In deze uitspraak wordt de aansprakelijkheid van de notaris bekeken ingevolge het afzonderlijk aanbieden van een voorkooprecht betreffende 2 eigendommen die gezamenlijk werden aangekocht.
Door de appellanten wordt een aankoop- en verkoopbelofte ondertekent betreffende enerzijds enkele percelen bos en anderzijds een landhuis en percelen weiland en park van 2 onderscheiden verkopers. De koop wordt gesloten onder de opschortende voorwaarde dat eventuele voorkooprechten niet uitgeoefend zouden worden.
De notaris biedt bij 2 afzonderlijke brieven het voorkooprecht op de verschillende eigendommen aan.
Enkel op de percelen bosgrond wordt het voorkooprecht uitgeoefend.
Het Agentschap voor Natuur en Bos deelt bij volgende brief aan de kopers mee “dat, naar haar oordeel, er sprake was van één verkocht lot aan één verkoopprijs en dat het recht van voorkoop dan ook voor de totaliteit had moeten worden aangeboden”.
Echter gaan de kopers zonder meer over tot het tekenen van de notariële akte van de verkoop van de resterende eigendommen.
Pas een jaar later gaan de kopers over tot het in gebreke stellen van de notaris waarbij een vergoeding wordt gevraagd voor de schade die de kopers lijden wegens het gesplitst aanbieden van het voorkooprecht.
De kopers vorderden een schadevergoeding van 200.000,00 EUR
Het Hof oordeelt echter dat het om twee te onderscheiden rechtshandelingen gaat, niettegenstaande het schrijven van het Agentschap voor Natuur en Bos.
Ook een schending van de voorlichtingsplicht van de notaris overeenkomstig artikel 9, §1, derde lid van de Wet van 16 maart 1803 tot regeling van het Notarisambt wordt niet aanvaard.
Het Hof zet hieromtrent eerst de algemene principes uiteen:
“Krachtens deze wetsbepaling heeft de notaris, naast het verlenen van de authenticiteit, een uit zijn vertrouwensopdracht voortvloeiende en ten aanzien van iedere partij te vervullen raadgevingsverplichting met een drievoudig voorwerp: een voorlichtingsplicht, een onderzoeksplicht en een verplichting formaliteiten te vervullen na het verlijden van de akte. Die verplichtingen van de notaris zijn te aanzien als middelenverbintenissen. Criterium ter beoordeling van de aansprakelijkheid van de notaris is derhalve de (in abstracto) vergelijking van de gedraging van de notaris met de veronderstelde gedragswijze van een normaal zorgvuldig en omzichtig notaris (de goede huisvader) geplaatst in dezelfde concrete externe omstandigheden. Fout is er zodra er een afwijking is van de veronderstelde gedraging van de goede huisvader.”
Om dan te oordelen dat er in casu geen enkele fout is begaan. Temeer de kopers in de notariële aankoopakte de notaris van haar aansprakelijkheid hadden geëxonereerd en op dat moment reeds kennis hadden van de eventueel begane fout.
Ten slotte hadden de kopers nog een vordering ingesteld omtrent het niet mee verkopen van het bijgebouw en het niet vergund zijn van het bijhuis. Deze vordering werd echter voor het eerst in hoger beroep opgeworpen, zodat de vordering daaromtrent niet-toelaatbaar werd verklaard aangezien het een nieuwe vordering conform art. 807 Ger.W. betreft.
Bekijk de uitspraak op 22 augustus 1970
Bij toepassing van deze wetsbepaling heeft de notaris, naast het verlenen van de authenticiteit, een uit zijn vertrouwensopdracht voortvloeiende en ten aanzien van iedere partij te vervullen raadgevingsverplichting met een drievoudig voorwerp: een voorlichtingsplicht, een onderzoeksplicht en een verplichting formaliteiten te vervullen na het verlijden van de akte.
Deze verplichtingen van de notaris zijn te beschouwen als middelen-verbintenissen.
Criterium ter beoordeling van de aansprakelijkheid van de notaris is bijgevolg de abstracte vergelijking van de gedraging van de notaris met de veronderstelde gedragswijze van een normaal zorgvuldig en omzichtig notaris (de goede huisvader) geplaatst in dezelfde concrete externe omstandigheden. Fout is er zodra er een afwijking is van de veronderstelde gedraging van de goede huisvader.
In deze zaak staat vast dat de appellant voor het verlijden van de notariële akte niet heeft gecontroleerd of artikel 23 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 nog steeds van kracht was.
Krachtens de artikelen 1382 en 1383 B.W. dient wie een ander schade berokkent, die schade volledig te vergoeden, wat impliceert dat de benadeelde in de staat moet worden hersteld waarin hij zich zou hebben bevonden als de daad waarover hij zich beklaagt, niet zou zijn gesteld.
De benadeelde van een onrechtmatige daad heeft recht op volledige vergoeding van zijn schade. Hij is niet verplicht zijn schade zoveel mogelijk te beperken. Hij moet alleen de redelijke maatregelen nemen om het nadeel te beperken als dat met de houding van een redelijk en voorzichtig persoon strookt (zie ook: Cass., 14 mei 1992, www.cass.be).
De schade van de geïntimeerden en het oorzakelijk verband staat vast. Door de fout van de appellant werden ze eigenaar van landbouwgrond in ruil voor bouwgrond.
Alvorens te oordelen over de omvang van de schade bestaat er aan-leiding toe een deskundige aan te stellen om het hof te adviseren over de door de geïntimeerden concreet geleden schade.
Bekijk de uitspraak op 21 augustus 1970
In een arrest van 24 mei 2012 kon het Hof van Beroep te Gent zich uitspreken over een geval van dwaling omtrent de stedenbouwkundige informatie die werd verstrekt n.a.v. de verkoop van een hoeve met bijhorende gronden.
Deze hoeve werd door de verkopers op het moment van de verkoop nog steeds door de verkopers in landbouwexploitatie uitgebaat.
Door de makelaar werd gewezen op de stedenbouwkundige beperkingen omwille van het zonevreemd karakter van de woning. Desalniettemin gingen de kopers over tot ondertekening van de compromis en navolgend de notariële akte waarbij de kopers beroep deden op hun eigen notaris.
De verkopers deden nadien een bouwaanvraag voor het verbouwen van de hoeve. Deze werd door het stadsbestuur echter geweigerd aangezien de bouwaanvraag een functiewijziging inhield van agrarische bestemming naar een residentiële bestemming daarbij verwijzende naar art. 145bis, §2 DRO.
Art. 145bis, 2 Decreet Ruimtelijke Ordening bepaalt immers:
“2. De vergunningverlenende overheid mag, bij het verlenen van een stedenbouwkundige vergunning die betrekking heeft op een vergunningsplichtige wijziging van de hoofdfunctie van een onroerend bebouwd goed met het oog op een nieuwe functie in de zin van artikel 99, § 1, eerste lid, 6°, alleen afwijken van de voorschriften van een gewestplan of een algemeen plan van aanleg in de volgende gevallen:
– het wijzigen van het gebruik van een bestaand vergund, eventueel leegstaand, landbouwbedrijf, dat volgens het gewestplan niet gelegen is in een recreatiegebied of een ruimtelijk kwetsbaar gebied, behoudens een parkgebied, met als nieuw gebruik uitsluitend wonen, én op voorwaarde dat de volgende voorschriften nageleefd worden:
1° de bedrijfswoning en de bijgebouwen die er fysisch één geheel mee vormen, krijgen als nieuw gebruik wonen met uitsluiting van meergezinswoningen, maar met inbegrip van tijdelijke verblijfsgelegenheden op voorwaarde dat landbouw als nevenbestemming nog aanwezig blijft;
2° de bedrijfsgebouwen van dit landbouwbedrijf mogen niet afgesplitst worden van de bedrijfswoning en kunnen enkel een nieuw gebruik krijgen als woningbijgebouwen, of als accommodatie voor tijdelijke verblijfsgelegenheden op voorwaarde dat landbouw als nevenbestemming nog aanwezig blijft;
– het wijzigen van het gebruik van een bestaand, vergund gebouw voor zover deze wijziging is opgesomd in een door de Vlaamse regering vast te leggen lijst.”
Daarop hebben de kopers de verkopers, makelaar en notaris in gebreke gesteld aangezien zij hen niet zouden hebben ingelicht over het feit dat een functiewijziging in natuurgebied onmogelijk was. De notaris zou aldus tekort zijn geschoten aan de op hem rustende informatieverplichting.
Tijdens de daarna volgende procedure in eerste aanleg hebben de kopers afstand gedaan van hun vordering t.a.v. de verkopers en de makelaar. De vordering tegenover de notaris werd echter gehandhaafd.
Het eerste vonnis wees de vordering tegen de notaris af en oordeelde dat deze laatste geen schending van enige informatieverplichting verweten kon worden, aangezien ten tijde van het ondertekenen van de compromis, waarbij de notaris niet betrokken was, het kwaad reeds was geschied.
Voor het Hof van Beroep argumenteerde de kopers dat als zij voldoende door de notaris zouden zijn geïnformeerd omtrent de gevolgen van de stedenbouwkundige toestand zij hun medewerking aan het verlijden van de notariële akte hadden kunnen weigeren.
Het Hof repliceert hierop dat er niet per se sprake kon zijn van een verschoonbare dwaling. Om zich op de dwaling te kunnen beroepen, moet immers bewezen worden dat deze verschoonbaar is en de fout dus niet te wijten is aan de partij die de dwaling inroept.
Door zich bij het ondertekenen van de compromis niet te laten bijstaan door een jurist of architect, terwijl zij wel op de hoogte waren van het feit dat het gebouw in natuurgebied lag, meent het Hof dat de kans zeer reëel is dat de vordering tot nietigverklaring op grond van dwaling gestrand zou zijn op de vereiste van de verschoonbaarheid.
Aldus besluit het Hof dat, zelfs al zou er een schending van de informatieverplichting ten laste van de notaris gelegd kunnen worden, deze schending alleszins niet in oorzakelijk verband staat met de beweerde schade.
Het Hof wees de vordering tot schadevergoeding dus af als ongegrond en bevestigde aldus het vonnis uitgesproken in eerste aanleg en veroordeelde de kopers tot de gerechtskosten.
Bekijk de uitspraak op 21 augustus 1970
