A. H., geboren te … en wonende te …;
S. K., geboren te … en wonende te …;
appellanten,
tegen het vonnis van de veertiende B kamer van de rechtbank van eerste aanleg te Antwerpen van 20 april 2012, aldaar gekend onder nr. A.R. 11/4806/A;
tegen:
NV C P;
geïntimeerde,
* * * * *
1. De feiten
De feitelijke gegevens die aan het geschil ten grondslag liggen, kunnen worden samengevat als volgt:
– bij onderhandse akte van 15 november 2007 kopen de appellanten van Y. L. (geen partij inzake) door tussenkomst van de geïntimeerde (makelaar gelast door de verkoopster) het pand, gelegen te …, tegen de prijs van 315.000,00 EUR;
– bij vonnis van 12 februari 2010 van de rechtbank van eerste aanleg te Antwerpen, gewezen in een geding tussen de appellanten en Y. L. en waarin de geïntimeerde geen partij was, wordt de verkoopovereenkomst van 15 november 2007 nietig verklaard bij toepassing van de artikelen 141 e.v. Decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening; de daarbij betrokken procespartijen hebben in dit vonnis berust;
– op 8 november 2010 stellen de appellanten de geïntimeerde in gebreke tot betaling van een schadevergoeding ten bedrage van 20.000,00 EUR (artikel 1382-1383 B.W.): door een nietige onderhandse verkoopakte op te stellen heeft de geïntimeerde een fout begaan in oorzakelijk verband met de schade van de appellanten, bestaande in het verlies van het recht op de bedongen schadevergoeding ten bedrage van 20.000,00 EUR wegens niet-naleving door Y. L. van haar contractuele verbintenissen (onjuiste vermeldingen over de gesteldheid van de bodem en ontbreken van een gunstig bodemattest);
-in daaropvolgende briefwisseling wijst de geïntimeerde de aanspraken van de appellanten af.
2. De voorafgaande rechtspleging
2.1. Bij het bestreden vonnis op 20 april 2012 op tegenspraak verleend door de veertiende B kamer van de rechtbank van eerste aanleg te Antwerpen:
-wordt de vordering tot schadeloosstelling van de appellanten toelaatbaar, maar ongegrond verklaard;
-en worden de appellanten veroordeeld tot de gedingkosten.
2.2. Bij hun op 7 juni 2012 ter griffie neergelegd “verzoekschrift tot hoger beroep” tekenen de appellanten hoger beroep aan tegen het hierboven bedoelde vonnis van 20 april 2012.
2.3. De zaak werd vastgesteld bij toepassing van artikel 747, §2, derde lid Ger. W. en behandeld op de terechtzitting van 31 maart 2014.
3. De standpunten in hoger beroep
3.1. Naar luid van hun op 31 januari 2013 ter griffie neergelegde “conclusies hoger beroep” vragen de appellanten:
-hun hoger beroep ontvankelijk en gegrond te verklaren;
-het bestreden vonnis teniet te doen;
-opnieuw te oordelen;
-hun vordering ontvankelijk en gegrond te verklaren, en bijgevolg de geïntimeerde te veroordelen tot betaling aan hen van een schadevergoeding ten bedrage van 20.000,00 EUR, vermeerderd met de intrest vanaf 11 oktober 2010 en met de gerechtelijke intrest “vanaf heden”;
-de geïntimeerde te veroordelen tot de kosten van de beide aanleggen;
-en het tussen te komen arrest uitvoerbaar te verklaren bij voorraad, niettegenstaande welk rechtsmiddel ook met uitsluiting van kantonnement.
3.2. In haar op 14 maart 2013 ter griffie neergelegde “samenvattende conclusie hoger beroep” vraagt de geïntimeerde:
-het hoger beroep van de appellanten ongegrond te verklaren;
-bijgevolg het bestreden vonnis te bevestigen;
-en de appellanten te veroordelen tot de kosten van de beide aanleggen.
4. Beoordeling
4.1. Toelaatbaarheid van het hoger beroep
Het hof heeft kennis genomen van de door de wet vereiste processtukken, in behoorlijke vorm overgelegd, waaronder het bestreden vonnis van 20 april 2012, waarvan geen akte van betekening wordt voorgelegd, en stelt vast dat door de appellanten tegen dat vonnis tijdig, regelmatig naar vorm en op ontvankelijke wijze hoger beroep werd aangetekend.
4.2. Grond van de betwisting
4.2.1. De appellanten vorderen van de geïntimeerde schadeloosstelling op quasi-delictuele grondslag, meer bepaald op grond van de artikelen 1382-1383 B.W. De geïntimeerde betwist dat ter zake zou zijn voldaan aan de toepassingsvoorwaarden van deze wetsbepalingen.
4.2.2. De appellanten kunnen op basis van de artikelen 1382-1383 B.W. toekenning van schadeloosstelling vorderen ten laste van de geïntimeerde, mits bewijs van het vervuld zijn van alle toepassingsvoorwaarden van die wetsbepalingen.
4.2.3. Degene die schadevergoeding vordert bij toepassing van de artikelen 1382-1383 B.W. moet bewijzen dat door degene die hij/zij aansprakelijk acht een fout/onzorgvuldigheid werd begaan in oorzakelijk verband met de schade op vergoeding waarvan hij/zij aanspraak maakt. De appellanten dragen bijgevolg de bewijslast. Aangezien het hier gaat om het bewijs van rechtsfeiten, kunnen de appellanten aan die bewijslast voldoen door alle middelen van recht, getuigen en feitelijke vermoedens inbegrepen.
4.2.4. Aangaande de fout en/of onzorgvuldigheid van de geïntimeerde
4.2.4.1. De fout/onzorgvuldigheid waarvoor een schadeverwekker op basis van de artikelen 1382-1383 B.W. aansprakelijk kan zijn, bestaat in een gedraging die, ofwel, behoudens onoverwinnelijke dwaling of enige andere rechtvaardigingsgrond, een schending inhoudt van een rechtsnorm, waarbij de betrokkene verplicht is iets niet te doen of iets op bepaalde manier wel te doen (artikel 1382 B.W.), ofwel neerkomt op een verkeerd optreden dat moet worden beoordeeld naar de maatstaf van de normaal zorgvuldige en omzichtige persoon, die in dezelfde concrete omstandigheden verkeert (artikel 1383 B.W.).
4.2.4.2. Ter zake laten de appellanten, daarin gevolgd door de eerste rechter, gelden wat volgt:”…
In haar hoedanigheid als vastgoedmakelaar voor de verkoopster heeft geïntimeerde de onderhandse verkoopovereenkomst opgesteld, en dit op haar briefpapier – op elke bladzijde van de compromis staan de coördinaten en het logo van geïntimeerde. De fout van de geïntimeerde is duidelijk : de onderhandse koopovereenkomst betreffende het pand … wordt nietig verklaard wegens strijdigheid met het decreet van 18 mei 1999 op de Ruimtelijke Ordening (DORO).
Er is geen melding van de stedenbouwkundige bestemming, met name de benaming gebruikt in het plannenregister. …
De akte gaat dus in tegen de wettelijke regeling op de stedenbouw….
De Rechtbank heeft … reeds de nietigheid uitgesproken in haar vonnis van 12 februari 2010, en concluanten kunnen dan ook naar de redenering van de Rechtbank verwijzen. Er is geen gebruik gemaakt van de benamingen in het Gewestplan, terwijl dit had moeten gebeuren.
Het gebruik van verkeerde benamingen is een fout. …”.
4.2.4.3. Dat standpunt van de appellanten wordt door het hof niet bijgetreden. Voor de overeenkomsten gesloten voordat 31 dagen zijn verlopen na de publicatie in het Belgisch Staatsblad dat de gemeente, waar het onroerend goed gelegen is, beschikt over een goedgekeurd plannenregister en vergunningenregister (het wordt niet betwist dat dit hier het geval is, zodat vaststaat dat de bepalingen met betrekking tot de informatieverplichtingen, zoals bedoeld bij de artikelen 137, 141 en 142 Decreet Vlaams Parlement van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening, niet van toepassing zijn), houdt de verplichting om in de akten, overeenkomsten en publiciteit, in geval van vermelding van benamingen, deze vermeld in de plannen van aanleg of ruimtelijke uitvoeringsplannen te gebruiken, de verplichting niet in om in die akten, overeenkomsten of publiciteit te vermelden of er voor het onroerend goed een stedenbouwkundige vergunning is uitgereikt en de meest recente stedenbouwkundige bestemming van het goed met de benamingen gebruikt in het plannenregister over te nemen. Wat deze overeenkomsten betreft dienen aldus de benamingen gebruikt in de genoemde plannen niet verplicht te worden vermeld. Dat vloeit voort uit de artikelen 141, lid 1 en 199, §2, lid 1, 2 en 4 DRO (vgl. Cass. 3 juni 2010, R.W. 2010-2011, 1387).
4.2.4.4. Dat daaromtrent anders werd geoordeeld bij het vonnis op 12 februari 2010 verleend door de rechtbank van eerste aanleg te Antwerpen in het geding tussen de appellanten en de verkoopster van het betrokken onroerend goed, doet daaraan geen afbreuk. De geïntimeerde was geen partij bij dat vonnis, zodat dit vonnis te haren aanzien geen gezag van gewijsde heeft. Ook het feit dat ten tijde van (het definitief worden van) het betrokken vonnis omtrent het punt hier aan de orde bepaalde rechtspraak gevestigd was in de zin van dat vonnis, verandert niets. Een fout/gebrek aan voorzorg van de geïntimeerde in dat verband is niet bewezen.
4.2.4.5. Enige andere fout en/of nalatigheid van de geïntimeerde dan het gebruik in de onderhandse akte van de verkeerde benamingen, wordt door de appellanten niet aangevoerd.
4.2.4.6. Bij gebrek aan bewijs van enige fout/onzorgvuldigheid van de geïntimeerde, wordt niet aangetoond dat hier is voldaan aan alle toepassingsvoorwaarden van de artikelen 1382-1383 B.W. Op de andere toepassingsvoorwaarden (het voorhanden zijn van oorzakelijk verband en vergoedbare schade) wordt dan ook niet verder ingegaan.
4.2.5. Slotsom van wat voorafgaat is dat het hoger beroep van de appellanten ongegrond is. Het bestreden vonnis wordt bevestigd, zij het om andere redenen.
4.2.6. Op de vordering van de appellanten om het arrest uitvoerbaar te verklaren bij voorraad, niettegenstaande alle verhaal en zonder mogelijkheid tot borgstelling of kantonnement, wordt niet ingegaan. Krachtens artikel 1118 Ger. W. heeft de voorziening in cassatie in burgerlijke zaken in principe geen schorsende werking, zodat deze vordering zonder bestaansreden is.
4.2.7. Als in het ongelijk gestelde partijen worden de appellanten veroordeeld tot de kosten van het hoger beroep (artikel 1017, eerste lid Ger. W.). De rechtsplegingsvergoeding in hoger beroep wordt vereffend op het (geïndexeerde) bedrag van 2.200,00 EUR (in geld waardeerbare vordering in de schijf gaande van 20.000,01 EUR tot 40.000,00 EUR).
5. Beslissing
Het hof beslist bij arrest op tegenspraak.De rechtspleging verliep in overeenstemming met de wet van 15 juni 1935 op het gebruik van de taal in gerechtszaken.
Het hof:
-verklaart het hoger beroep van de appellanten ontvankelijk, maar ongegrond;
-bevestigt het bestreden vonnis;
-veroordeelt de appellanten tot de kosten van het hoger beroep en vereffent die aan de zijde van de geïntimeerde gevallen kosten als volgt:
de rechtsplegingsvergoeding in hoger beroep: 2.200,00 EUR
