Principiële gevolgen van de nietigverklaring
De verkoopopdracht aan een makelaar kan om diverse redenen nietig verklaard worden.
Wanneer deze nietigheid wordt vastgesteld, moeten partijen in de toestand geplaatst worden, als ware er geen overeenkomst geweest. Dit principe houdt in dat de partijen moeten overgaan tot wederzijdse teruggave. Deze teruggave gebeurt normaliter in natura.
Gevolgen voor de commissie
Omdat de prestaties niet in natura kunnen teruggegeven worden, zal de rechter moeten oordelen of een restitutie bij equivalent mogelijk is.
Bij afwezigheid van andere mogelijke rechtsgronden wordt die restitutieplicht beheerst door de beginselen van de vermogensvermeerdering zonder oorzaak.
De figuur van de vermogensvermeerdering zonder oorzaak is een creatie van de rechtspraak en heeft geen specifieke wettelijke basis. Wel zijn door de praktijk verschillende voorwaarden gecreëerd om de toepassing van de vermogensvermeerdering zonder oorzaak af te lijnen.
Het verrijkte vermogen moet het verarmde compenseren wanneer dit gebeurt is zonder een enige rechtvaardiging.
De toepassingsvoorwaarden zijn aldus:
- Een vermogen is verarmd.
- Er heeft een overeenstemmende verrijking plaatsgevonden van een ander vermogen.
- De verschuiving had geen rechtvaardiging.
- Het oorzakelijk verband tussen de verarming en de verrijking kan aangetoond worden.
- De verrijking/verarming had geen (andere) juridische grondslag
Om als grondslag te kunnen dienen voor de betaling van een makelaarscommissie dienen alle voorwaarden vervuld te zijn. Dit zal in de praktijk moeilijk te bewijzen vallen.
Weigering van teruggave van commissie?
Los daarvan bestaat het adagium “in pari causa turpitudinis cessat repetitio”. Volgens dit adagium kan de vordering tot teruggave geweigerd worden:
- hetzij wanneer de rechter van oordeel is dat de aan een van de contractanten toegekende teruggave de preventieve rol van de sanctie van de nietigheid in het gedrang zou brengen
- hetzij omdat hij meent dat de sociale orde vereist dat één van de medecontractanten zwaarder getroffen moet worden.
Elk geval dient dus aan dit principe getoetst te worden.
