inderdaad) door de eiseres nooit ondertekend te zijn, zodat tussen de partijen geen overeenkomst in die zin is tot stand gekomen (zie art. 1134, tweede lid Burgerlijk Wetboek). Dit hoeft niet te verwonderen. De eiseres kon zich (uiteraard) bezwaarlijk akkoord verklaren met de minnelijke ontbinding van een overeenkomst die (volgens haar) nooit reëel bestaan heeft, laat staan onder voorwaarden die voor haarzelf ongunstig waren en er duidelijk op gericht waren om alleen de verweerster volledig uit de wind te zetten (zie enig stuk verweerster). Meer zelfs, indien de eiseres een dergelijke overeenkomst van minnelijke ontbinding zou hebben ondertekend, zou zij het bestaan van een rechtsgeldige koop-verkoop tussen de partijen ipso facto bevestigd hebben – terwijl zij dit laatste juist steevast (en terecht) heeft betwist.

Het moge dan ook duidelijk zijn dat geen enkele normale, redelijke en behoedzame (vermeende) medecontractant, geplaatst in dezelfde concrete omstandigheden als de eiseres, de door de verweerster gewenste overeenkomst van minnelijke ontbinding (van een onbestaande koop-verkoop) zou hebben ondertekend. Dat de eiseres zich in deze aangelegenheid zou hebben bezondigd aan rechtsmisbruik, is dan ook nonsens.

Door de (blijvende) weigering van de verweerster om het door de eiseres betaalde voorschot terug te betalen (versta: zolang de eiseres niet bereid was om de overeenkomst tot minnelijke ontbinding te ondertekenen), had de laatstgenoemde geen andere mogelijkheid dan zich in rechte te voorzien om haar (rechtmatige) aanspraak via de rechtbank af te dwingen. Ook van misbruik van procesrecht is, in de gegeven omstandigheden, allerminst sprake.

Dat de verweerster haar rechtsverhouding met de eiseres volledig uitgeklaard wenste/wenst te zien, en zeker niet wilde/wil opdraaien voor eventuele nadelige (fiscale) gevolgen waartoe één en ander aanleiding zou kunnen geven, is begrijpelijk. Daartoe volstond het evenwel dat de partijen (bij voorkeur schriftelijk) wederzijds zouden hebben bevestigd dat er tussen hen nooit een koop-verkoop van onroerend goed was tot stand gekomen (wat overigens volledig strookte met de realiteit). Om dat doel te bereiken, volstond het zelfs om gewoon (alle exemplaren van) de door de eiseres ondertekende aankoopbelofte (materieel) te vernietigen. Waarom de verweerster zo hardnekkig aanstuurde op het sluiten van een overeenkomst tot minnelijke ontbinding, is dan ook een raadsel.

Wat telt, is dat tussen de partijen nooit een koop-verkoop werd gesloten – met alle gevolgen van dien. De verweerster is bijgevolg wettelijk verplicht tot terugbetaling van het door de eiseres betaalde voorschot dat zij (via haar makelaar) heeft ontvangen (zie hoger). De verweerster kan aan deze wettelijke verplichting geen voorwaarden verbinden (om haar eigen rechtspositie veilig te stellen, inzonderheid ten aanzien van de fiscus en/of eventuele latere derdeverkrijgers van het goed).

Men ziet trouwens niet in wat de verweerster nog te vrezen heeft, nu bij huidig vonnis door de rechtbank wordt vastgesteld dat er tussen de partijen in werkelijkheid géén overeenkomst van koop-verkoop werd gesloten (met betrekking tot het onroerend goed, voor de prijs van 300.000,00 euro). Hoe de verweerster ooit nog zou kunnen worden aangesproken in betaling van registratierechten op een onbestaande koopverkoop, ontgaat de rechtbank volkomen.

6. De verweerster dient, als de in het ongelijk gestelde partij, te worden verwezen in de gerechtskosten (zie art. 1 01 7, eerste lid Gerechtelijk Wetboek).

Teneinde van de verweerster de (onvoorwaardelijke) terugbetaling van het voorschot te bekomen, zag de eiseres zich genoodzaakt om deze (rechtmatige) aanspraak voor te leggen aan de rechtbank. Door het inleiden van de huidige procedure pleegde de eiseres dan ook geenszins misbruik van procesrecht noch beging zij enige andere fout (zie hoger). De rechtbank ziet bijgevolg geen enkele grond of reden om af te wijken van de bovenstaande wettelijke norm dat de gerechtskosten ten laste zijn van de in het ongelijk gestelde partij, zijnde in dit geval (alleen) de verweerster.

De gerechtskosten omvatten onder meer de rechtsplegingsvergoeding, zoals bepaald in artikel 1 022 van het Gerechtelijk Wetboek (zie art. 1 01 8, eerste lid, 6° Gerechtelijk Wetboek). De rechtsplegingsvergoeding is een forfaitaire tegemoetkoming in de kosten en erelonen van de advocaat van de in het gelijk gestelde partij (zie art. 1022, eerste lid Gerechtelijk Wetboek).

De in het gelijk gestelde partij is in dit geval de eiseres, die ook werd bijgestaan en vertegenwoordigd door een advocaat, zodat alleen de eiseres gerechtigd is op een rechtsplegingsvergoeding.

Zoals hoger reeds werd vastgesteld, pleegde de eiseres hoegenaamd geen rechtsmisbruik (zie hoger). De rechtbank ziet dan ook geen enkele grond of reden om de eiseres de haar wettelijk toekomende rechtsplegingsvergoeding te ontzeggen en/of om de verweerster een rechtsplegingsvergoeding toe te kennen die haar wettelijk niet toekomt. Op de verzoeken van de verweerster in die zin kan onmogelijk worden ingegaan.

De vordering van de eiseres was/is enerzijds een niet in geld waardeerbare vordering (declaratieven van recht) en anderzijds een in geld waardeerbare vordering van 10.000,01 euro tot 20.000,00 euro (terugbetaling 15.000,00 euro + wettelijke intrest van 03.01.2012 tot 25.04.2012). In dat geval dient de rechtsplegingsvergoeding te worden bepaald op basis van de vordering waarvoor de hoogste wettelijke rechtsplegingsvergoeding verschuldigd is (zie o.m.: Cass. 11 mei 2010, Arr. Cass. 2010, nr. 329). In de voorliggende zaak is dat – althans in principe – de niet in geld waardeerbare vordering, waarvan het (geïndexeerde) basisbedrag immers gelijk is aan 1 .320,00 euro (zie art. 3 en 8 K.B. 26 oktober 2007 tot vaststelling van het tarief van de rechtsplegingsvergoeding bedoeld in artikel 1022 van het Gerechtelijk Wetboek, B.S. 9 november 2007, p. 56834, en het indexcijfer van de consumptieprijzen van de maand februari 2011, B.S. 28 februari 2011 3, p. 14068).

Echter, de verweerster heeft (ondergeschikt) gevraagd om, voor zover zij een rechtsplegingsvergoeding verschuldigd zou zijn, deze te verminderen tot het minimumbedrag. Op dit verzoek kan stellig worden ingegaan, gelet op de geringe complexiteit van de zaak (zie art. 1022, derde lid, tweede streepje Gerechtelijk Wetboek). Immers, de vordering van de eiseres werd door de verweerster niet ernstig betwist en de zaak kon, na een eenmalig uitstel op de inleidende zitting, reeds op een nabije datum worden behandeld met korte debatten, d.w.z. zonder minnelijk of gerechtelijk vastgelegde conclusierondes.

Om diezelfde reden kan niet worden ingegaan op het verzoek van de eiseres om de aan haar verschuldigde rechtsplegingsvergoeding te verhogen tot het maximumbedrag. Daartoe bestaat geen enkele grond of reden. De eiseres verwijst naar het (beweerde) “kennelijk onredelijk karakter van de houding van de verweerster”, maar dat is – voor zover al bewezen – niet van aard om een afwijking van het basisbedrag van de rechtsplegingsvergoeding te rechtvaardigen. Alleen het kennelijk onredelijk karakter van de situatie zou daartoe gebeurlijk kunnen volstaan (zie art. 1022, derde lid, vierde streepje Gerechtelijk Wetboek) – wat niet hetzelfde is. Gedoeld wordt namelijk op situaties waarin het basisbedrag van de rechtsplegingsvergoeding (kennelijk) niet volstaat om de door de in het gelijk gestelde partij gedragen kosten van juridische bijstand te dekken. Anders dan de eiseres lijkt te insinueren, strekt (de verhoging van) de rechtsplegingsvergoeding daarentegen niet tot sanctionering van een (onbetamelijk geachte) houding van de tegenpartij met betrekking tot de (materieelrechtelijke) grond van de zaak.

De door de verweerster verschuldigde rechtsplegingsvergoeding zal dus, op haar (rechtmatig) verzoek, worden vastgesteld op het minimumbedrag. Maar gelet op de dubbele aard van de vordering, dient ook in dat geval de rechtsplegingsvergoeding te worden bepaald op basis van de vordering waarvoor de hoogste wettelijke rechtsplegingsvergoeding verschuldigd is (zie hoger). Dat is hier dan de in geld waardeerbare vordering (van 10.000,01 euro tot 20.000,00 euro), waarvan het (geïndexeerde) minimumbedrag immers gelijk is aan 687,50 euro (zie art. 2 en 8 K.B. 26 oktober 2007 tot vaststelling van het tarief van de rechtsplegingsvergoeding bedoeld in artikel 1022 van het Gerechtelijk Wetboek, B.S. 9 november 2007, p. 56834, en het indexcijfer van de consumptieprijzen van de maand februari 2011 , B.S. 28 februari 2011, p. 14068).

7. De eiseres heeft ten slotte ook gevraagd om het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

In principe schorsen verzet en hoger beroep tegen eindvonnissen daarvan de tenuitvoerlegging (zie art. 1397 Gerechtelijk Wetboek), maar behoudens de uitzonderingen die de wet bepaalt kan de rechter de voorlopige tenuitvoerlegging van de vonnissen toestaan (zie art. 1398, eerste lid Gerechtelijk Wetboek).

De veroordeling tot betaling van een som geld, die het voorwerp is van een beslissing waartegen nog gewone rechtsmiddelen openstaan, kan niet worden ten uitvoer gelegd voor het verstrijken van een maand na de betekening van de beslissing, tenzij de voorlopige tenuitvoerlegging daarvan is gelast (zie art. 1495, tweede lid Gerechtelijk Wetboek).

De vordering van de eiseres werd door de verweerster niet ernstig betwist. De verweerster verklaarde zich integendeel uitdrukkelijk bereid om het door de eiseres betaalde voorschot terug te betalen, althans voor zover zij gevrijwaard blijft van alle nadelige fiscale implicaties (wat het geval lijkt).

In die omstandigheden kan de voorlopige tenuitvoerlegging van het huidige vonnis worden toegestaan. In geval van effectieve voorlopige tenuitvoerlegging op verzoek van de eiseres, zal zij geen borg hoeven te stellen – temeer daar de verweerster daar ook nooit om heeft gevraagd.

Anderzijds ziet de rechtbank geen enkele reden om de verweerster, in voorkomend geval, uit te sluiten van de mogelijkheid tot kantonnement. Door de eiseres wordt immers niet beweerd, laat staan bewezen, dat zij door enige vertraging in de (terug)betaling zou worden blootgesteld aan een ernstig nadeel (zie art. 1406 Gerechtelijk Wetboek).

OP DEZE GRONDEN,
DE RECHTBANK,
RECHT DOENDE OP TEGENSPRAAK,

Met inachtneming van de artikelen 2, 34, 36, 37 en 41 van de Wet van 15 juni 1935 op het gebruik der talen in gerechtszaken,

Verklaart de vordering van mevrouw M B tegen de V.Z.W. Z ontvankelijk, toelaatbaar en gegrond.

Zegt voor recht dat de schriftelijke aankoopbelofte/verkoopoptie, ondertekend door mevrouw M B op 30 december 2011 , met betrekking tot het volgende onroerend goed:

een woning + kapel, eigendom van de V.Z.W. Z, voor de prijs van 300.000,00 euro,

niet tijdig werd gelicht en (dus) vervallen is, zodat tussen mevrouw M B en de V.Z.W. Z desbetreffend geen overeenkomst
van koop-verkoop is tot stand gekomen.

Veroordeelt de V.Z.W. Z aan mevrouw M B de som terug te betalen van VIJFTIENDUIZEND EURO (15.000,00 EUR), te vermeerderen met de vergoedende intrest aan de wettelijke rentevoet vanaf 3 januari 2012 tot de datum van de dagvaarding en van dan af met de gerechtelijke intrest aan dezelfde rentevoet tot de datum van betaling.

Veroordeelt de V.Z.W. Z tevens tot de gerechtskosten.

De voorlopige tenuitvoerlegging van het vonnis is toegestaan.

Aldus gewezen en uitgesproken op de openbare terechtzitting van de veertiende burgerlijke kamer van de rechtbank van eerste aanleg te Gent op VIJF JUNI TWEEDUIZEND EN TWAALF



Gids Een huis kopen