Gent 10 december 2008
Trefwoorden: Vastgoed – Makelaarsovereenkomst – Aanneming
Schadebeding – Onrechtmatig beding – Strijdigheid met artikel 32.15° WHPC
Volledige tekst arrest
In de zaak met het rolnummer 2006/AR/2502 van:
nv IMMOBILIEN H. G.,
eisende partij na cassatie-arrest dd. 19-1-2006 ingevolge cassatieberoep van I. W. hierna nader vermeld, tegen het arrest van het Hof van Beroep te Antwerpen, door de eerste bis kamer dd. 4-10-2004 gewezen op tegenspraak, oorspronkelijk appellante tegen het vonnis van de rechtbank van eerste aanleg te Antwerpen, op tegenspraak gewezen door de tweede B kamer dd. 24-6-2003, voorheen eisende partij,
tegen :
I. W., ,
geboren op te , en
wonende te ,
verwerende partij na cassatie-arrest,
oorspronkelijk geïntimeerde, voorheen verwerende partij,
velt het hof het volgend arrest.
Onderhavige zaak werd bij het Hof van Beroep te Gent aanhangig gemaakt door betekening bij exploot van 4 augustus 2006 van het arrest van het Hof van Cassatie gewezen op 19 januari 2006 aan W. I. (hierna “geïntimeerde” genoemd) op verzoek van de N.V. Immobilliën H. G. (hierna “appellante” genoemd) waarbij geïntimeerde eveneens werd gedagvaard om te verschijnen voor de eerste kamer van dit Hof op de openbare terechtzitting van 5 oktober 2006, een en ander overeenkomstig de artikelen 1110 en 1115 Ger. W. Op voormelde zitting werd de zaak naar de bijzondere rol van de 12de kamer van dit Hof verwezen.
Bij voormeld arrest van het Hof van Cassatie werd het arrest van het Hof van Beroep te Antwerpen gewezen op 4 oktober 2004 vernietigd behalve in zoverre het hoger beroep ontvankelijk werd verklaard en werd de aldus beperkte zaak verwezen naar het Hof van Beroep te Gent.
De partijen werden ter openbare terechtzitting gehoord in hun middelen en conclusies. De overgelegde stukken werden ingezien.
Antecedenten
Onderhavig geschil heeft betrekking op de invordering van een contractueel bepaald makelaarsloon.
Tussen de partijen werd op 10/11/2000 een overeenkomst gesloten “Verkoopopdracht” genoemd, waarbij appellante van geïntimeerde een “exclusieve alleenverkoopopdracht” verkreeg om zijn eigendom, gelegen te , voor een prijs van “4 350 000 minstens 3 600.000 garage inbegrepen. Mogelijk garage apart à 500.000” te verkopen. Deze opdracht werd gegeven voor de periode vanaf 10/11/2000 tot 10/11/2001 met een vooropzeg van een maand zonder welke de verkoopsopdracht telkens voor dezelfde periode wordt verlengd.
Bij brief van 14/5/2001 bracht appellante aan geïntimeerde ter kennis dat er een te geringe belangstelling voor de eigendom bestond omwille van de te hoge vraagprijs en dat deze vraagprijs moest verminderd worden. Na een telefonisch onderhoud bevestigde appellante bij brief van 12/6/2001 dat de vraagprijs zou worden verminderd tot 3.800.000 BEF voor het appartement en 500.000 BEF voor de garage eraan toevoegende : “Indien blijkt dat deze prijs nog te hoog gegrepen is kunnen wij later de nogmaals aanpassen zoals vermeld in de verkoopopdracht.” (letterlijke weergave).
Bij brief van 18/9/2001 liet appellante weten dat deze vraagprijs nog steeds te hoog was en dat deze zal worden aangepast “zoals in onze verkoopdracht d.d. 10-11-2000 naar 3.100.000,-bef voor het appartement en garage mogelijk mits 500.000,-bef.”.
Door geïntimeerde werd op dit laatste schrijven niet gereageerd doch bij aangetekend schrijven dd. 20/9/2001 zegde hij de makelaarsovereenkomst, zonder enige motivering, in volgende bewoordingen op : “Met dit schrijven zeg ik de Verkoopopdracht van 10 november 2000 op. De opzegperiode gaat in op 10 oktober 2001 en zal eindigen op 10 november 2001. Vanaf 11 november 2001 zal het contract dus niet meer verlengt worden.” (sic).
Op 10 oktober 2001 richtte appellante aan geïntimeerde een aangetekend schrijven waarin hij liet weten dat de eigendom werd verkocht aan de voorwaarden vermeld in de verkoopdracht en zij vroeg geïntimeerde zo spoedig mogelijk een afspraak te maken om de verkoopsovereenkomst , die door de kopers reeds getekend was, tegen te tekenen.
Bij aangetekende brief dd. 23/10/2001 volgde een herinnerings-schrijven. Toen bleek dat geïntimeerde de verkoopsovereenkomst weigerde te ondertekenen, werd hij daartoe door de raadsman van appellante bij brieven van 31/10/2001 en 8/11/2001 in gebreke gesteld. In dit laatste schrijven werd bovendien gewezen op de mogelijkheid van het vorderen van een schadevergoeding van minimum 10% op de koopsom. Op 1/12/2001 maakte appellante haar factuur op met vermelding “commissie op verkoop” t.b.v. 4.439,28 euro (inclusief 21% BTW).
Aangezien iedere reactie uitbleef ging appellante bij exploot van 11/4/2002 over tot dagvaarding van geïntimeerde voor de rechtbank van eerste aanleg te Antwerpen en vorderde diens veroordeling tot betaling van 4.439,28 euro meer de verwijlintresten vanaf 16/12/2001, zijnde de vervaldatum van de factuur, de gerechtelijke intresten en de gedingkosten.
geïntimeerde betwistte de vordering voorhoudende dat de tussen de partijen tot stand gekomen makelaarsovereenkomst een aanneming was, dat geen verkoop was tot stand gekomen, ondergeschikt dat er reden was tot matiging van het gevorderde commissieloon o.m. omwille van de onprofessionele manier waarop appellante de haar verleende verkoopopdracht heeft uitgevoerd.
Bij vonnis dd. 24/6/2003 van de rechtbank van eerste aanleg te Antwerpen, tweede B kamer, werd de vordering toelaatbaar verklaard doch als ongegrond afgewezen.
De rechtbank overwoog dat de tussen de partijen afgesloten overeenkomst weliswaar een aanneming was doch dat deze overeenkomst door appellante niet te goeder trouw werd uitgevoerd o.m. door geïntimeerde niet volledig te hebben ingelicht, op eigen houtje een prijsvermindering te hebben doorgedrukt en door het appartement dadelijk na de opzeg aan deze eenzijdig verlaagde prijs te hebben willen verkopen. In deze omstandigheden achtte de rechtbank de opdrachtgever niet verplicht tot de aanvaarding van het ontwerp van compromis en besloot zij dat de contractuele relatie ingevolge een tijdige opzeg werd beëindigd zonder dat het onroerend goed werd verkocht, zodat appellante geen aanspraak kon maken op een commissie.
Met haar hoger beroep, ingesteld bij verzoekschrift neergelegd op 18/7/2003 ter griffie van het Hof van Beroep te Antwerpen, beoogde appellante de vernietiging van het bestreden vonnis en de gegrondverklaring van haar oorspronkelijke vordering, meer de veroordeling van geïntimeerde tot de gedingkosten van beide aanleggen. Ondergeschikt vorderde zij de veroordeling van geïntimeerde tot een schadevergoeding gelijk aan 3.668,82 euro meer de gerechtelijke intresten, zijnde het gefactureerde makelaarsloon zonder BTW.
geïntimeerde van zijn kant besloot tot de ongegrondheid van het hoger beroep en de bevestiging van het bestreden vonnis.
Bij arrest van 4/10/2004 verklaarde het Hof van Beroep te Antwerpen, eerste kamer bis, het hoger beroep ontvankelijk en gegrond, hervormde het bestreden vonnis en verklaarde de vordering van appellante gegrond. geïntimeerde werd dienvolgens veroordeeld tot betaling aan appellante van het bedrag van 4.439,28 euro (inclusief BTW) te vermeerderen met de verwijlintresten vanaf 16/12/2001, de gerechtelijke intresten en de gedingkosten van beide aanleggen.
Het Hof overwoog hierbij dat appellante – door het vinden van kopers binnen de termijn van de verkoopsopdracht aan de initieel in de verkoopsopdracht overeengekomen prijs, garage inbegrepen, – haar opdracht had volbracht en haar bevoegdheid op geen enkele wijze was te buiten gegaan, ook niet door tot een prijsverlaging over te gaan. Het Hof achtte appellante derhalve gerechtigd op het contractueel bepaalde makelaarsloon. Op de door geïntimeerde in de beroepsprocedure gevorderde matiging van het makelaarsloon, werd niet ingegaan aangezien de verkoopopdracht als een contract van aanneming werd beschouwd. Evenmin werd toepassing gemaakt van de door geïntimeerde ingeroepen schending van artikel 32,15° WHPC, dat immers enkel schadebedingen betreft en derhalve op het makelaarsloon niet van toepassing is.
Na cassatieberoep ingesteld door geïntimeerde, werd voormeld arrest van 4/10/2004 door het Hof van Cassatie verbroken op grond van het eerste aangevoerde middel nl. een motiveringsgebrek erin bestaande dat het bestreden arrest geen antwoord bood op het door geïntimeerde geformuleerde argument dat er geen contractuele basis bestond om het makelaarsloon te vorderen om reden dat er geen verkoop was tussengekomen daar waar de verkoopopdracht voorziet dat enkel bij verkoop de eigenaar het makelaarsloon verschuldigd is. De overige cassatiemiddelen m.b.t. de miskenning van de bindende kracht van de overeenkomst en de miskenning van de bewijskracht van de akte houdende de verkoopopdracht, werden niet (meer) ontmoet.
In het dagvaardingsexploot dd. 4/8/2006 en in de conclusie na verwijzing door cassatie neergelegd op 22/9/2006 hebben de beiden partijen hun respectievelijke grieven en standpunten zoals reeds uiteengezet in de beroepsprocedure voor het Hof van Beroep te Antwerpen hernomen.
Appellante stelt dat zij mandaat had om het pand te verkopen en dit ook verkocht heeft aan de heer en mevrouw L.-V. S. overeenkomstig de voorwaarden van de makelaarsovereenkomst. Zij heeft haar taak volbracht zodat zij meent recht te hebben op het contractueel bepaalde makelaarsloon. Minstens moet volgens haar worden vastgesteld dat geïntimeerde, door de reeds door de kopers ondertekende verkoopscompromis niet te ondertekenen, haar taak onmogelijk heeft gemaakt zodat zij recht heeft op een schadevergoeding gelijk aan het makelaarsloon. Zij beroept zich hiertoe op het in het makelaarscontract opgenomen schadebeding. Er is volgens appellante voorts geen reden tot matiging, des te meer ook rekening moet gehouden worden met het misgelopen makelaarsloon en de door haar gemaakte kosten.
geïntimeerde weerlegt dat appellante een mandaat had om te verkopen. Volgens hem mocht appellante enkel een kandidaat-koper aanbrengen zodat het makelaarscontract als een aannemingscontract moet gekwalificeerd worden. Aangezien de verkoop niet tot stand gekomen is, is contractueel geen makelaarsloon verschuldigd. Dit contract werd tijdig door hem beëindigd zodat er evenmin ruimte is voor een schadevergoeding, des te meer appellante tekort is geschoten aan haar plicht tot uitvoering te goeder trouw : niet alleen heeft zij onvoldoende gecommuniceerd met haar klant maar bovendien heeft zij de prijsvermindering eenzijdig doorgedrukt.
geïntimeerde roept verder op grond van artikel 32,15° WHPC de nietigheid van het schadebeding in en vordert in ieder geval de matiging van het gevorderde commissieloon/schadevergoeding aangezien het beding het bedrag van de werkelijk geleden schade te boven gaat.
Beoordeling
1. Het Hof van Cassatie heeft het arrest dd. 4/10/2004 van het Hof van Beroep te Antwerpen vernietigd, behalve in zoverre dit het hoger beroep ontvankelijk heeft verklaard. De ontvankelijkheid van het hoger beroep is zodoende niet meer aan de orde, nu het arrest dd. 4/10/2004 dienaangaande gezag en kracht van gewijsde heeft.
De discussie tussen de partijen betreft zowel de aard van de overeenkomst als het al dan niet verschuldigd zijn van een makelaarsloon dan wel van een schadevergoeding.
2. Wat betreft de aard van de makelaarsovereenkomst kan de visie van de rechtbank van eerste aanleg te Antwerpen, zoals uiteengezet in het bestreden vonnis van 24 juni 2003 bijgetreden worden waarin wordt besloten tot het bestaan van een aannemingscontract tussen partijen. Het feit dat in de verkoopopdracht door geïntimeerde aan appellante een “exclusieve alleenverkoopopdracht” werd verleend, staat er niet aan in de weg dat de overeenkomst als een aanneming en niet als een lastgeving moet gekwalificeerd worden. Geen enkel element uit de makelaarsovereenkomst wijst er immers op dat aan appellante een vertegenwoordigings- en afsluitingsbevoegdheid werd toegekend en dat zij m.a.w. rechtshandelingen mocht stellen in naam en voor rekening van haar opdrachtgever, laat staan dat zij de verkoops-overeenkomst zelf mocht afsluiten en ondertekenen in naam en voor rekening van appellante. Dit wordt trouwens bevestigd niet enkel door het feit dat de verkoopscompromis op naam van geïntimeerde als verkoper werd opgemaakt, maar ook, en zelfs vooral, door de vaststelling dat appellante er bij geïntimeerde meermaals op aandrong om de verkoopsovereenkomst, die reeds door de kopers ondertekend was, tegen te tekenen. Dit wijst erop dat ook appellante ervan overtuigd was dat de koop slechts kon tot stand komen na de ondertekening door de verkoper en dat haar handtekening hiertoe niet volstond.
Dat de overeenkomst als “verkoopopdracht” betiteld werd doet aan het voorgaande geen afbreuk aangezien de door de partijen gebruikte betiteling van het contract van geen doorslaggevende betekenis is bij de bepaling van de tussen hen bestaande rechtsverhouding.
In het licht van het voorgaande kan appellante dan ook niet ernstig meer voorhouden dat er een koopovereenkomst is tot stand gekomen. Hiervoor was de handtekening van geïntimeerde vereist, die deze evenwel geweigerd heeft.
3. Aangezien de makelaarsovereenkomst als aanneming gekwalifi-ceerd wordt betekent dit dat de opdracht van appellante erin bestond een kandidaat-koper aan te brengen tegen de prijs zoals in de makelaarsovereenkomst bepaald. geïntimeerde betwist dit trouwens niet, doch erkent dit zelfs.
Het makelaarsloon is niet gekoppeld aan de af te sluiten overeenkomst, maar vindt haar grondslag in de makelaars-overeenkomst zelf. Het loon is bijgevolg in principe verschuldigd wanneer het beoogde resultaat werd bereikt. Is het beoogde resultaat het aanbrengen van een kandidaat-koper aan de prijs in de verkoopopdracht vastgesteld binnen de vooropgestelde periode, dan is appellante hierin terdege geslaagd. Dat de kopers de verkoopcompromis pas hebben ondertekend na de opzegging van het makelaarscontract door geïntimeerde, doet geen afbreuk aan het feit dat dit plaatsvond binnen de opzegperiode en derhalve binnen de periode gedurende dewelke de verkoopopdracht nog lopende was.
Dat appellante zou tekort geschoten zijn aan de goede trouw door eenzijdig een prijsvermindering te hebben doorgedrukt kan niet bijgetreden worden : de prijs waaraan uiteindelijk werd verkocht stemde volledig overeen met de in de verkoopopdracht voorgestelde prijs, weze het de minimumprijs van 3.600.000 Bef voor het appartement met de garage. Niets stond appellante in de weg de prijsverlaging door te voeren tot 3.100.000 bef (appartement) + 500.000 Bef (garage), hetzij samen 3.600.000 Bef. Het was overigens niet de eerste prijsverlaging en bovendien wees appellante geïntimeerde reeds op de mogelijkheid van deze verdere prijsverlaging in haar brief van 12/6/2001. De verkoopopdracht stelt een voorafgaande kennisgeving van een prijsvermindering aan de opdrachtgever, laat staan een voorafgaand akkoord van deze laatste met een voorgestelde prijsverlaging, overigens ook niet verplicht, zolang de prijsverlaging de vastgestelde minimumprijs uiteraard niet overschrijdt, wat hier ook niet het geval was.
Uit niets blijkt trouwens dat geïntimeerde met de prijsdaling niet instemde. Het schrijven dd. 18/9/2001 waarin appellante hem in kennis stelde van de geplande prijsdaling, werd door geïntimeerde niet geprotesteerd daar waar de opzeg bij aangetekend schrijven dd. 20/9/2001 al evenmin gemotiveerd was. Uit de bewoordingen van deze opzeg kan in ieder geval niet afgeleid worden dat de opzeg een protest tegen de geplande prijsdaling inhield, of minstens hierdoor (mede) werd ingegeven.
In de verkoopopdracht werd evenwel het volgende gestipuleerd :
“Enkel bij verkoop is de eigenaar makelaarsloon verschuldigd dat vastgesteld is op 5% op eerste 2 miljoen 3% op resterend bedrag + BTW”. (onderlijning door het Hof).
De partijen zijn bijgevolg uitdrukkelijk overeengekomen dat het makelaarsloon slechts verschuldigd wordt bij het tot stand komen van een verkoopovereenkomst. Dit betekent dat de partijen de realisatie van de opdracht, waaruit het recht op loon ontstaat, hebben afhankelijk gesteld van de totstandkoming van de verkoopovereenkomst. Dergelijke clausule is rechtsgeldig maar betekent voor de makelaar wel het risico dat hij afhankelijk is van zowel de opdrachtgever als de koper die kunnen weigeren de bemiddelde overeenkomst te ondertekenen, wat hier ook gebeurd is.
Aangezien hoger reeds werd vastgesteld dat er geen verkoop is tot stand gekomen, is appellante bijgevolg niet gerechtigd op het contractueel bedongen makelaarsloon.
4. Het voorgaande betekent evenwel niet noodzakelijk dat appellante meteen ook verstoken is van enig recht op schadeloosstelling.
Appellante beroept zich ter staving van haar ondergeschikte vordering in schadevergoeding evenwel enkel op navolgend beding uit de makelaarsovereenkomst :
“Indien de verkoopopdracht voortijdig wordt verbroken, de verkoopopdracht onmogelijk wordt gemaakt of indien de opdrachtgever verkoopt na het einde van de onderhavige exclusieve opdracht en dit binnen een termijn van zes maanden, aan een belangstellende van immobiliën H. G. n.v., zijn de eigenaars een schadevergoeding verschuldigd gelijk aan het makelaarsloon.” (onderlijning door het Hof).
Volgens geïntimeerde is deze clausule nietig, minstens hem niet tegenstelbaar, want ressorterende onder artikel 32,15° WHPC dat luidt als volgt :
“Art. 32. In de overeenkomsten gesloten tussen een verkoper en een consument, zijn onrechtmatig de bedingen en voorwaarden of de combinaties van bedingen en voorwaarden die ertoe strekken :
15° het bedrag vast te leggen van de vergoeding verschuldigd door de consument die zijn verplichtingen niet nakomt, zonder in een gelijkwaardige vergoeding te voorzien ten laste van de verkoper die in gebreke blijft.”
M.b.t. een beding dat ressorteert onder de algemene norm van artikel 31 WHPC beschikt de feitenrechter over een beoordelingsbevoegdheid om na te gaan of het beding al dan niet een kennelijk onevenwicht schept. M.b.t. een beding dat ressorteert onder een van de gevallen voorzien in artikel 32 WHPC (de zogenaamde “zwarte lijst”) kan zulks niet nagegaan worden en heeft de feitenrechter hieromtrent geen beoordelingsbevoegdheid, dan enkel om na te gaan of het aangevochten beding al dan niet valt onder de omschrijving van een of meerdere bedingen van de “zwarte lijst”. (vgl. R. TIMMERMANS, Het vastgoedmakelaarscontract, in de reeks Immobiliën en Recht, Larcier, 2004, p. 75).
In casu blijkt dat de verkoopopdracht, zoals deze door de partijen werd overeengekomen, inderdaad geen wederkerigheid voorziet in de zin zoals bedoeld in artikel 32,15° WHPC. Dit beding noch welkdanig ander beding in de overeenkomst voorzien immers in een schade-vergoeding lastens de makelaar wanneer deze zijn verplichtingen niet nakomt. Dit beding, dat aldus de vergoeding bepaalt die de opdrachtgever verschuldigd is wanneer hij zijn verplichtingen niet nakomt, zonder dat een analoge vergoeding voor de makelaar is voorzien ingeval deze zijn verplichtingen niet nakomt, is strijdig met artikel 32,15° WHPC en dienvolgens overeenkomstig artikel 33 § 1 WHPC, nietig.
Waar appellante zich op voormeld schadebeding bijgevolg niet kan beroepen, maar evenmin welkdanige andere (rechts)grond aanvoert ter staving van de door haar gevorderde schadevergoeding, kan haar vordering niet ingewilligd worden en dringt zich een bevestiging van het bestreden vonnis op, weze het op grond van andersluidende motieven.
5. Gelet op voorgaande overwegingen dient appellante als in het ongelijk gestelde partij, veroordeeld te worden tot de gedingkosten.
Omtrent de gedingkosten van de eerste aanlegprocedure oordeelde de eerste rechter op gepaste wijze.
Ter zitting van 12 november 2008 vorderde geïntimeerde de rechtsplegingsvergoeding te begroten op 650 euro, zijnde het basisbedrag. Dit kan worden toegekend.
OP DEZE GRONDEN
HET HOF,
Rechtdoende op tegenspraak,
Gelet op artikel 24 van de wet van 15 juni 1935 op het taalgebruik in gerechtszaken,
Rechtdoende na verwijzing door het Hof van Cassatie :
Verklaart het hoger beroep, reeds definitief ontvankelijk verklaard bij arrest van 4 oktober 2004 van het Hof van Beroep te Antwerpen, eerste bis kamer, ongegrond;
Bevestigt het bestreden vonnis van de rechtbank van eerste aanleg te Antwerpen, tweede B kamer, gewezen op 24 juni 2003, weze het op grond van andersluidende motieven;
Veroordeelt appellante tot de gedingkosten van deze beroepsprocedure, aan haar zijde niet nuttig te begroten vermits deze toch te haren laste blijven, en aan de zijde van geïntimeerde te begroten op een rechtsplegingsvergoeding van 650 Euro.
Aldus gewezen en uitgesproken in openbare terechtzitting van het Hof van Beroep te Gent, TWAALFDE KAMER, zetelend in burgerlijke zaken, op heden 10-12-2008.
Aanwezig:
– A. Van de Putte, raadsheer, wn. voorzitter;
– E. Dursin, raadsheer;
– G. Danneels, raadsheer;
– B. De Wilde, griffier.
