Opties worden bij vastgoedtransacties vaak gebruikt om de koper of verkoper al te binden, zonder dat de koop al effectief tot stand komt. Vaak worden deze juridische constructies niet genoeg begrepen door de kandidaat-koper of de verkoper, met alle risico’s van dien.
Hieronder wordt ingegaan op de juridische basisprincipes van de opties en wat de gevolgen ervan (kunnen) zijn.
Wat is een aankoopoptie of verkoopbelofte?
Een aankoopoptie is een eenzijdige belofte vanwege de verkoper die zich engageert om enkel aan een welbepaalde koper te verkopen aan de daartoe bepaalde prijs en dit gedurende de tussen partijen afgesproken termijn.
Voordelen aan de zijde van de verkoper
De verkoper zal vaak een waarborgsom eisen voor het toestaan van de optie. Dit dekt de periode waarin de verkoper geen andere biedingen kan aanvaarden. Tegelijk kan de verkoper wel andere geïnteresseerden prospecteren en hen zelfs een aankoopbelofte laten doen (zie daarover verder).
Voordelen voor de kandidaat-koper
De koper ziet zich verzekerd van de kans om het onroerend goed te bekomen voor de gestipuleerde prijs, maar heeft daartoe nog een bedenktijd vooral de koop definitief wordt.
Wat is een verkoopoptie of aankoopbelofte?
Een verkoopoptie is een eenzijdige rechtshandeling waarbij een koper zich ertoe verbindt om gedurende een bepaalde termijn een aanbod te handhaven betreffende een bepaald goed.
Vaak beseft de kandidaat-koper niet of onvoldoende dat hij in principe gebonden is door de aankoopbelofte. Indien de verkoper binnen de bepaalde termijn de optie licht, is de koop tot stand gekomen.
Deze juridische techniek wordt vaak gehanteerd door makelaars die nietsvermoedende kandidaten een summiere belofte doen tekenen. De voordelen voor de makelaar zijn legio: vaak wordt de commissie dan onmiddellijk opeisbaar én kan de belofte gebruikt worden om de prijs op te drijven t.a.v. andere kandidaten. Evenwel worden deze praktijken in de rechtspraak steeds vaker veroordeeld en kunnen er een aantal wettelijke voorschriften ingeroepen worden om de aankoopbelofte ongedaan te maken.
Hoe wordt een optie verleend?
Het is perfect mogelijk mondeling een optie te verlenen, maar indien de belover de optie niet erkent, stelt zich een bewijsprobleem.
Zeker bij onroerend goed is de waarde van het betreffende goed hoger dan 375,00 EUR. Dit betekent dat volgens de burgerlijke bewijsregels een schriftelijk bewijs vereist is conform art. 1341 BW, behoudens de door de wet voorziene uitzonderingen. Art. 1325 BW (zoveel exemplaren als er partijen zijn) is niet van toepassing, aangezien er in de regel geen wederkerige verbintenissen worden opgenomen in een optie.
Hoe wordt een optie gelicht?
Het lichten van een optie is wettelijk gezien niet aan formaliteiten verbonden. Het lichten van de optie kan dus ook mondeling. Ook daar stelt zich potentieel een bewijsprobleem, als de aanvaarding betwist wordt.
Vaak voorziet de belofte zelf in een contractuele regeling voor de lichting van de optie. In veel gevallen moet de optie per aangetekend schrijven gelicht worden.
Gevolgen van de optie
Het belangrijkste gevaar verbonden aan het verlenen van een optie, is dat de koop wordt gesloten bij het lichten van deze optie.
Dit heeft een aantal verregaande gevolgen:
– Alle wettelijke voorwaarden moeten voldaan zijn vóór het lichten van de optie. We spreken dan bijvoorbeeld over het stedenbouwkundig uittreksel en het bodemattest die moeten worden overgemaakt aan de koper.
– Gaat de verkoper bij een verkoopbelofte intussen op een ander bod in, dan zal er sprake zijn van een dubbele verkoop.
