De immomakelaar en aansprakelijkheid
De aansprakelijkheid van de vastgoedmakelaar moet gezien worden in de tendens waarbij burgers elkaar vaker aanspreken in de vergoeding van opgelopen schade.
Aansprakelijkheid valt immers te definiëren als de verplichting tot vergoeding van schade die geleden wordt door het slachtoffer en die het gevolg is van een fout in hoofde van de aansprakelijke. In dit geval zal de fout meestal bestaan uit de onzorgvuldigheid van de makelaar bij de begeleiding van de verkoop van een onroerend goed.
De immomakelaar maakt deel uit van een beroepsgroep zodat daaraan, terecht bepaalde verwachtingen gekoppeld zijn.
Maakt de vastgoedmakelaar een fout dan zal hij, in tegenstelling met de klassieke leer dat enkel tuchtrechtelijke sancties mogelijk zijn, onder de gewone aansprakelijkheidsregels vallen. Dit wil niet zeggen dat de vastgoedmakelaar bij een tuchtrechtelijke overtreding steeds een fout maakt die zijn aansprakelijkheid in het gedrang brengt. Omgekeerd zal ook niet noodzakelijk een tuchtrechtelijke fout moeten bewezen worden om succesvol een beroep te doen op de civielrechtelijke aansprakelijkheid.
De potentiële aansprakelijkheidsvorderingen t.a.v. de vastgoedmakelaar zijn veelvuldig. Niet alleen heeft de vastgoedmakelaar verplichtingen ten opzichte van de eigen opdrachtgever. Ook de derde, in de meeste gevallen de wederpartij bij de verkoop, kan de vastgoedmakelaar in sommige gevallen aanspreken op een buitencontractuele grondslag.
Plichten ten opzichte van de opdrachtgever
Informatieverzuim
Eén van de belangrijkste taken van de vastgoedmakelaar in het kader van de verkoopsopdracht situeert zich in de voorbereidende fase van de contractsluiting.
Zo zal de makelaar zich soms voordoen als investeerder, of zelfs als potentiële koper, om toch een bemiddelingsopdracht te kunnen ontvangen.
Ook ontstaan sommige verplichtingen in hoofde van de vastgoedmakelaar door de regels in verband met het consumentenrecht, wanneer de wederpartij gekwalificeerd kan worden als consument.
Foutief uitvoeren verkoopsopdracht
Wanneer de makelaar op correcte wijze de verkoopsopdracht ontvangt, zal hij deze taak ook naar behoren moeten uitvoeren. De makelaar gaat weliswaar slechts een inspanningsverbintenis aan wat betreft de verkoop, hij kan niet garanderen dat het aangeboden goed daadwerkelijk verkocht zal morgen, maar heeft desalniettemin een aantal dwingende verplichtingen die daarmee samenhangen:
– Inwinnen van informatie, zoals de eigendomstitel, bezwaringen van de eigendom, persoonlijke rechten, kadastraal inkomen.
– De advisering over de prijs dient correct te gebeuren, zoniet begaat de makelaar een contractuele fout.
– Op de hoogte houden van de opdrachtgever. Zo zal de vastgoedmakelaar een professionele fout begaan wanneer hij een bod slechts mededeelt na afloop van de aan dit bod verbonden termijn.
– Fouten bij het opstellen van de verkoopsdocumenten. Zo wordt als fout aanzien: het laten tekenen van de verkoopovereenkomst door een derde, het ontstaan van een dubbele verkoop, het niet opnemen van een opschortende voorwaarde.
Aansprakelijkheid tegenover derden
Derden kunnen hun aansprakelijkheidsvordering tegenover de makelaar baseren op de artikelen 1382 en 1383 BW.
De vastgoedmakelaar moet optreden als een redelijk en zorgvuldig professioneel, niet alleen ten aanzien van zijn opdrachtgever, maar ook tegenover de potentiële kopers.
In het bijzonder moet hij deze laatsten ook inlichten over belangrijke informatie in verband met de koopovereenkomst, waaronder ook de risico’s.
Deze verbintenis is gebaseerd op de informatieplicht van de professioneel tijdens de onderhandelingen.
De vastgoedmakelaar zal dan ook aansprakelijk zijn wanneer hij aan de koper onjuiste informatie heeft medegedeeld of relevante informatie niet heeft medegedeeld. Daarbij kan ook een beroep gedaan worden op de deontologische voorschriften van het BIV.
Verschillende fouten begaan door de vastgoedmakelaar houden potentiëel risico in op schadevorderingen:
– Geen (rechtsgeldige) bevoegdheid
De vastgoedmakelaar die optreedt zonder (schriftelijke) dekking van een opdrachtgever stelt zich bloot aan de veroordeling tot schadevergoeding aan de benadeelde derde.
– Informatieverplichting
Veruit de belangrijkste verplichting die de vastgoedmakelaar heeft, is gelegen in de verbintenis van de makelaar om de potentiële kopers voldoende feitelijke en juridische gegevens mede te delen, zodoende de kandidaat-koper een geïnformeerde beslissing kunnen nemen.
De vastgoedmakelaar doet er dan ook goed aan zich goed te kwijten van deze taak en in het bijzonder alle informatie mede te delen die o.m. betrekking heeft op:
– nauwkeurige opgave van de gegevens van het te verkopen goed;
– de eventuele toepasselijkheid van de woningbouwwet en de gevolgen daarvan;
– de stedenbouwkundige toestand van het onroerend goed;
– bouwtechnische aspecten, zoals eventuele gebreken;
– zakelijke of persoonlijke rechten die het onroerend goed bezwaren;
– financiële haalbaarheid van de aankoop;
Zo zal een vastgoedmakelaar aansprakelijkheid oplopen wanneer hij de perceeloppervlakte van een villa verkeerd opgeeft. De koper mag vertrouwen op de informatie die de makelaar op dat punt verschaft.
Ook wanneer de makelaar een verwarrende of foutieve benaming verleent aan de oppervlaktebepaling, zijn daar terdege risico’s aan verboden. Zo begaat de immomakelaar een fout die de bruto-oppervlakte van een woning weergeeft als zijnde bewoonbare oppervlakte.
