Volledige tekst
2011/AR/2954
R. B., zonder gekend beroep, geboren te … en wonende te …;
A. E., zonder gekend beroep, geboren te … en wonende te …;
appellanten,
tegen het vonnis van de tweede B kamer van de rechtbank van eerste aanleg te Antwerpen van 13 september 2011, aldaar gekend onder nr. A.R. 10/4746/A;
tegen:
1. BVBA DE BOUNGNE, DEJONGH & DE BOUNGNE GEASSOCIEERDE NOTARISSEN, voorheen BVBA DE BOUNGNE & DEJONGH, GEASSOCIEERDE NOTARISSEN, met vennootschapszetel gevestigd te 2920 Kalmthout, Dorpsstraat 41 en ingeschreven in de kruispuntbank der ondernemingen onder nr. 0808.557.554;
2. F. D.B., erenotaris, geboren op … en wonende te …;
geïntimeerden,
* * * * *
1. De feiten
De feitelijke gegevens die aan het geschil ten grondslag liggen, kunnen worden samengevat als volgt:
– op 12 februari 2009 ondertekenen de appellanten als kandidaat-kopers op het kantoor van de tweede geïntimeerde (die zijn beroep uitoefent onder de vorm van een burgerlijke vennootschap, de eerste geïntimeerde) een tijdelijke verkoop/aankoopbelofte voor meerdere onroerende goederen, gelegen in de gemeente …, met een totale oppervlakte van ongeveer 6 ha tegen de globale prijs van 950.000,00 EUR, waarvan 50.000,00 EUR voor de verkoop van 5 percelen bos, eigendom van de NV Voetbergshof (geen partij inzake), en 900.000,00 EUR voor de verkoop van het landhuis en percelen weiland en park, eigendom van T. H. (geen partij inzake);
– de onderhandse akte van 12 februari 2009 vermeldt als opschortende voorwaarde in het voordeel van beide partijen onder meer:
“…
c) Voorkooprechten
Inzoverre voorschreven eigendom het voorwerp zou uitmaken van enig voorkooprecht, het bekomen, vóór het verstrijken van de termijn waarvoor de verkoopbelofte verleend werd, van de zekerheid dat de begunstigden van dit recht hun voorkooprecht niet uitoefenen.
De verkoper verklaart dat de voornoemde percelen bos gelegen zijn in een vogelrichtlijn- en Habitatrichtlijngebied.
Voor zover bekend kan er op deze percelen op basis van het decreet Natuurbehoud een recht van voorkoop worden uitgeoefend op basis van het feit dat het goed ligt in een natuurreservaat of hun uitbreidingswone, afgebakerd in een BPA of RUP.
De minuuthoudend notaris zal hiervoor een schrijven richten aan de Vlaamse Landmaatschappij.
…”;
– bij brief van 16 februari 2009 schrijft de tweede geïntimeerde de Vlaamse Landmaatschappij/Vlaamse Grondenbank aan ter aanbod/kennisgeving van het recht van voorkoop op de hierboven bedoelde percelen bos; bij brief van 9 april 2009 antwoordt de Vlaamse Landmaatschappij/Vlaamse Grondenbank dat zij het aanbod aanvaardt;
– bij brief van 13 juli 2009 wordt het recht van voorkoop door de tweede geïntimeerde aan de Vlaamse Landmaatschappij/Vlaamse Grondenbank aangeboden met betrekking tot het woonhuis met weiland en park; bij brief van 27 juli 2009 antwoordt de Vlaamse Landmaatschappij/Vlaamse Grondenbank dat zij het voorkooprecht op die goederen niet wenst uit te oefenen;
– als gevolg daarvan worden bij onderhandse overeenkomst van 21 april 2009 en bij notariële akte van 17 augustus 2009 enkel de percelen, eigendom van T. H., verkocht aan de appellanten;
– een jaar later, bij aangetekende brief van 2 juli 2010, stelt de raadsman van de appel-lanten de geïntimeerden in gebreke tot betaling van schadeloosstelling; de appellanten laten meer bepaald gelden dat de tweede geïntimeerde bij de uitvoering van de hem toevertrouwde opdracht beroepsfouten heeft begaan door onterecht het recht van voorkoop niet op de betrokken percelen als één geheel te hebben aangeboden aan de Vlaamse Landmaatschappij/Vlaamse Grondenbank, waardoor deze laatste in de mogelijkheid was haar recht van voorkoop uit te oefenen en ook effectief heeft uitgeoefend, enkel wat betreft de percelen bos (dit terwijl vaststaat dat zij niet tot aankoop zou overgegaan zijn indien de tweede geïntimeerde een volledige opgave had gedaan), met als gevolg dat de appellanten alleen de resterende onroerende goederen met een oppervlakte van ongeveer 3 ha hebben kunnen aankopen; dientengevolge maken de appellanten tegenover de geïntimeerden aanspraak op betaling van een schadevergoeding ten bedrage van 200.000,00 EUR wegens mindergenot.
2. De voorafgaande rechtspleging
2.1. Bij het bestreden vonnis op 13 september 2011 op tegenspraak verleend door de tweede B kamer van de rechtbank van eerste aanleg te Antwerpen:
– wordt de vordering tot schadeloosstelling van de appellanten toelaatbaar, maar ongegrond verklaard;
– en worden de appellanten veroordeeld tot de gedingkosten.
2.2. Bij hun op 12 oktober 2011 betekende akte “hoger beroep” tekenen de appellanten
hoger beroep aan tegen het hierboven bedoelde vonnis van 13 september 2011.
2.3. De zaak werd vastgesteld bij toepassing van artikel 748, §2 Ger. W. en behandeld op de terechtzitting van 7 april 2014.
3. De standpunten in hoger beroep
3.1. Naar luid van hun op 31 december 2013 ter griffie neergelegde “aanvullende en tevens syntheseconclusie in hoger beroep” vragen de appellanten:
– hun hoger beroep ontvankelijk en gegrond te verklaren;
– het bestreden vonnis te vernietigen;
– opnieuw te oordelen;
– hun vordering ontvankelijk en gegrond te verklaren, en bijgevolg de geïntimeerden solidair, de ene bij gebreke van de andere, te veroordelen tot betaling aan hen van een schadevergoeding van 200.000,00 EUR, vermeerderd met de gerechtelijke intrest vanaf 28 juli 2010 en met de kosten van de beide aanleggen.
3.2. In hun op 20 februari 2014 ter griffie neergelegde “derde aanvullende en synthese-beroepsbesluiten” vragen de geïntimeerden:
– het hoger beroep van de appellanten ontvankelijk, maar ongegrond te verklaren;
– bijgevolg het bestreden vonnis integraal te bevestigen;
– en de appellanten te veroordelen tot de kosten van de beide aanleggen.
4. Beoordeling
4.1. Toelaatbaarheid van het hoger beroep
Het hof heeft kennis genomen van de door de wet vereiste processtukken, in behoorlijke vorm overgelegd, waaronder het bestreden vonnis van 13 september 2011, waarvan geen akte van betekening wordt voorgelegd, en stelt vast dat door de appellanten tegen dat vonnis tijdig, regelmatig naar vorm en op ontvankelijke wijze hoger beroep werd aangetekend.
4.2. Grond van de betwisting
4.2.1. De appellanten vorderen op contractuele én op quasi-delictuele grondslag schadevergoeding van de geïntimeerden wegens beroepsfouten die zij zouden hebben begaan bij de aankoop door de appellanten van de hierboven bedoelde onroerende goederen. De geïntimeerden betwisten dat hier in hun hoofde zou zijn voldaan aan de toepassingsvoorwaarden voor contractuele of quasi-delictuele aansprakelijkheid.
4.2.2. Degene die schadevergoeding vordert bij toepassing van de artikelen 1146 e.v. en 1382-1383 B.W. moet bewijzen dat door degene die hij/zij aansprakelijk acht een contractuele wanprestatie/fout/onzorgvuldigheid werd begaan in oorzakelijk verband met de schade op vergoeding waarvan hij/zij aanspraak maakt. De appellanten dragen bijgevolg de bewijslast van de beweerde contractuele wanprestatie/fout/onzorgvuldigheid, van vergoedbare schade en van oorzakelijk verband tussen beide. Aangezien het hier gaat om het bewijs van rechtsfeiten, kunnen de appellanten aan die bewijslast voldoen door alle middelen van recht, getuigen en feitelijke vermoedens inbegrepen.
4.2.3. Aangaande de beweerde contractuele wanprestatie, fout of onzorgvuldigheid
4.2.3.1. De fout/onzorgvuldigheid waarvoor een schadeverwekker op basis van de artikelen 1382-1383 B.W. aansprakelijk kan zijn, bestaat in een gedraging die, ofwel, behoudens onoverwinnelijke dwaling of enige andere rechtvaardigingsgrond, een schending inhoudt van een rechtsnorm, waarbij de betrokkene verplicht is iets niet te doen of iets op bepaalde manier wel te doen (artikel 1382 B.W.), ofwel neerkomt op een verkeerd optreden dat moet worden beoordeeld naar de maatstaf van de normaal zorgvuldige en omzichtige persoon, die in dezelfde concrete omstandigheden verkeert (artikel 1383 B.W.).
4.2.3.2. Van een contractuele wanprestatie is sprake in geval door de schuldenaar wordt tekortgekomen aan een door hem/haar aangegane contractuele (resultaats- of inspannings-) verplichting.
4.2.3.3. De appellanten verwijten de geïntimeerden drie onderscheiden contractuele wanprestaties/fouten/onzorgvuldigheden, meer bepaald:
– het voorkooprecht van de betrokken goederen niet als één geheel te hebben aangeboden aan de Vlaamse Landmaatschappij/Vlaamse Grondenbank;
– minstens in dat verband te zijn tekortgekomen aan hun raadgevingsplicht;
– en het grote woonhuis te verkopen zonder het bijgebouw (het voormalige koetshuis) en zonder te melden dat dit bijhuis niet stedenbouwkundig vergund is.
4.2.3.3.1. De niet-aanbieding van het voorkooprecht op de betrokken goederen als één geheel
4.2.3.3.1.1. Bij artikel 37, §2 van het Decreet van 21 oktober 1997 betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu, hierna het Decreet Natuurbehoud, zoals toepasselijk op
12 februari 2009, wordt voorgeschreven:
“De eigenaar mag het onroerend goed slechts verkopen nadat hij de Vlaamse Grondenbank de gelegenheid heeft gegeven om haar voorkooprecht uit te oefenen. Te dien einde geeft de instrumenterende ambtenaar de Vlaamse Grondenbank kennis van de inhoud van de akte die is opgesteld onder de opschortende voorwaarde van niet-uitoefening van het recht van voorkoop waarbij enkel de identiteit van de koper opengelaten wordt. Deze kennisgeving geldt als aanbod van verkoop”.
4.2.3.3.1.2. In de “tijdelijke verkoop/aankoop-belofte” van 12 februari 2009 wordt op bladzijde 5, onder punt 2, c, een opschortende voorwaarde bedongen voor het geval van uitoefening van het voorkooprecht bedoeld bij het Decreet Natuurbehoud op de goederen voorwerp van die overeenkomst.
4.2.3.3.1.3. Uit de voorgelegde stukken blijkt dat de tweede geïntimeerde als instrumenterende ambtenaar bij aangetekende brieven van 16 februari 2009 en 13 juli 2009 aan de Vlaamse Grondenbank dat recht van voorkoop heeft aangeboden. Daarbij heeft de tweede geïntimeerde wel degelijk de inhoud van de tijdelijke verkoop/aankoopbelofte van 12 februari 2009 aan de Vlaamse Grondenbank medegedeeld. Dat aan de Vlaamse Grondenbank geen afschrift werd bezorgd van de akte zelf, doet daaraan geen afbreuk. Daartoe bestond voor de tweede geïntimeerde geen enkele verplichting.
4.2.3.3.1.4. Anders dan de appellanten thans laten gelden, is het hof verder van oordeel
dat op de tweede geïntimeerde al evenmin de verplichting rustte aan de Vlaamse Grondenbank het recht van voorkoop op de betrokken goederen aan te bieden als één geheel.
Terecht benadrukken de geïntimeerden in dit verband dat er twee onderscheiden verkopers waren (de NV Voetbergshof en T. H. waarbij de onderlinge verwantschap tussen beide irrelevant is), twee onderscheiden prijzen (50.000,00 EUR en 900.000,00 EUR) en bijgevolg twee onderscheiden rechtshandelingen (de verkoop van de percelen bos en de verkoop van het weiland, het huis en het park), waarvan de inhoud door de tweede geïntimeerde elk afzonderlijk ter kennis van de Vlaamse Grondenbank mocht worden gebracht. Krachtens de duidelijke bewoordingen van het hierboven geciteerde artikel 37, §2 van het Decreet Natuurbehoud moet het aldaar bedoelde recht van voorkoop per eigenaar worden aangeboden. Miskenning van de wil van de partijen op dit punt wordt niet aangetoond. De appellanten hebben trouwens op 17 juni 2009 uitdrukkelijk bevestigd akkoord te gaan met de afzonderlijke aanbieding aan de Vlaamse Landmaatschappij/Vlaamse Grondenbank van het recht van voorkoop op het woonhuis met weiland en park. Dat het Agentschap voor Natuur en Bos in haar brief van 22 april 2009 aan de tweede geïntimeerde heeft medegedeeld dat, naar haar oordeel, er sprake was van één verkocht lot aan één verkoopprijs en dat het recht van voorkoop dan ook voor de totaliteit had moeten worden aangeboden, kan daaraan niets veranderen.
4.2.3.3.1.5. Door aan de Vlaamse Grondenbank het voorkooprecht op de betrokken goederen gesplitst aan te bieden, heeft de tweede geïntimeerde, noch een contractuele wanprestatie, noch een fout, noch een gebrek aan voorzorg, begaan.
4.2.3.3.2. De tekortkoming aan de raadgevingsplicht
4.2.3.3.2.1. Artikel 9, §1, derde lid van de Wet van 16 maart 1803 tot regeling van het Notarisambt luidt:
“De notaris licht elke partij altijd volledig in over de rechten, verplichtingen en lasten die voortvloeien uit de rechtshandelingen waarbij zij betrokken is en geeft aan alle partijen op onpartijdige wijze raad”.
Krachtens deze wetsbepaling heeft de notaris, naast het verlenen van de authenticiteit, een uit zijn vertrouwensopdracht voortvloeiende en ten aanzien van iedere partij te vervullen raadgevingsverplichting met een drievoudig voorwerp: een voorlichtingsplicht, een onderzoeksplicht en een verplichting formaliteiten te vervullen na het verlijden van de akte. Die verplichtingen van de notaris zijn te aanzien als middelenverbintenissen. Criterium ter beoordeling van de aansprakelijkheid van de notaris is derhalve de (in abstracto) vergelijking van de gedraging van de notaris met de veronderstelde gedragswijze van een normaal zorgvuldig en omzichtig notaris (de goede huisvader) geplaatst in dezelfde concrete externe omstandigheden. Fout is er zodra er een afwijking is van de veronderstelde gedraging van de goede huisvader.
4.2.3.3.2.2. Uit de voorgelegde stukken blijkt dat de tweede geïntimeerde:
– het al dan niet bestaan op de goederen voorwerp van de overeenkomst van 12 februari 2009, van het recht van voorkoop bedoeld bij het Decreet Natuurbehoud, heeft onderzocht;
– in de akte van 12 februari 2009 een opschortende voorwaarde heeft bedongen voor het geval van uitoefening van dat recht van voorkoop;
– dat recht van voorkoop naderhand, bij brieven van 16 februari 2009 en 13 juli 2009, ook effectief heeft aangeboden aan de Vlaamse Landmaatschappij/Vlaamse Grondenbank.
4.2.3.3.2.3. Terecht voegen de geïntimeerden daaraan toe dat zij nooit aan de appellanten hebben bevestigd dat het recht van voorkoop aan de Vlaamse Grondenbank alleen moest worden aangeboden met betrekking tot de percelen bos. Dat het recht van voorkoop gesplitst werd aangeboden, bewijst het tegendeel niet, mede omdat de percelen bos vrij en onbelast waren (en bijgevolg het recht van voorkoop dienaangaande in februari 2009 onmiddellijk kon worden aangeboden) in tegenstelling tot het weiland, het woonhuis en het park die bezwaard waren met hypothecaire lasten (reden waarom het recht van voorkoop in verband met die percelen pas kon worden aangeboden nadat het akkoord was bekomen van alle betrokken schuldeisers). Al evenmin blijkt dat de geïntimeerden de appellanten zouden hebben verzekerd dat de Vlaamse Landmaatschappij/Vlaamse Grondenbank haar voorkooprechten naar alle waarschijnlijkheid niet zou uitoefenen.
4.2.3.3.2.4. De appellanten zijn naderhand trouwens voorbehoudloos overgegaan tot de ondertekening van de notariële verkoopakte van 17 augustus 2009 met betrekking tot het weiland, het woonhuis en het park. In die notariële verkoopakte hebben de appellanten daarenboven uitdrukkelijk bevestigd:
“… dat ondergetekende notaris hen naar behoren heeft ingelicht over de rechten, verplichtingen en lasten die uit onderhavige akte voortvloeien en hen op onpartijdige wijze raad heeft verstrekt. Zij verklaren deze akte met alle er aan verbonden rechten en verplichtingen voor evenwichtig te houden en uitdrukkelijk te aanvaarden.
…”.
dit terwijl de appellanten nochtans reeds vanaf april 2009 kennis hadden van het standpunt van het Agentschap voor Natuur en Bos, zoals geformuleerd in de brief van 22 april 2009 van dat agentschap aan de geïntimeerden (waarin door het agentschap uitdrukkelijk wordt vermeld dat ook de appellanten op de hoogte werden gebracht van de inhoud van die brief). Van miskenning van de wil van de partijen (de verkoop/aankoop van 6 ha aan percelen) is hier geen sprake.
4.2.3.3.2.5. In de gegeven omstandigheden blijven de appellanten in gebreke te voldoen aan de op hen rustende bewijslast van de beweerde tekortkoming door de tweede geïntimeerde aan zijn raadgevingsplicht. Dat in de onderhandse akte van 12 februari 2009 verklaringen van de kandidaat-verkoper werden vermeld, waarvan naderhand is gebleken dat zij inhoudelijk onjuist zijn, verandert daaraan niets.
4.2.3.3.3. De verkoop van het woonhuis zonder het bijgebouw en zonder vermelding dat dit bijhuis niet stedenbouwkundig vergund is
4.2.3.3.3.1. Terecht laten de geïntimeerden gelden dat het hier gaat om een “door de appellanten in hun syntheseconclusie in hoger beroep nieuwe en bijkomende geformuleerde fout in hoofde van concluanten”.
4.2.3.3.3.2. Bij artikel 807 Ger. W. wordt voorgeschreven:
“Een vordering die voor de rechter aanhangig is, kan uitgebreid of gewijzigd worden, indien de nieuwe, op tegenspraak genomen conclusies, berusten op een feit of akte in de dagvaarding aangevoerd, zelfs indien hun juridische omschrijving verschillend is”.
4.2.3.3.3.3. Krachtens artikel 1042 Ger. W. zijn de regels van het geding toepasselijk op de rechtsmiddelen.
4.2.3.3.3.4. De vordering tot schadeloosstelling van de appellanten, voor zover gebaseerd op het feit dat het woonhuis onterecht zonder het bijgebouw zou zijn verkocht en onterecht zonder vermelding dat dit bijhuis niet stedenbouwkundig vergund is, is een nieuwe vordering die niet gebaseerd is op een feit of een akte die in de inleidende dagvaarding werd aangevoerd en die bijgevolg niet ontvankelijk is.
4.2.4. Slotsom
4.2.4.1. De appellanten blijven in gebreke een afdoende bewijsvoering te doen van contractuele wanprestaties/fouten/onzorgvuldigheden door de geïntimeerden begaan in het raam van de verkoop van de onroerende goederen waarvan hierboven sprake.
4.2.4.2. In de gegeven omstandigheden is hoe dan ook niet voldaan aan alle toepassingsvoorwaarden van de artikelen 1146 e.v. en 1382-1383 B.W. Op de vergoedbare schade en het oorzakelijk verband wordt dan ook niet verder ingegaan.
4.2.4.3. Het hoger beroep van de appellanten is bijgevolg ongegrond. Het bestreden vonnis wordt bevestigd, zij het om andere redenen.
4.2.5. Aangaande de kosten van het hoger beroep
4.2.5.1. Als in het ongelijk gestelde partijen worden de appellanten veroordeeld tot de kosten van het hoger beroep (artikel 1017, eerste lid Ger. W.).
4.2.5.2. De rechtsplegingsvergoeding in hoger beroep wordt vereffend op het (geïndexeerde) basisbedrag 5.500,00 EUR (in geld waardeerbare vordering in de schijf gaande van 100.000,01 EUR tot 250.000,00 EUR).
5. Beslissing
Het hof beslist bij arrest op tegenspraak.
De rechtspleging verliep in overeenstemming met de wet van 15 juni 1935 op het gebruik van de taal in gerechtszaken.
Het hof:
– verklaart het hoger beroep van de appellanten ontvankelijk, maar ongegrond;
– bevestigt het bestreden vonnis;
– veroordeelt de appellanten tot de kosten van het hoger beroep en vereffent deze aan de zijde van de geïntimeerden gevallen kosten als volgt:
o de rechtsplegingsvergoeding in hoger beroep: 5.500,00 EUR
Dit arrest werd uitgesproken in de openbare zitting van NEGENTIEN MEI TWEEDUIZEND VEERTIEN door
