Gelet op de door de wet vereiste processtukken in behoorlijke vorm overgelegd, waaronder het bestreden vonnis, op tegenspraak tussen de partijen uitgesproken door de rechtbank van eerste aanleg te Turn-hout op 1 juli 2004, waarvan geen betekening voorligt en waartegen tijdig en geldig naar de vorm hoger beroep werd ingesteld bij verzoekschrift neergelegd ter griffie van dit Hof op 22 september 2004.
Gelet op de akte verleend aan partijen door dit Hof op 18 oktober 2004 in toepassing van art. 747 ,§2 Ger.W. tot vaststelling van hun vrijwillige regeling van conclusietermijnen.
1.-
De oorspronkelijke vordering gaat uit van X bij dagvaarding van 29 april 2003 en strekt ertoe X te veroordelen tot het betalen van de som van 9.855,45 EUR ingevolge commissieloon, dat verschuldigd zou zijn wegens de verkoop van het pand van X meer verwijlsintres-ten aan de wettelijke rentevoet van 7% per jaar sedert 2 april 2003, de gerechtelijke interesten en de kosten van het geding.
In conclusies vragen X in hoofdorde de vordering van X ongegrond te verklaren en in ondergeschikte orde gebruik te maken van de matigingsbevoegdheid en de vergoeding voor de kosten te beperken tot de reeël bewezen uitgaven.
2.-
De eerste rechter verklaart de vordering ontvankelijk en gedeeltelijk gegrond en veroordeelt X tot betaling van 6.555,00 EUR, de ver-wijlsintresten vanaf 2 april 2004 tot 29 april 2004, de gerechtelijke intresten en tot de kosten van het geding.
De eerste rechter oordeelt dat er een geldige en exclusieve verkoop-overeenkomst was welke door X werd verbroken doordat zij aan verschillende notarissen een brief hadden gescheven om te melden dat zij het pand te koop stelden en notaris Vandenbossche de eigen-dom op de website van Immonet op het internet plaatste, dat het gaat om een aannemingsovereenkomst en dat de vergoeding 6.555,00 EUR zijnde 3% van de effectief gerealiseerde verkoopprijs van 218.000,00 EUR bedraagt.
3.-
Het hoger beroep strekt ertoe het hoger beroep ontvankelijk en gegrond te verklaren, het bestreden vonnis te horen teniet doen en opnieuw recht doende de oorspronkelijke vordering van X onge-grond te verklaren en in ondergeschikte orde gebruik te maken van de matigingsbevoegdheid en de vergoeding voor de kosten te beperken tot de reeël bewezen uitgaven.
X hernemen integraal hun standpunt en laten als grieven gelden:
– de eerste rechter heeft geen rekening gehouden met sommige gegevens
– de eerste rechter heeft ten onrechte een contractuele fout weer-houden
– de eerste rechter heeft de overeenkomst ten onrechte als een aan-nemingsovereenkomst gekwalificeerd
– ondergeschikt stellen zij dat nieuwe voorwaarden werden bedongen
– er is kwade trouw van X
– meer ondergeschikt vragen zij het Hof de vergoeding te matigen tot de reële uitgaven.
X concludeert tot de afwijzing van het hoger beroep als ongegrond en de integrale bevestiging van het eerste vonnis.
4.-
FEITEN
Partijen sloten een overeenkomst af waarbij aan X de exclusieve opdracht wordt gegeven een koper te zoeken voor het pand van X. De overeenkomst werd aangegaan op 18 december 2001 voor een periode van 6 maanden met een stilzwijgende verlenging van telkens een maand, behoudens opzeg bij aangetekend schrijven met inachtname van een opzegtermijn van een maand. De overeengekomen commissie bedroeg 3% van de verkoopprijs die vastgesteld werd op 271.500,00 EUR. Volgens X heeft de exclusiviteit een einde genomen op 8 september 2002. Volgens X is de overeenkomst blijven lopen tot 28 februari 2003 datum waarop het pand werd verkocht.
Inmiddels hadden X aan verschillende notarissen een brief geschreven om te melden dat zij het pand te koop stelden en aan notaris Vandenbossche gevraagd het eigendom op de website van Immonet op het internet te plaatsen, wat ook gebeurde. X vroeg aan X de werkelijk gerealiseerde verkoopprijs mede te delen om op basis hier-van het commissieloon te kunnen berekenen. Daar dit niet gebeurde, factureerde X het commissieloon op basis van de in de overeenkomst vermelde vraagprijs.
BEOORDELING
5.-
DE KWALIFICATIE VAN DE OVEREENKOMST TUSSEN PARTIJEN.
X hebben opgeworpen dat, voor zover hen een schending van de overeenkomst zou worden verweten, de overeenkomst tussen partijen als een lastgeving moest gekwalificeerd worden. Dit zou voor gevolg kunnen hebben dat de rechter de contractueel overeengekomen vergoeding kan herleiden. De eerste rechter heeft de overeenkomst als een aannemingsovereenkomst gekwalificeerd. Dit zou betekenen dat de rechter de vergoeding niet kan herleiden tenzij er sprake is van benadeling.
Hier gaat het om een overeenkomst waarbij aan X enkel gevraagd werd materiële handelingen te stellen zoals het contact opnemen met geïnteresseerden. X kreeg niet de opdracht als lasthebber rechts-handelingen te stellen b.v. het afsluiten van de koopovereenkomst in naam en voor rekening van de opdrachtgevers.
In dergelijke gevallen is er geen discussie. Gelet op de feitelijke en juridische elementen van de zaak dient te worden besloten dat het hier gaat om een aannemingsovereenkomst.
6.-
Het Hof dient te onderzoeken of de overeenkomst en de daarin opge-nomen exclusiviteit een einde heeft genomen op 18 juni 2002, zijnde na afloop van de in de overeenkomst voorziene termijn van 6 maan-den, dan wel stilzwijgend hernieuwd werd. X stellen dat er een einde kwam aan de exclusiviteit en steunen hierbij op een aantal feitelijke gegevens, waarmee de eerste rechter geen rekening zou gehouden hebben, zoals het niet opsturen van een lijst van kandidaat-kopers. Het Hof stelt vast dat de overeenkomst voorziet dat zij enkel beëindigd kan worden met een aangetekende brief. Dit is niet gebeurd. De be-wering van X dat zij de overeenkomst mondeling zouden hebben opgezegd is vooreerst niet bewezen en ook niet relevant, nu de overeenkomst enkel de aangetekende brief als wijze van beëindiging aan-vaardt. De vereiste een aangetekende brief te schrijven kan niet als een onoverkomelijk probleem in hoofde van X beschouwd worden en heeft precies tot doel discussies zoals zij in deze zaak worden ge-voerd te vermijden. Ook de bewering van X dat de modaliteiten van de overeenkomst met name wat betreft de exclusiviteit mondeling werden gewijzigd wordt niet bewezen. De stilzwijgende verlenging van een overeenkomst met telkens een maand die zoals hier intreedt ten-zij een opzeg van een maand wordt gegeven bij aangetekend schrijven kan niet als strijdig met de goede trouw aangezien worden. De verkoper krijgt immers elke maand opnieuw de kans op te zeggen. Aldus is de overeenkomst en de daarin vermelde exclusiviteit stil-zwijgend hernieuwd.
7.-
DE DRAAGWIJDTE VAN DE EXCLUSIVITEIT IN DE OVEREENKOMST TUSSEN PARTIJEN
Nu vaststaat dat de overeenkomst door het ontbreken van een aangetekende opzeg stilzwijgend werd verlengd, dient te worden geoordeeld of X de exclusiviteit zoals overeengekomen hebben geschonden. De eerste rechter oordeelde dat X de exclusiviteit bepaald in de overeenkomst hebben geschonden. Het Hof dient daarom de precieze draagwijdte van het begrip “exclusiviteit” na te gaan. De exclusiviteit houdt in dat de opdrachtgever er zich toe verbindt iets niet te doen. Daar het zoals hierboven uiteengezet hier enkel gaat om een aannemingsovereenkomst houdende een opdracht tot bemiddeling en niet om een lastgeving tot verkoop, beperkt de exclusiviteit zich tot die bemiddeling. X blijven volledig gerechtigd over hun pand te beschik-ken, daar hierover niets en dus ook geen exclusiviteit werd bedongen. De eigenaars hebben zich immers niet verbonden het pand niet rechtstreeks te verkopen. De exclusiviteit heeft dus enkel betrekking op de bemiddeling, waaromtrent X zich verbonden hebben deze tijdens de duur van de overeenkomst niet aan een andere makelaar toe te vertrouwen.
X stelt recht te hebben op een commissieloon ook wanneer de verkoper verkoopt zonder zijn bemiddeling en steunt hiervoor op de overeenkomst, die bepaalt dat het commissieloon door de makelaar verworven is zodra het voorschot betaald wordt. Deze stelling kan niet worden gevolgd. De makelaar heeft enkel recht op een commissieloon indien het pand verkocht wordt aan een koper die dankzij zijn bemiddeling een overeenkomst met de verkoper afsluit. Dit is hier niet gebeurd en zulks wordt ook niet door X betwist.
Hoewel dient te worden aangenomen dat, op het ogenblik dat de exclusiviteit nog bestond, de verkoop van het pand is doorgegaan, kan op basis van de hierboven geschetste principes niet worden aangenomen dat de exclusiviteit werd geschonden. Daarom kan men X niet verwijten dat zij als gevolg van hun intact gebleven beschikkingsbevoegdheid een brief hebben geschreven aan verschillende notarissen om te melden dat zij een pand willen ver-kopen. De hulp van een notaris die de wens een bepaald pand te verkopen op het immoweb zet, kan om dezelfde reden niet als schending van de exclusiviteit van de makelaar beschouwd worden. Nergens blijkt dat de notaris voor deze tussenkomst kosten in rekening heeft gebracht. De notaris kan immers niet gelijkgesteld worden met de makelaar wanneer hij het pand op het immoweb zet. De notaris is immers een publieke ambtenaar en een onafhankelijke raadgever, die eveneens de mensen mag bijstaan.
De in het feitenoverzicht geschetste contactname met de notarissen situeert zich volledig in het kader van de beschikkingsbevoegdheid van de eigenaar over zijn eigen pand waaromtrent er geen exclusiviteit is bedongen.
Dat een notaris de onderhandse verkoopovereenkomst heeft opgesteld is geen beletsel daar het opstellen van een onderhandse verkoopovereenkomst eveneens een bij uitstek juridische activiteit is, die duidelijk uitgesloten is uit de taken die de makelaar, volgens de overeenkomst moet uitvoeren.
X hebben niet in strijd met de exclusiviteit gehandeld. Dit zou enkel het geval geweest zijn indien zij een andere makelaar een gelijkaardige opdracht zouden hebben gegeven. Dit is echter niet gebeurd.
8.-
Nu het Hof oordeelt dat X geen schending van de exclusiviteit noch enig ander beding van de overeenkomst kan verweten worden, is het niet meer relevant na te gaan of nieuwe voorwaarden werden bedongen, of er kwade trouw is van X en of hij recht heeft op een vergoeding voor de reële uitgaven.
OM DIE REDENEN:
HET HOF,
Na beraad,
Rechtsprekend op tegenspraak;
Gelet op artikel 24 van de wet van 15 juni 1935;
Verklaart het hoger beroep toelaatbaar en gegrond;
Hervormt het bestreden vonnis
En opnieuw wijzende;
Verklaart de oorspronkelijke vordering van geïntimeerde ontvankelijk doch ongegrond;
Verwijst geïntimeerde in de kosten van beide aanleggen, deze tot op heden volgens opgave in conclusie aan de zijde van appellanten begroot op:
rechtsplegingsvergoeding 334,64 EUR
rolrecht hoger beroep 186,00 EUR
rechtsplegingsvergoeding hoger beroep 466,05 EUR
