Hof van Beroep Antwerpen 1e kamer
2011/AR/531
4.2.1.1. De fout
4.2.1.1.1. De geïntimeerden verwijten de appellant een extra-contractue-le tekortkoming aan zijn opzoekings- en onderzoeksverplichting, alsmede aan zijn informatieverplichting als instrumenterende notaris. Meer bepaald laten de geïntimeerden gelden dat de appellant een professionele fout heeft begaan door te hebben nagelaten “om te verifiëren of de destijds geldende opvullingsregel waarnaar werd verwezen in het stedenbouwkundig attest en op grond waarvan een stedenbouwkundige vergunning kon worden bekomen voor een woning buiten woongebied, nog wel van toepassing was op het ogenblik van het verlijden van de akte van ruiling/koop.”
4.2.1.1.2. Bij artikel 9, §1, derde lid van de wet van 16 maart 1803 tot regeling van het notarisambt, wordt voorgeschreven:
“…
De notaris licht elke partij altijd volledig in over de rechten, verplichtingen en lasten die voortvloeien uit de rechtshandelingen waarbij hij
betrokken is en geeft aan alle partijen op onpartijdige wijze raad”.
Bij toepassing van deze wetsbepaling heeft de notaris, naast het verlenen van de authenticiteit, een uit zijn vertrouwensopdracht voortvloeiende en ten aanzien van iedere partij te vervullen raadgevingsverplichting met een drievoudig voorwerp: een voorlichtingsplicht, een onderzoeksplicht en een verplichting formaliteiten te vervullen na het verlijden van de akte.
Deze verplichtingen van de notaris zijn te beschouwen als middelen-verbintenissen.
Criterium ter beoordeling van de aansprakelijkheid van de notaris is bijgevolg de abstracte vergelijking van de gedraging van de notaris met de veronderstelde gedragswijze van een normaal zorgvuldig en omzichtig notaris (de goede huisvader) geplaatst in dezelfde concrete externe omstandigheden. Fout is er zodra er een afwijking is van de veronderstelde gedraging van de goede huisvader.
4.2.1.1.3. Met de eerste rechter is het hof van oordeel dat ieder normaal zorgvuldig en omzichtig notaris gelast met het verlijden van een notariële akte van verkoop van een onroerend goed, nagaat of de wetgeving waar-van melding wordt gemaakt in stukken waarnaar verwezen wordt in de door hem opgestelde akte en die het stedenbouwkundig statuut van het onroerend goed betreffen, nog steeds van kracht is en de kandidaat-kopers daaromtrent informeert.
In deze zaak staat vast dat de appellant voor het verlijden van de notariële akte niet heeft gecontroleerd of artikel 23 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 nog steeds van kracht was.
Indien de appellant zijn opdracht naar behoren zou hebben vervuld,
zou hij hebben geweten dat voormeld artikel werd afgeschaft bij decreet van 23 juni 1993 dat werd gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad op
14 augustus 1993, en zou hij de geïntimeerden hebben ingelicht over het feit dat de inhoud van het stedenbouwkundig attest niet meer actueel was en over alle juridische gevolgen van de afschaffing van de zoge-naamde opvulregel.
In de gegeven omstandigheden staat vast dat de appellant is tekort-gekomen aan de op hem rustende onderzoeks- en informatieplicht en bijgevolg een fout heeft begaan.
Dat de appellant er in de notariële akte de aandacht van de partijen op vestigt dat geen bouwwerk, noch enige vaste of verplaatsbare inrichting die voor bewoning kan gebruikt worden mag worden opgericht op de hierbij geruilde goederen zolang de bouwvergunning niet werd verkregen, kan aan het voorgaande niets veranderen.
4.2.1.2. De schade
4.2.1.2.1. De geïntimeerden stellen dat ze zonder de fout van de notaris niet tot ruiling zouden zijn overgegaan. Hun schade zou daarom gelijk zijn aan de “waarde van de grond mocht deze het statuut van bouwgrond hebben” (115.250 EUR), verminderd met de huidige waarde van de (landbouw)grond (4.610,00 EUR).
Volgens de notaris staat de schade niet vast. Bij toepassing van het decreet van 27 maart 2009 houdende aanpassing en aanvulling van het ruimtelijk plannings-, vergunnings- en handhavingsbeleid en van het decreet van 11 mei 2012 houdende de wijziging van diverse bepalingen van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en wijziging van de regelgeving wat de opheffing van het agentschap ruimtelijke ordening, zou voor de geïntimeerden thans de mogelijkheid bestaan om een bouwvergunning voor het perceel te bekomen. Hij vordert daarom om, vooraleer ten gron-de te beslissen, te zeggen voor recht dat de geïntimeerden op grond van hun verplichting tot schadebeperking een nieuwe bouwvergunning moeten indienen.
Ondergeschikt is de appellant van oordeel dat de schadevergoeding van de geïntimeerden hooguit zou kunnen bestaan uit het bedrag van de oorspronkelijke geschatte aankoopprijs (17.352,55 EUR), vermeerderd met een jaarlijks rendement van 5% tot 2010 en vanaf dan met de wettelijke intrest.
4.2.1.2.2. Krachtens de artikelen 1382 en 1383 B.W. dient wie een ander schade berokkent, die schade volledig te vergoeden, wat impliceert dat de benadeelde in de staat moet worden hersteld waarin hij zich zou hebben bevonden als de daad waarover hij zich beklaagt, niet zou zijn gesteld.
De benadeelde van een onrechtmatige daad heeft recht op volledige vergoeding van zijn schade. Hij is niet verplicht zijn schade zoveel mogelijk te beperken. Hij moet alleen de redelijke maatregelen nemen om het nadeel te beperken als dat met de houding van een redelijk en voorzichtig persoon strookt (zie ook: Cass., 14 mei 1992, www.cass.be).
Het hof oordeelt dat de door de appellant gevorderde maatregel niet kan beschouwd worden als een redelijke maatregel om de schade te beperken.
Zijn vordering om te zeggen voor recht dat de geïntimeerden een bouwaanvraag moeten indienen is ongegrond.
4.2.1.2.3. Het hof oordeelt dat moet aangenomen worden dat zeker is dat de geïntimeerden hun perceel bouwgrond waarvan de waarde in de notariële akte van 6 oktober 1993 wordt begroot op 700.000 BEF (thans 17.352,55 EUR) niet zouden geruild hebben voor een perceel, gelegen in agrarisch gebied, waarvoor, ten gevolge van de afschaffing van de opvulregel, geen woongelegenheden konden worden vergund.
De schade van de geïntimeerden en het oorzakelijk verband staat vast. Door de fout van de appellant werden ze eigenaar van landbouwgrond in ruil voor bouwgrond.
4.2.1.2.4. Een eigen fout of onzorgvuldigheid van de geïntimeerden wordt niet bewezen. Als leken op het gebied van onroerend goed kan hen niet ten kwade geduid worden dat ze niet op de hoogte waren van het decreet van de Vlaamse Overheid van 13 juli 1994 houdende overgangsmaatregelen, en van de omzendbrief van 20 juli 1994, waarbij de afschaffing van de opvulregel werd gematigd.
Bovendien kon van de geïntimeerden niet verwacht worden dat ze op grond van voormelde overgangsmaatregelen een bouwaanvraag zouden indienen wanneer ze bij de aankoop van de grond niet de onmiddellijke bedoeling hadden hierop te bouwen. De feiten bevestigen dit. Pas op
22 mei 2004 vroegen de geïntimeerden aan de gemeente Riemst een stedenbouwkundig attest aan voor een nieuwbouw met twee appartementen.
4.2.1.2.5. Aangezien de teruggave van de bouwgrond van de geïntimeerden, gelegen te Lanaken, 5e afdeling Veldwezelt, Kerkveldstraat, terplaatse genaamd “in het Kerkveldjen”, gekadastreerd sectie A nummer 626/A2, groot volgens kadaster zes aren zeventien centiaren, onmogelijk is, hebben de geïntimeerden recht op de vervangingswaarde ervan, dit is op het bedrag dat nodig is om een gelijkaardige zaak aan te schaffen. Van dit bedrag dient de waarde van de grond die de geïntimeerden verwierven te worden afgetrokken.
4.2.1.2.6. De door een onrechtmatige daad veroorzaakte schade moet worden begroot naar het tijdstip dat dit van het effectieve herstel ervan zo dicht mogelijk benadert, dit is praktisch naar het tijdstip van de uitspraak, in voorkomend geval na het hoger beroep.
Alvorens te oordelen over de omvang van de schade bestaat er aan-leiding toe een deskundige aan te stellen om het hof te adviseren over de door de geïntimeerden concreet geleden schade.
