GHet belang van (oppervlakte)cijfers
U kan er als potentiële koper niet rond: er wordt in advertenties van onroerend goed gegoocheld met oppervlaktecijfers.
De totale bruikbare oppervlakte wordt in publicaties vaak zeer prominent getoond en op sommige internetsites zoals immovlan zelfs gebruikt als zoekcriterium.
De oppervlakte van een woning wordt dan ook zowel door verkopers als kopers gebruikt om de waarde te bepalen. Vaak is het ook één van de weinige criteria’s die objectief en cijfermatig te vergelijken vallen. Meteen staat de poort naar misbruiken of fouten open: wanneer de oppervlakte hoger of lager uitvalt, heeft dit een zeer grote invloed op de prijs.
Oppervlakte in het buitenland
Koopt u een woning in het buitenland, bv. Nederland of Frankrijk, dan heeft u geluk. Daar is het gebruik van oppervlaktes bij de verkoop van een onroerend goed strikt geregeld.
In Frankrijk heeft men zelfs een wet uitgevaardigd om misbruiken tegen te gaan, (toepasselijk) genaamd de Wet Carrez. Deze Wet maakt het mogelijk accuraat de bewoonbare oppervlakte te bepalen. Eenvoudig gezegd wordt de bewoonbare oppervlakte daarin bepaald door de vloeroppervlak van loten en afgedekte gebouwen te nemen na aftrek van de oppervlakten ingenomen door muren, wanden, trappen en trappenhuizen, kabelgoten, deuropeningen en ramen. Niet bewoonbare delen zoals kelders, garages, schuren, zolders, etc. worden niet meegerekend.
In Nederland zijn vastgoedmakelaars gehouden aan de NEN 2580 norm die wordt opgelegd door de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). De makelaar in Nederland heeft zich te gedragen naar de daarin bepaalde meetinstructies, doet hij dat niet dan loopt hij aansprakelijkheid op.
Welke oppervlaktes zijn er?
In België moeten we ons baseren op algemene gebruiken.
2 termen komen daarbij naar voren:
- De grondoppervlakte (oppervlakte terrein, perceelgrootte)
- De bewoonbare oppervlakte
De grondoppervlakte is meestal vrij duidelijk te bepalen. Deze is vaak kadastraal bepaald en de grenzen van een perceel kunnen éénduidig bepaald worden.
De bewoonbare oppervlakte moet opgevat worden volgens de betekenis die daar gebruikelijk aan gegeven wordt, m.n. de oppervlakte die bewoond kan worden en zo is ingericht (oppervlakte bestemd voor huisvesting).
Wie is aansprakelijk?
De vraag die juristen het meest bezighoudt, is wie is er aansprakelijk te houden wanneer de oppervlakte (al dan niet bewust) verkeerd is opgegeven.
De vastgoedmakelaar heeft een onderzoek- en informatieverplichting.
Twee voorbeelden:
- De makelaar moet de perceeloppervlakte nagaan. Dit is van belang omdat de kadastrale informatie niet altijd correct is. Leeft de makelaar deze verplichting niet na, dan kan hij buitencontractueel door de koper aansprakelijk gesteld worden. De koper mag vertrouwen op de informatie die hem wordt verschaft.
- Verder is de makelaar ook verantwoordelijk voor de termen die hij hanteert. De vastgoedmakelaar die de bruto-oppervlakte gebruikt als bewoonbare oppervlakte begaat een fout waarop een partij zich kan baseren om deze makelaar aansprakelijk te stellen.
Langs de andere kant is er bij de aankoop van een woning steeds een contractuele wederpartij: de verkoper. Ook deze partij draagt een informatieverplichting die zich uitstrekt tot het correct weergeven van de oppervlakte.
