Verplichting asbestattest Vanaf vandaag 23 november 2022 is het verplicht om een asbestattest voor te leggen op het ogenblik van het ondertekenen van de compromis
Wanneer een koopovereenkomst met terugwerkende kracht wordt ontbonden of vernietigd, dan worden de partijen terug geplaatst in de toestand die voorheen bestond en wordt de verkoper geacht steeds de eigenaar te zijn geweest; deze retroactieve werking heeft echter niet tot gevolg dat de verkoper schuldenaar wordt van verbintenissen waartoe de koper met betrekking tot de eigendom gehouden is zij het op contractuele of op reglementaire grondslag.
De verkoop door de leasingnemer is nietig in toepassing van art. 1599 B.W. Deze nietigheid kan enkel door de koper gevorderd worden.
De eigenaar kan de overeenkomst nog bekrachtigen.
Een concurrentiebeding moet beperkt zijn in de tijd, in de ruimte en met betrekking tot de bedoelde activiteiten. Indien er beperkingen zijn, moeten deze redelijk zijn en niet strekken tot het ontzeggen van een economische operator om nog een activiteit uit te oefenen, wat strijdig zou zijn met artikel 2 van het decreet d’Allarde.
De mededeling 2005/C56/03 is weliswaar niet rechtstreeks toepasselijk in het Belgisch recht, maar vermeldt beginselen, waarop de Belgische rechter zich kan inspireren, ook al is uitsluitend het Belgische recht van toepassing. Deze beginselen voorzien ook een drievoudige beperking in tijd, ruimte en activiteiten.
Echter, indien de gedeeltelijke vernietiging van een dergelijk beding mogelijk is, kan de rechter de nietigheid ervan beperken tot het gedeelte dat strijdig is met de openbare orde, voor zover het behoud van het gedeeltelijk vernietigde beding beantwoordt aan de bedoeling van de partijen.
In dit artikel onderzoeken we hoe een contract wordt gehandtekend en wat de gevolgen daarvan zijn. Omdat de regelgeving intussen een stuk complexer is met
Toepassing van artikel 1325, 1ste lid van het Burgerlijk Wetboek. Onderhandse akte die wederkerige overeenkomsten bevatten zijn slechts geldig voor zover ze opgemaakt zijn in zoveel originelen als er partijen zijn.
De niet-naleving van deze vereiste wordt gesanctioneerd met de nietigheid van de akte als bewijsmiddel.
Het bestaan van een verkoopsovereenkomst tussen partijen kan evenmin afgeleid worden uit de uitvoering ervan door eisers, zij het als dekking van het nietig bewijsmiddel of als buitengerechtelijke bekentenis.
De betwisting tussen de partijen betreft in eerste orde de geldigheid van de verkoop/aankoopbelofte en/of van de overeenkomst die is tot stand gekomen ingevolge het lichten van de aankoopoptie door de appellant.
Krachtens artikel 6 B.W. kan aan de wetten die de openbare orde en de goede zeden betreffen, door bijzondere overeenkomsten geen afbreuk worden gedaan. Hetzelfde geldt voor wetsbepalingen van dwingend recht.
De bepalingen van de stedenbouwwetgeving zijn in de regel van openbare orde (vgl. Cass. 31 mei 1990, Arr. Cass. 1989-1990, 1250).
Dat lijkt ook te gelden ten aanzien artikel 141 DRO, omdat de miskenning daarvan strafrechtelijk wordt gesanctioneerd bij artikel 146, eerste lid, 4° DRO. Minstens zijn die bepalingen van dwingend recht.
Overeenkomsten aangegaan in strijd met de bepalingen van de stedenbouwwetgeving, waaronder artikel 141 DRO (ongeacht of laatstbedoelde wetsbepaling van openbare orde dan wel van dwingend recht is), kunnen dus nietig worden verklaard.
In geval van wederzijdse verkoop / aankoopbelofte komt de verkoopovereenkomst in principe tot stand door het lichten van één van de opties zonder dat daartoe een hernieuwde wilsuiting van de belover vereist is.
De clausule waarbij wordt bedongen dat de verkoop pas tot stand komt bij het verlijden van de notariële akte heeft zoniet tot doel dan minstens tot gevolg de bescherming voor de koper bedoeld bij artikel 141 e.v. DRO te ontnemen. Dergelijke clausule is nietig.
Het aanzien door de eerste rechter (en niet betwist in graad van hoger beroep) van een aankoopbelofte als een koopovereenkomst betreft énkel het negotium en niet het instrumentum. De verplichtingen van artikel 141 DRO zijn hierop niet van toepassing. De niet-vermelding van de stedenbouwkundige bestemming van het onroerend goed in de aankoopbelofte is zodoende niet strafrechtelijk gesanctioneerd. Bij afwezigheid van verdere kunstgrepen is geen bedrog voorhanden.
Waar niet bewezen wordt dat de koper voorafgaand aan de ondertekening van de aankoopbelofte, de nodige informatie heeft ingewonnen omtrent de stedenbouwkundige mogelijkheden van het aan te kopen onroerend goed, zulks in functie van de door geplande inrichting van de bedrijfsruimte als atelier en stapelplaats van glas, is er geen verschoonbare dwaling in zijnen hoofde.
In een markant geval diende het Hof van Beroep van Antwerpen uitspraak te doen over de aansprakelijkheid van de vastgoedmakelaar wanneer de verkoopovereenkomst nietig werd verklaard wegens schending van art. 141 van het Decreet van 19 mei 1999 (DRO).
De feiten zijn als volgt, de verkoopster van een onroerend goed vinden via hun makelaar een koper. Aldus wordt op 15.11.2007 een onderhandse verkoopsovereenkomst gesloten. Deze onderhandse akte wordt nadien in een procedure tussen de verkoopster en de koper nietig bevonden door de rechtbank van eerste aanleg te Antwerpen op 12 februari 2010. De makelaar werd in deze procedure niet betrokken.
Vervolgens stellen de kopers op 08.11.2010 de makelaar in gebreke om een schadevergoeding van 20.000,00 EUR te betalen. Zij beroepen zich daarbij op de onrechtmatige daad die de makelaar zou gesteld hebben door niet conform het Decreet Ruimtelijke Ordening te handelen.
De makelaar betwist de vergoeding verschuldigd te zijn, waarop de kopers overgaan tot dagvaarding voor de rechtbank van eerste aanleg te Antwerpen. Op 20 april 2012 wordt de vordering van de kopers ongegrond bevonden.
Principiële gevolgen van de nietigverklaring De verkoopopdracht aan een makelaar kan om diverse redenen nietig verklaard worden. Wanneer deze nietigheid wordt vastgesteld, moeten partijen in
Copyright © 2018 Alto Advocaten
