In de zaak van:
X
wijst het hof het volgend arrest:
Bij verzoekschrift neergelegd ter griffie van dit hof op 15 juni 2007 hebben O.B. en C.T. tijdig en op regelmatige wijze hoger beroep ingesteld tegen het vonnis van 13 maart 2007, op tegenspraak gewezen door de rechtbank van eerste aanleg te Gent, veertiende kamer.
De partijen werden gehoord in openbare terechtzitting en de neergelegde conclusies en stukken werden ingezien.
Voorgaanden
1. O.B. en C.T. (hierna genoemd appellanten) zetten uiteen dat zij bij overeenkomst van 27 augustus 2005 van de consorten V. B. (thans geïntimeerden) twee percelen grond te , gelegen in de , gekend op het kadaster Sectie nr. , groot are, ca, en nr. , groot are, hebben gekocht voor de prijs van euro 87.000,00.
Deze onroerende goederen zijn de onverdeelde eigendom van A. V. B. (eerste geïntimeerde) en zijn kinderen (tweede tot achtste geïntimeerden). De overeenkomst, getiteld ‘wederzijdse koop/verkoopbelofte’, wordt van de zijde van de verkopers enkel ondertekend door A. V. B., die zich volgens appellanten sterk heeft gemaakt voor zijn kinderen. Bij de ondertekening betalen appellanten hem middels een cheque een voorschot van euro 37.500,00.
Naderhand zouden er problemen gerezen zijn tussen A. V. B. en zijn kinderen, zodat de authentieke akte niet kon worden verleden.
Met dagvaarding van 15 en 17 maart 2006 vorderen appellanten dat gezegd wordt voor recht dat de voornoemde onroerende goederen aan hen zijn verkocht krachtens de overeenkomst van 27 augustus 2005 voor de prijs van euro 87.000,00.
Subsidiair vragen zij dat gezegd wordt voor recht dat eerste geïntimeerde, die de helft van de percelen in eigendom heeft en mogelijks het vruchtgebruik heeft, minstens zijn aandeel heeft verkocht.
Nog meer subsidiair tenslotte vorderen zij betaling van een schadevergoeding, begroot op euro 823.474,58.
Geïntimeerden betwisten deze vordering. De kinderen stellen dat zij nooit hebben ingestemd met de verkoop, die appellanten als het ware zouden opgedrongen hebben aan hun bejaarde vader.
2. In het bestreden vonnis oordeelt de eerste rechter dat:
– de overeenkomst van 27 augustus 2005 een koop-verkoopovereenkomst is;
– uit de inhoud van deze overeenkomst niet blijkt dat eerste geïntimeerde zich sterk heeft gemaakt voor zijn kinderen en evenmin dat hij is opgetreden als hun lasthebber;
– geïntimeerde bijgevolg het onverdeeld onroerend goed heeft verkocht zonder daartoe gemachtigd te zijn, hetgeen inhoudt dat hij gedeeltelijk andermans zaak heeft verkocht, zodat de verkoop aangetast is door een relatieve nietigheid.
Verder wordt vastgesteld dat eisers (huidige appellanten) de nietigheid van de overeenkomst niet vorderen, terwijl tweede tot achtste geïntimeerden wel de nietigheid vorderen, zonder evenwel daartoe de vereiste hoedanigheid te hebben.
De debatten worden heropend, teneinde partijen toe te laten daaromtrent te concluderen.
3. Met het door hen ingesteld hoger beroep beogen appellanten in hoofdorde:
– dat gezegd wordt voor recht dat de twee percelen grond te , afdeling , gelegen in de , gekend op het kadaster Sectie nr. , groot are, ca, en nr. , groot are, voor de prijs van euro 87.000,00 aan hen zijn verkocht, overeenkomstig de door partijen ondertekende en geregistreerde verkoopovereenkomst van 27 augustus 2005;
– de veroordeling van geïntimeerden tot het verlijden van de authentieke akte en dit uiterlijk binnen de twee maanden na het tussen te komen arrest;
– dat bij gebreke hiervan gezegd wordt voor recht dat het tussen te komen arrest als titel van eigendomsoverdracht zal gelden, overeenkomstig artikel 1, 2de alinea van de Hypotheekwet.
Subsidiair, vorderen zij:
– dat gezegd wordt voor recht dat eerste geïntimeerde de kwestieuze percelen grond (minstens voor wat betreft zijn onverdeeld aandeel) heeft verkocht middels voornoemde overeenkomst en dat hij zijn verplichtingen als verkoper dient na te leven door middels een procedure van vereffening en verdeling deze onroerende goederen te verwerven en uiterlijk binnen het jaar over te dragen aan appellanten;
– bij gebreke hiervan de ontbinding van de verkoop uit te spreken in het nadeel van geïntimeerden, minstens eerste geïntimeerde, en hun veroordeling tot betaling van euro 823.474,58, meer de gerechtelijke rente;
– minstens, dat gezegd wordt voor recht dat er sterkmaking was in hoofde van eerste geïntimeerde en indien zou komen vast te staan dat de andere geïntimeerden deze verbintenis weigeren na te komen, hen te veroordelen tot betaling van voornoemd bedrag ten titel van schadevergoeding;
– minstens, eerste geïntimeerde te veroordelen tot dezelfde schadevergoeding op grond van artikel 1382 van het burgerlijk wetboek.
4. Geïntimeerden besluiten tot de afwijzing van het hoger beroep. Bij wijze van incidenteel beroep vragen zij:
– in hoofdorde, dat gezegd wordt voor recht dat er tussen partijen geen koop-verkoopovereenkomst is tot stand gekomen;
– ondergeschikt, de overeenkomst nietig te verklaren wegens benadeling van meer dan zeven twaalfden, met de voorafgaande aanstelling van een college van deskundigen;
– de koop-verkoopovereenkomst niet tegenstelbaar te verklaren aan tweede tot achtste geïntimeerden;
– met toepassing van artikel 1382 van het burgerlijk wetboek, de schade in hoofde van geïntimeerden te herstellen door de koop-verkoopovereenkomst nietig te verklaren.
Beoordeling
1. De bestreden beslissing is een tussenvonnis, waarin door de eerste rechter geen onderzoeksmaatregel werd bevolen, zodat het hof de zaak tot zich dient te trekken, overeenkomstig artikel 1068 van het gerechtelijk wetboek.
2. Appellanten betwisten de ontvankelijkheid van het incidenteel beroep, dat er in hoofdorde toe strekt te horen zeggen voor recht dat er tussen partijen geen koop-verkoopovereenkomst is tot stand gekomen.
Dit argument is gestoeld op de vaststelling dat geïntimeerden op 16 mei 2007, dit wil zeggen nadat het bestreden vonnis werd gewezen (op 13 maart 2007), doch vooraleer hoger beroep werd ingesteld (op 15 juni 2007), ter griffie van de rechtbank van eerste aanleg een conclusie hebben neergelegd waarin tweede tot achtste geïntimeerden voorbehoudloos hebben gevraagd dat de koop-verkoopovereenkomst van 27 augustus 2005 hen niet tegenstelbaar zou worden verklaard. De zaak werd echter voor de eerste rechter niet verder gezet, aangezien appellanten het eindvonnis niet hebben willen afwachten en er de voorkeur aan hebben gegeven hoger beroep in te stellen tegen het tussenvonnis.
Niets belet geïntimeerden om in het kader van de beroepsprocedure andere argumenten aan te voeren en in hoofdorde te betwisten dat er een koop-verkoopovereenkomst is tot stand gekomen, terwijl tweede tot achtste geïntimeerden ondergeschikt de niet-tegenstelbaarheid van de overeenkomst blijven opwerpen.
Er is geen enkele rechtsgrond om te besluiten tot de onontvankelijkheid van het incidenteel beroep. Op geen enkel ogenblik hebben geïntimeerden afstand gedaan van enig recht of van enig middel.
3. Het hof kan de eerste rechter niet bijtreden waar deze heeft geoordeeld dat in casu een koop-verkoopovereenkomst is tot stand gekomen.
Appellanten en eerste geïntimeerde hebben het door hen ondertekend document immers betiteld als een ‘wederzijdse koop/verkoopbelofte’, hetgeen wijst op een intentie om te kopen, respectievelijk te verkopen.
De enige zinnige uitleg voor het gebruik van deze benaming is dat de verwezenlijking van de koop/verkoop afhankelijk was van de toestemming van de mede-eigenaars, die niet bij de overeenkomst van 27 augustus 2005 waren betrokken, met name de kinderen van A. V. B., tweede tot achtste geïntimeerden.
Dat ook appellanten zich zeer goed bewust waren van het feit dat de kinderen V. B. mede-eigenaar waren van de percelen grond die het voorwerp zijn van de overeenkomst van 27 augustus 2005, en dat derhalve hun toestemming vereist was om deze gronden te kunnen verkopen, blijkt uit de vaststelling dat de namen van tweede tot en met achtste geïntimeerden voorkomen op de overeenkomst, waar zij (samen met A. V. B.) worden aangeduid als ‘verkopers’, en dit onder de vermelding “eventueel onder voorbehoud van bekrachtiging door hen”.
Appellanten kunnen geenszins gevolgd worden waar zij voorhouden dat het gebruik van het woord ‘bekrachtiging’ impliceert dat de kinderen vooraf reeds hun toestemming hadden gegeven en dit enkel bekrachtigd diende te worden. Wel integendeel, mede rekening houdend met het feit dat de overeenkomst door partijen als een belofte wordt aangemerkt, betekent deze vermelding dat de kinderen met de verkoop dienden in te stemmen. Uit de toevoeging ‘eventueel onder voorbehoud’ blijkt dat daarover geen zekerheid bestond op het ogenblik dat eerste geïntimeerde en appellanten de overeenkomst van 27 augustus 2005 hebben ondertekend.
Waar eerste geïntimeerde aldus enkel beloofd heeft de gronden te zullen verkopen aan de met appellanten bedongen voorwaarden, maar uiteindelijk is gebleken dat de noodzakelijke toestemming van tweede tot achtste geïntimeerden niet kon bekomen worden, is er nooit een volwaardige koop-verkoopovereenkomst tot stand gekomen. Krachtens artikel 1589 van het burgerlijk wetboek geldt een verkoopbelofte immers slechts als koop wanneer er wederzijdse toestemming is omtrent de zaak en omtrent de prijs en in dit geval werd de toestemming van alle mede-eigenaars niet bekomen.
Hieraan wordt geen afbreuk gedaan door de brief die eerste geïntimeerde op 12 januari 2006 aan de raadsman van appellanten heeft gericht. Hij bevestigt daarin enkel zijn persoonlijke intentie om te verkopen aan appellanten, maar hij moet vaststellen dat niet alle kinderen met de verkoop instemmen. Dat de kinderen eerst wel akkoord zouden geweest zijn, is een vrijblijvende uitspraak van eerste geïntimeerde, die door de andere geïntimeerden wordt tegengesproken en onbewezen blijft, zodat appellanten hieruit geen argument kunnen putten. Overigens is eerste geïntimeerde in een brief van 25 januari 2006 op deze uitspraak teruggekomen en heeft hij gepreciseerd dat het akkoord van de kinderen, waarnaar eerder was verwezen, betrekking had op de tekoopstelling van de grond en niet op de verkoop aan appellanten.
Appellanten kunnen bijgevolg de gedwongen uitvoering van de vermeende koop-verkoop niet afdwingen, ook niet wat het onverdeeld aandeel van eerste geïntimeerde in de kwestieuze onroerende goederen betreft, zoals zij in ondergeschikte orde vragen. De overeenkomst van 27 augustus 2005 heeft betrekking op de volledige eigendom van de beide percelen en het voorwerp van de overeenkomst kan niet worden gewijzigd in een verkoop van een gedeelte ervan, waaromtrent er tussen appellanten en eerste geïntimeerde nooit een akkoord is tot stand gekomen.
Gelet op hetgeen voorafgaat is de problematiek van het voorkooprecht van de pachter (de kwestieuze gronden zijn verpacht aan K. V. B., zesde geïntimeerde) niet relevant bij de beoordeling van het geschil.
4. Terecht heeft de eerste rechter vastgesteld dat geen enkel element van de overeenkomst van 27 augustus 2005 toelaat te besluiten dat A. V. B. zich zou hebben sterk gemaakt voor zijn kinderen of dat hij zou zijn opgetreden als hun lasthebber.
Van een schijnmandaat is evenmin sprake, aangezien uit niets blijkt dat eerste geïntimeerde zich als lasthebber zou hebben voorgedaan. Tevergeefs verwijzen appellanten in dit verband naar een zinsnede in de overeenkomst, welke luidt: “De verkoper bevestigt dat hij de enige eigenaar is van het verkocht goed en dat hij de vereiste bevoegdheid bezit om er over te beschikken”. Met deze standaardformulering, die strijdig is met de specifieke vermeldingen in de aanhef van de overeenkomst waaruit duidelijk blijkt dat eerste geïntimeerde niet alleen eigenaar is van de gronden en de mede-eigenaars nog met de verkoop moeten instemmen, kan geen rekening worden gehouden.
Zoals hiervoor vastgesteld, heeft eerste geïntimeerde zich slechts persoonlijk verbonden ten aanzien van appellanten, onder voorbehoud van goedkeuring door zijn kinderen, in wiens naam hij geen enkele verbintenis heeft aangegaan.
Tenslotte wordt in hoofde van A. V. B. geen enkele fout of nalatigheid aangetoond welke schade zou hebben berokkend aan appellanten, die van hem dan ook geen schadevergoeding kunnen bekomen op grond van artikel 1382 van het burgerlijk wetboek.
5. Uit hetgeen voorafgaat blijkt dat eerste geïntimeerde noch de bedoelde percelen grond in hun geheel, noch zijn eigen onverdeeld aandeel daarin, aan appellanten heeft verkocht. De niet bestaande overeenkomst kan uiteraard niet worden ontbonden en er is geen grond om aan appellanten enige schadevergoeding toe te kennen. De kosten die appellanten hebben betaald aan een studiebureau in verband met de opmaak van een planologisch attest, zijn een gevolg van hun voorbarig optreden. Zij hebben nimmer de zekerheid gehad dat zij de gronden in eigendom konden verwerven, zodat deze kosten op hun eigen risico werden gemaakt en hen te laste blijven.
Naast schadevergoeding heeft het door appellanten in ondergeschikte orde gevorderd bedrag ook betrekking op het door hen aan A. V. B. betaald voorschot ten bedrage van euro 37.500,00.
Dit bedrag dient door A. V. B. te worden terugbetaald, met dien verstande dat waar blijkt dat geïntimeerden de terugbetaling van het voorschot hebben aangeboden en appellanten dit hebben geweigerd, de intresten op dit bedrag slechts kunnen worden toegekend vanaf heden.
6. Als in het ongelijk gestelde partij dienen appellanten in te staan voor de kosten van het geding.
Met betrekking tot de rechtsplegingsvergoeding, verschuldigd ingevolge de wet van 21 april 2007 en het Koninklijk Besluit van 26 oktober 2007, hebben partijen, bij monde van hun advocaten, ter terechtzitting verklaard dat zij akkoord gingen met de toepassing van het basisbedrag, nu er geen omstandigheden zijn om te besluiten tot een verhoging of een vermindering ervan.
De vordering strekt in hoofdorde tot de uitvoering van een overeenkomst en is als zodanig een niet in geld waardeerbare vordering, zodat de rechtsplegingsvergoeding in dit geval moet begroot worden op euro 1.200,00.
OP DIE GRONDEN,
HET HOF,
recht doende op tegenspraak,
gelet op artikel 24 van de wet van 15 juni 1935 op het gebruik der talen in gerechtszaken;
Verklaart de hogere beroepen toelaatbaar en in de hierna volgende mate gegrond.
Doet het bestreden vonnis teniet, trekt de zaak tot zich en opnieuw wijzende:
Verklaart de vordering van appellanten toelaatbaar, doch enkel gegrond in zoverre de terugbetaling wordt gevorderd van het betaald voorschot, en veroordeelt dienvolgens A. V. B. om aan appellanten te betalen de som van euro 37.500,00, meer de gerechtelijke intresten vanaf heden.
Verklaart de tegenvordering van geïntimeerden gegrond en zegt voor recht dat tussen appellanten en geïntimeerden geen koop-verkoopovereenkomst is tot stand gekomen.
Verwijst appellanten in de kosten van de beide instanties, die aan hun zijde niet dienen te worden begroot daar zij hen ten laste blijven, en aan de zijde van geïntimeerden vereffend worden op euro 364,41 rechtsplegingsvergoeding eerste aanleg en euro 1.200,00 rechtsplegingsvergoeding hoger beroep.
Aldus gewezen door de EERSTE KAMER van het hof van beroep te Gent, zetelende in burgerlijke zaken, samengesteld uit:
D. FLOREN, raadsheer-wnd. voorzitter,
G. JOCQUE, raadsheer,
B. WYLLEMAN, raadsheer,
en uitgesproken door de raadsheer-wnd. voorzitter van de kamer in openbare terechtzitting op NEGENTIEN FEBRUARI TWEEDUIZEND EN NEGEN,
bijgestaan door D. VAN DEN DRIESSCHE, griffier.
