Notarissen moeten basisakte nakijken bij twijfel

Vastgoedrecht



Onze advocaten zijn gespecialiseerd in Vastgoedrecht.

Contacteer ons via het online formulier of bel ons kantoor te Gent, Antwerpen of Brussel.

Uitspraak op 24 september 2009 (opgenomen onder het artikel: Aansprakelijkheid van de notaris bij een fout)

Nr. C.08.0617.N
1. M. I.,
2. P. C.,
eisers,
vertegenwoordigd door mr. Jean-Marie Nelissen Grade, advocaat bij het Hof van Cassatie, met kantoor te 1000 Brussel, Brederodestraat 13, waar de eisers woonplaats kiezen,
tegen
1. D. E., en
2. C. J.,
verweerders,
vertegenwoordigd door mr. Pierre van Ommeslaghe, advocaat bij het Hof van Cassatie, met kantoor te 1050 Brussel, Louizalaan 106, waar de verweerders woonplaats kiezen,

3. A. M.,
verweerder.

I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF
Het cassatieberoep is gericht tegen een arrest, op 22 mei 2008 gewezen door het hof van beroep te Gent.
Afdelingsvoorzitter Robert Boes heeft verslag uitgebracht.
Advocaat-generaal Christian Vandewal heeft geconcludeerd.

II. CASSATIEMIDDEL
De eisers voeren in hun verzoekschrift een middel aan.
Geschonden wettelijke bepalingen
– artikel 149 van de Grondwet;
– artikel 1138, 4°, van het Gerechtelijk Wetboek;
– de artikelen 1382 en 1383 van het Burgerlijk Wetboek.
Aangevochten beslissingen
De appelrechters verklaren in het bestreden eindarrest het hoger beroep van de eisers en het incidenteel beroep van de derde verweerder grotendeels ongegrond, doen het bestreden vonnis slechts gedeeltelijk teniet en beslissen dienvolgens onder meer tot de in solidum veroordeling van de eisers en de derde verweerder om aan de eerste en de tweede verweerders de som te betalen van 41.790,79 euro, te vermeerderen met vergoedende interest aan de wettelijke rentevoet vanaf 19 mei 1994 op 40.183,45 euro en vanaf 1 september 1996 op 41.790,79 euro tot op de datum van het bestreden eindarrest en vanaf dan met moratoire interesten eveneens aan de wettelijke rentevoet tot de dag der betaling en te verminderen met de som van 16.459,21 euro te vermeerderen met vergoedende interest aan de wettelijke rentevoet vanaf 1 september 1996 tot op de datum van het bestreden eindarrest en vanaf dan met moratoire interest eveneens aan de wettelijke interestvoet tot de dag der betaling.
Nadat zij de koopovereenkomst tussen de verweerders nietig verklaarden op grond van artikel 1599 van het Burgerlijk Wetboek, zijn de appelrechters daartoe vooreerst van oordeel dat de eerste en de tweede verweerders ten aanzien van de derde verweerder aanspraak kunnen maken op de restitutie van de koopprijs ten bedrage van 34.705,00 euro (bestreden eindarrest, pagina 5, vierde alinea), alsmede op een vergoeding van de compensatoire interesten op de terug te betalen koopprijs en van een aantal kosten die zijzelf omschrijven als “kosten stopzetting lening” (1.607,34 euro), kosten voor de notariële leningsakte (1.254,34 euro) en de notariële koopakte (4.224,11 euro) (bestreden eindarrest, pagina 5, vijfde alinea tot en met pagina 7, tweede alinea), terwijl door de eerste en de tweede verweerders een bedrag van 16.459,21 euro, meer vergoedende interesten vanaf een gemiddelde datum dient te worden gerestitueerd.
Na vervolgens een professionele fout in hoofde van de eisers te hebben vastgesteld, oordelen de appelrechters verder dat de eerste en de tweede verweerders zonder deze fout van de eisers “de koopprijs niet (zouden) hebben betaald, geen aktekosten (zouden) hebben betaald, geen lening (zouden) hebben aangegaan en er interesten op (zouden) hebben betaald en de belastingen en uitgaven die zij nu hebben betaald niet (zouden) hebben moeten maken” en besluiten uiteindelijk dat “alle sommen die (de eerste en de tweede verweerders) van (de derde verweerder) vorderen, derhalve schade (vormen) die door de fout van (de eisers) werd geleden en waarvoor deze laatsten, in solidum met (de derde verweerder), jegens (de eerste en de tweede verweerders) aansprakelijk zijn.
Op grond daarvan veroordelen de appelrechters de eisers en de derde verweerder in solidum tot het betalen van een welbepaalde schadevergoeding aan de eerste en de tweede verweerders.
Zij steunen deze beslissing voornamelijk op de volgende motieven:
“3. De nietigverklaring van de koopovereenkomst werkt retroactief en heeft tot gevolg dat partijen moeten worden hersteld in de oorspronkelijke toestand. Bovendien hebben (de eerste en de tweede verweerders), als kopers te goeder trouw, recht op schadevergoeding (artikel 1599 van het Burgerlijk Wetboek).
3.1. De restitutieplicht houdt in de eerste plaats in dat (de derde verweerder) de koopprijs ten bedrage van 34.705,00 euro dient terug te betalen aan (de eerste en de tweede verweerders).
3.2. (De eerste en de tweede verweerders) kunnen ook aanspraak maken op compensatoire interest op de terug te betalen koopprijs, nu zij zelf ook aanbieden om de huuropbrengst van de studio’s – die door de gerechtsdeskundige werd geraamd op 3.500,00 euro per jaar per studio – aan (de derde verweerder) te restitueren. Deze concrete benadering verdient de voorkeur boven de weliswaar ruim aanvaarde maar meer abstracte werkwijze die erin bestaat om in gevallen waar de verkoper de prijs heeft ontvangen en de koper het genot heeft gehad van het verkochte goed, aan te nemen dat de interest op de prijs zich compenseert met de vruchten en/of het genot van het goed zodat noch de ene noch de andere partij gehouden is tot restitutie van de interesten, respectievelijk de vruchten.
Vergoedende interest kan worden toegekend aan de wettelijke interestvoet, vanaf de datum waarop de koopprijs werd betaald (19 mei 1994), zoals gevorderd. De stelling van (de eisers) dat slechts interest kan worden toegekend vanaf de ingebrekestelling, faalt in rechte. De restitutieplicht betreft een waardeschuld waarop vergoedende en geen moratoire interest verschuldigd is en waarop artikel 1153 van het Burgerlijk Wetboek, niet van toepassing is. De aanvangsdatum van vergoedende interest wordt vrij door de rechter bepaald met als enig criterium de integrale schadeloosstelling van het slachtoffer. Vermits (de eerste en de tweede verweerders) vanaf de betaling van de koopprijs interest hebben gederfd, kan vanaf dan vergoedende interest worden toegekend.
Wat de gevorderde kapitalisatie van interesten op 18 mei 2002 en 18 mei 2007 betreft dient te worden aangestipt dat artikel 1154 van het Burgerlijk Wetboek slechts van toepassing is op moratoire interest op geldschulden en niet op vergoedende interest op waardeschulden (vgl. Cass. 22 december 2006, R.W. 2006-07, 1439, noot Van Oevelen). Nu interest wordt toegekend aan de wettelijke rentevoet en (de eerste en de tweede verweerders) niet aantonen dat kapitalisatie van interest nodig is om de schade die zij lijden integraal te vergoeden, wordt op het verzoek tot kapitalisatie niet ingegaan.
3.3. Verder vorderen (de eerste en de tweede verweerders) vergoeding van een aantal kosten die zijzelf omschrijven als “kosten stopzetting lening” voor een totaal bedrag van 1.607,34 euro en van de kosten van de notariële leningsakte (1.254,34 euro) en de notariële koopakte (4.224,11 euro).
De aktekosten vormen schade die (de eerste en de tweede verweerders) hebben geleden ingevolge de nietige koop. (De derde verweerder) dient deze schade te vergoeden op grond van artikel 1599 van het Burgerlijk Wetboek, luidens hetwelk de koop van andermans zaak grond kan opleveren tot schadevergoeding wanneer de koper niet geweten heeft dat de zaak aan een ander toebehoorde, wat terzake het geval is.
Op de aktekosten kan eveneens vergoedende interest worden toegekend vanaf de datum waarop zij werden betaald (19 mei 1994).
De “kosten stopzetting lening” (stuk 3) bestaan bij nader toezien enerzijds uit dossier- en schattingskosten gemaakt voor het aangaan van de lening en anderzijds uit premies van de schuldsaldoverzekering en de brandverzekering. Ook deze kosten vormen vergoedbare schade en zijn toewijsbaar op grond van artikel 1599 van het Burgerlijk Wetboek.
Op de dossier- en schattingskosten die reeds voor 19 mei 1994 werden betaald, kan vergoedende interest worden toegekend vanaf deze datum. Op de premies van de schuldsaldoverzekering en de brandverzekering kan daarentegen slechts vergoedende interest worden toegekend vanaf een gemiddelde datum, namelijk vanaf 1 september 1996.
Ook hier wordt, om voormelde redenen, niet ingegaan op het verzoek tot kapitalisatie van interest.
3.4. Voorts vorderen (de eerste en de tweede verweerders) het verschil tussen enerzijds de huuropbrengsten die zij hebben genoten of hadden kunnen genieten tot op het ogenblik dat zij de sleutels aan de syndicus hebben teruggestuurd, huuropbrengst die zij begroten op 3.500,00 euro per jaar of 16.713,68 euro tot maart 1999 en anderzijds de gemeentetaks (3.116,02 euro), de onroerende voorheffing (1.993,14 euro), de taks op de oppervlaktewateren (47,92 euro) en de interesten op de lening die zij hebben aangegaan bij de ASLK voor de financiering van de aankoop van de studio’s (12.215,71 euro). Dit verschil bedraagt 456,79 euro.
Deze vordering dient samen te worden beschouwd met de oorspronkelijke tegeneis van (de derde verweerder), die, bij wege van restitutie ingevolge de nietigverklaring van de koop, betaling vordert van de huuropbrengst die hij zou hebben genoten indien de koop niet zou zijn gesloten en dit voor de periode vanaf 19 mei 1994 tot heden, hetzij voor een totaal bedrag van 94.528,76 euro (gerekend tot 16 november 2007 op basis van een huurwaarde van 3.500,00 euro per jaar per studio), te vermeerderen met vergoedende interest vanaf een gemiddelde datum binnen de genotsperiode.
In de eerste plaats dient te worden opgemerkt dat de huurwaarde van de studio’s door deskundige Van Laere werd geraamd op 3.500,00 euro per jaar per studio. De door (de eerste en de tweede verweerders) te restitueren opbrengsten voor de periode tot maart 1999 bedragen dan ook twee maal 16.916,00 euro of 33.832,00 euro.
Ten onrechte stelt (de derde verweerder) dat hij ook voor de periode na 11 maart 1999 aanspraak kan maken op de huuropbrengsten omdat de sleutels door (de eerste en de tweede verweerders) niet aan hem maar aan de syndicus werden teruggegeven. (De eerste en de tweede verweerders) konden, gelet op het feit dat de vereniging van mede-eigenaars het eigendomsrecht op de studio’s claimde, niet anders dan de sleutels aan de vereniging, vertegenwoordigd door de syndicus, af te geven. Bovendien valt te betwijfelen of (de derde verweerder), gelet op de eigendomsaanspraken van de vereniging van mede-eigenaars, het goed had kunnen verhuren indien de sleutels niet aan de syndicus maar aan hemzelf waren afgegeven. (De derde verweerder) kan dan ook geen aanspraak maken op de huuropbrengsten voor de periode na 11 maart 1999.
Voor de voormelde som van 33.882,00 euro kunnen (de eerste en de tweede verweerders) de onroerende voorheffing, gemeentetaks en de taks oppervlaktewateren, kosten waarvan de betaling wel degelijk is gestaafd door stukken en die allen te beschouwen zijn als kosten van het genot van het goed, in mindering brengen.
Ook de interest op de lening bij de ASLK kan in mindering worden gebracht van de te restitueren huuropbrengst. Het betreft immers kosten die (de eerste en de tweede verweerders) hebben gemaakt om het goed te verwerven en het genot ervan te kunnen hebben. Minstens is de interest te beschouwen als schade die zij hebben geleden ingevolge de nietige koop: zonder de koop hadden zij de lening niet hoeven aan te gaan en hadden zij geen interest betaald. Het in rekening brengen van de op de lening betaalde interest maakt geen dubbel gebruik uit met de toekenning van interest op de koopprijs nu (de eerste en de tweede verweerders) de huuropbrengsten die zij zelf hebben ontvangen aan (de derde verweerder) restitueren.
Aldus dient door (de eerste en de tweede verweerders) aan (de derde verweerder) te worden gerestitueerd: 33.832,00 euro – 17.372,79 euro (3.116,02 + 1.993,14 + 47,92 + 12.215,71) of 16.459,21 euro, te vermeerderen met vergoedende interest aan de wettelijke interestvoet vanaf een gemiddelde datum, namelijk 1 september 1996.
3.5. Het door (de derde verweerder) gevraagde voorbehoud voor beweerde schade ingevolge verwaarlozing van de studio’s en voor kosten met betrekking tot de periode na 11 maart 1999, dient te worden afgewezen nu het (de eerste en de tweede verweerders), zoals hiervoor gezegd, niet kan worden verweten de sleutels aan de syndicus te hebben teruggegeven.
Aansprakelijkheid van de notarissen
4. De eerste rechter dient te worden bijgetreden waar hij heeft geoordeeld dat (de eerste en de tweede verweerders, lees: de eisers) een professionele fout hebben begaan door de basisakte niet grondig te hebben bestudeerd en niet te hebben opgemerkt dat de studio’s A11 en A12 in werkelijkheid gemeenschappelijke delen van het appartementsgebouw waren.
De stelling van (de eerste en de tweede verweerders, lees: de eisers) dat zij volledig mochten vertrouwen op de vermeldingen in de eigendomstitel van (de derde verweerder), namelijk de akte van 5 maart 1991 opgesteld door notaris Van Hauwaert, gaat, zeker in voorliggend geval, niet op.
In de akte opgesteld door notaris Van Hauwaert was bij de omschrijving van het verkochte goed, aanvankelijk vermeld dat de ruimte A10 werd verkocht omvattende in privatieve en uitsluitende eigendom de inkomdeur van de eigenlijke ruimte, begrijpende lokaal met keukennis, toilet en stortbad en in mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid 10/3000sten in de gemene delen waaronder de grond. Nadien werd daaraan, via een verzending in de marge van de akte, de ruimtes A11 en A12 toegevoegd en werd van “de ruimte A10” dus gemaakt “de ruimtes A10, A11 en A12″. Aan de nadere omschrijving van het verkochte goed werd niets veranderd, wat betekent dat volgens de letterlijke tekst van de akte aan de drie ruimtes samen 10/3000sten in de gemene delen waaronder de grond verbonden waren.
In de voor hun ambt op 19 mei 1994 verleden akte hebben (de eisers) dat niet overgenomen. Zij hebben in hun akte vermeld dat aan elk van de verkochte studio’s 10/3000sten in de gemene delen waaronder de grond verbonden waren. Terecht stellen (de eerste en de tweede verweerders) dat (de eisers), geconfronteerd met de akte van notaris Van Hauwaert waarin was vermeld dat aan de drie ruimtes samen maar 10/3000sten in de gemene delen waren verbonden, zich de vraag hadden moeten stellen hoeveel aandelen in de gemene delen aan de studio’s verbonden waren. Daarover kon immers op basis van de akte van notaris Van Hauwaert, twijfel bestaan. (De eisers) dienden daartoe de basisakte na te kijken, waarbij zij dan zouden hebben vastgesteld dat de studio’s A11 en A12 in werkelijkheid gemene delen waren die ten onrechte als studio’s waren ingepalmd. Zij hebben echter duidelijk de basisakte niet bekeken – (de eisers) beweren dat trouwens ook niet – en zij hebben, op basis van een eigen maar onjuiste interpretatie van de akte opgesteld door notaris Van Hauwaert, in hun akte vermeld dat aan elke studio 10/3000sten in de gemene delen waaronder de grond verbonden waren. (De eisers) hebben zich aldus niet naar behoren gekweten van hun onderzoeksplicht, hetgeen een professionele fout uitmaakt.
5. (De eisers) stellen verder dat er geen oorzakelijk verband zou bestaan tussen hun fout en de door (de verweerders) geleden schade. Zij stellen dat de schade is ontstaan op het ogenblik van het ondertekenen van de onderhandse akte, lang voor hun tussenkomst. Zij stellen dat de koop toen gesloten was en dat zij daaraan niets meer konden veranderen.
Deze argumentatie kan niet worden gevolgd. Indien de notarissen zich naar behoren van hun onderzoeksplicht hadden gekweten, hadden zij ontdekt dat de studio’s in werkelijkheid gemene delen waren. In dat geval zou de verkoop ongetwijfeld geen doorgang hebben gevonden en zouden (de eerste en de tweede verweerders) geen schade hebben geleden.
6. Zonder de fout van (de eisers) zouden (de eerste en de tweede verweerders) de koopprijs niet hebben betaald, zouden zij geen aktekosten hebben betaald, geen lening hebben aangegaan en er interesten op hebben betaald en zouden zij de belastingen en uitgaven die zij nu hebben betaald niet hebben moeten maken.
Alle sommen die zij van (de derde verweerder) vorderen, vormt derhalve schade die door de fout van (de eisers) werd geleden en waarvoor deze laatsten, in solidum met (de derde verweerder), jegens (de eerste en de tweede verweerders) aansprakelijk zijn.
De door de notarissen gemaakte opmerkingen in verband met de schadeomvang werden hiervoor reeds ontmoet”.

Grieven

Eerste onderdeel

Luidens artikel 149, van de Grondwet dient elk vonnis of arrest met redenen te worden omkleed.

Wanneer een rechterlijke beslissing evenwel een tegenstrijdigheid bevat tussen de motieven of in het beschikkend gedeelte, dan wel tussen de motieven en het beschikkend gedeelte, worden de elkaar tegensprekende motieven en/of beslissingen geacht elkaar onderling op te heffen, zodat deze beslissing niet regelmatig met redenen is omkleed.

Voor zover de rechterlijke beslissing een tegenstrijdigheid in de beschikkingen bevat, miskent ze tevens artikel 1138, 4°, van het Gerechtelijk Wetboek.

De appelrechters gaan er te dezen enerzijds van uit dat “de nietigverklaring van de koopovereenkomst retroactief (werkt) en tot gevolg (heeft) dat partijen moeten worden hersteld in de oorspronkelijke toestand”, alsmede dat “(de eerste en de tweede verweerders), als kopers te goeder trouw, recht (hebben) op schadevergoeding (artikel 1599 van het Burgerlijk Wetboek)” en oordelen hierbij in het bijzonder dat “de restitutieplicht in de eerste plaats in(houdt) dat (de derde verweerder) de koopprijs ten bedrage van 34.705,00 euro dient terug te betalen aan (de eerste en de tweede verweerder)”.

Zij nemen aldus aan dat de terugbetaling van de koopprijs het voorwerp uitmaakt van de restitutieplicht van de derde verweerder als gevolg van de nietigverklaring van de koopovereenkomst, welke te onderscheiden is van diens verplichting tot schadevergoeding.

Anderzijds besluiten de appelrechters in het kader van de beoordeling van de aansprakelijkheid van de eisers evenwel dat “alle sommen die (de eerste en de tweede verweerders) van (de derde verweerder) vorderen, schade (vormen) die door de fout van (de eisers) werd geleden”.

Zij zijn alsdan, met andere woorden, van oordeel dat de terug te betalen koopprijs een onderdeel vormt van de door de eerste en de tweede verweerders, als kopers te goeder trouw, geleden schade.
In zoverre de appelrechters derhalve de koopprijs waarvan de eerste en de tweede eiser (lees: verweerders) de terugbetaling vorderen, enerzijds beschouwen als het voorwerp van de restitutieverplichting van de derde verweerder ingevolge de nietigverklaring van de koopovereenkomst en anderzijds als een bestanddeel van de vergoedbare schade in hoofde van de eerste en de tweede verweerders, houdt het bestreden arrest dan ook tegenstrijdige beschikkingen in en bevat het minstens een tegenstrijdigheid tussen de motieven onderling, zodat het niet regelmatig gemotiveerd is (schending van artikel 149 van de Grondwet) en artikel 1138, 4°, van het Gerechtelijk Wetboek, schendt.

Tweede onderdeel

Overeenkomstig de artikelen 1382 en 1383 van het Burgerlijk Wetboek, heeft de benadeelde van een onrechtmatige daad recht op een integrale schadeloosstelling, doch op niets meer.
Nadat zij eerder in het bestreden eindarrest oordeelden dat de eerste en de tweede verweerders ten aanzien van de derde verweerder, ingevolge de vastgestelde nietigheid van de tussen hen gesloten koopovereenkomst, aanspraak kunnen maken op de restitutie van de koopprijs ten bedrage van 34.705,00 euro, welke zij terecht beschouwen als een gevolg van de retroactieve werking van deze sanctie (bestreden eindarrest, pagina 5, vierde en vijfde alinea), alsmede op een vergoeding van de compensatoire interesten op de terug te betalen koopprijs en van een aantal kosten die zijzelf omschrijven als “kosten stopzetting lening” (1.607,34 euro), kosten voor de notariële leningsakte (1.254,34 euro) en de notariële koopakte (4.224,11 euro) en dat de eerste en de tweede verweerders zonder de door hen vastgestelde professionele fout in hoofde van de eisers de koopprijs niet zouden hebben betaald en evenmin deze kosten zouden hebben moeten maken, zijn de appelrechters te dezen van oordeel dat “alle sommen die (de eerste en de tweede verweerders) van (de derde verweerder) vorderen, schade (vormen) die door de fout van (de eisers) werd geleden en waarvoor deze laatsten, in solidum met (de derde verweerders), jegens (de eerste en de tweede verweerders) aansprakelijk zijn.
Door aan te nemen dat alle door de eerste en de tweede verweerders vanwege de derde verweerder gevorderde sommen – of, beter gezegd, alle door hen eerder in het bestreden eindarrest aan de eerste en de tweede verweerders toegekende sommen -, met inbegrip van de koopprijs, schade vormen, miskennen de appelrechters evenwel het wettelijk begrip “schade”, nu zij aldus de door de eerste en de tweede verweerders teruggevorderde koopprijs als een bestanddeel van de in hoofde van deze laatsten vergoedbare schade in aanmerking nemen, terwijl deze koopprijs integendeel het voorwerp uitmaakt van de restitutieverplichting van de derde verweerder als rechtstreeks gevolg van de retroactieve werking van de nietigverklaring van de tussen de verweerders gesloten koopovereenkomst.

Door de eisers, in solidum met de derde verweerder, jegens de eerste en de tweede verweerders aansprakelijk te stellen voor de schade, welke naar hun oordeel bestaat uit alle sommen die deze laatsten van de derde verweerder vorderen – of, anders gezegd, uit alle aan de eerste en de tweede verweerders toegekende sommen -, inclusief de door de eerste en de tweede verweerders teruggevorderde koopprijs, miskennen de appelrechters bovendien het beginsel van de integrale schadeloosstelling inzake buitencontractuele aansprakelijkheid, nu de eisers daardoor gehouden worden tot betaling van een schadevergoeding die hoger is dan de eerder in het eindarrest vastgestelde schade in hoofde van de eerste en de tweede verweerders, waarvan voormelde koopprijs geen deel uitmaakte.

In zoverre de appelrechters aldus, in strijd met het beginsel van de integrale schadeloosstelling bij buitencontractuele aansprakelijkheid en met miskenning van het wettelijk begrip “schade”, de eisers – in solidum met de derde verweerder – veroordelen tot betaling van alle sommen die de eerste en de tweede verweerders van de derde verweerder vorderden, is hun beslissing dan ook niet naar recht verantwoord. (schending van de artikelen 1382 en 1383 van het Burgerlijk Wetboek)

III. BESLISSING VAN HET HOF

Beoordeling

Eerste onderdeel

1. Het is niet tegenstrijdig te oordelen, enerzijds, dat de terugbetaling van de koopprijs bij een nietige koop een op de verkoper rustende restitutieverplichting is, anderzijds, dat een bij deze nietige koop foutief optredende notaris in solidum met de verkoper gehouden is tot de betaling van de koopprijs als schadevergoeding.

Het onderdeel mist feitelijke grondslag.

Tweede onderdeel

2. Krachtens artikel 1599 van het Burgerlijk Wetboek, is de verkoop van een andermans zaak nietig. Hij kan ten laste van de verkoper grond tot schadevergoeding opleveren, wanneer de koper niet geweten heeft dat de zaak aan een ander toebehoorde.

3. Wanneer een dergelijke koop mede is tot stand gekomen door de fout van de instrumenterende notaris, dan is deze notaris mede aansprakelijk voor de schade die de koper ten gevolge van de vernietiging van de koop heeft gelden.

4. De vernietiging van een overeenkomst die ex tunc uitwerking heeft, verplicht in de regel elk van de partijen ertoe de prestaties terug te geven die krachtens de vernietigde overeenkomst zijn ontvangen.

5. De koopprijs, die het voorwerp uitmaakt van de restitutieplicht, kan deel uitmaken van de door de koper geleden schade, zolang de restitutie niet heeft plaatsgevonden.

6. Het arrest veroordeelt de derde verweerder, als verkoper, en de eisers, die als notarissen bij de verkoop foutief gehandeld hebben, in solidum tot het betalen aan de eerste en tweede verweerders, als kopers, van een schadevergoeding waarin de koopprijs is inbegrepen.

7. Door de eisers in solidum met de derde verweerder te veroordelen tot betaling van de koopprijs als schadevergoeding, miskent het arrest het begrip “schade” niet en kent het geen vergoeding toe voor niet bestaande schade.

Aldus schendt het arrest de artikelen 1382 en 1383 van het Burgerlijk Wetboek niet.

Het onderdeel kan niet worden aangenomen.

Dictum
Het Hof,

Verwerpt het cassatieberoep.

Veroordeelt de eisers in de kosten.

De kosten zijn begroot op de som van 1131,55 euro jegens de eisende partijen en op de som van 183,82 euro jegens de verwerende partij sub 1 en 2.

Dit arrest is gewezen te Brussel door het Hof van Cassatie, eerste kamer, samengesteld uit eerste voorzitter Ghislain Londers, als voorzitter, afdelingsvoorzitter Robert Boes, en de raadsheren Eric Dirix, Beatrijs Deconinck en Alain Smetryns, en in openbare terechtzitting van 24 september 2009 uitgesproken door eerste voorzitter Ghislain Londers, in aanwezigheid van advocaat-generaal Christian Vandewal, met bijstand van griffier Johan Pafenols.