Onrechtmatige verbreking agentuur Op basis van een aantal bewezen feiten heeft de principaal de agentuurovereenkomst tussen partijen onrechtmatig verbroken: het onaangekondigd intrekken van de tankkaart,
Wanneer een makelaarsovereenkomst kadert in het commercieel doel van de opdrachtgever, kan de opdrachtgever niet als een consument in de zin van artikel 1.7° Wet Handelspraktijken worden beschouwd.
Wanneer de opdrachtgever zelf de beoogde verkoopovereenkomst sluit, komt een einde aan de makelaarsovereenkomst door verval of eenzijdige beëindiging. Dit verleent de makelaar recht op de contractueel bepaalde verbrekingsvergoeding. Dergelijk verbrekingsbeding kan niet als een schadebeding beschouwd worden. Het kan wel getoetst worden aan de artikelen 6 en 1131 BW. Het is strijdig met de openbare orde indien het door de hoogte van de bedongen vergoeding ruimte laat voor speculatie op de wanprestatie van de tegenpartij of als een private straf beschouwd moet worden.
De handelsagent beroept zich op een brief verstuurd via intranet om het bestaan van een handelsagentuurovereenkomst te bewijzen. De verzending ervan wordt echter niet bewezen, zodat de e-mail niet aanvaard kan worden
Nu de verkopers aan de makelaar lieten weten dat zij besloten hadden hun huis niet te verkopen, hebben zij zonder minste twijfel de opdracht geannuleerd.
De verkopers zijn hiervoor de in de overeenkomst voorziene vergoeding verschuldigd. Dit beding kan niet gematigd worden, omdat het realistisch is te veronderstellen dat de makelaar een redelijke kans had de woning verkocht te krijgen voor de in de overeenkomst bepaalde verkoopprijs. Het is niet aangetoond dat de conventioneel bedongen vergoeding voor de makelaar een winst oplevert, die buiten verhouding staat tot de winst, die hij zou hebben behaald in geval van uitvoering van de overeenkomst, en er is dus geen aanleiding tot nietigverklaring van het beding omtrent de forfaitair bepaalde schadevergoeding.
Het hof beoordeelt een niet definitief afgesloten koop-verkoop overeenkomst zodat er geen reden is deze te ontbinden.
Een bod uitgebracht zonder medeweten van de echtgenoot, wordt nietig verklaard.
De verkoop door de leasingnemer is nietig in toepassing van art. 1599 B.W. Deze nietigheid kan enkel door de koper gevorderd worden.
De eigenaar kan de overeenkomst nog bekrachtigen.
De belover die meldt dat hij zich niet gebonden acht aan een optieovereenkomst zegt deze impliciet op.
In een arrest van 24 mei 2012 kon het Hof van Beroep te Gent zich uitspreken over een geval van dwaling omtrent de stedenbouwkundige informatie die werd verstrekt n.a.v. de verkoop van een hoeve met bijhorende gronden.
Deze hoeve werd door de verkopers op het moment van de verkoop nog steeds door de verkopers in landbouwexploitatie uitgebaat.
Door de makelaar werd gewezen op de stedenbouwkundige beperkingen omwille van het zonevreemd karakter van de woning. Desalniettemin gingen de kopers over tot ondertekening van de compromis en navolgend de notariële akte waarbij de kopers beroep deden op hun eigen notaris.
De verkopers deden nadien een bouwaanvraag voor het verbouwen van de hoeve. Deze werd door het stadsbestuur echter geweigerd aangezien de bouwaanvraag een functiewijziging inhield van agrarische bestemming naar een residentiële bestemming daarbij verwijzende naar art. 145bis, §2 DRO.
Art. 145bis, 2 Decreet Ruimtelijke Ordening bepaalt immers:
“2. De vergunningverlenende overheid mag, bij het verlenen van een stedenbouwkundige vergunning die betrekking heeft op een vergunningsplichtige wijziging van de hoofdfunctie van een onroerend bebouwd goed met het oog op een nieuwe functie in de zin van artikel 99, § 1, eerste lid, 6°, alleen afwijken van de voorschriften van een gewestplan of een algemeen plan van aanleg in de volgende gevallen:
– het wijzigen van het gebruik van een bestaand vergund, eventueel leegstaand, landbouwbedrijf, dat volgens het gewestplan niet gelegen is in een recreatiegebied of een ruimtelijk kwetsbaar gebied, behoudens een parkgebied, met als nieuw gebruik uitsluitend wonen, én op voorwaarde dat de volgende voorschriften nageleefd worden:
1° de bedrijfswoning en de bijgebouwen die er fysisch één geheel mee vormen, krijgen als nieuw gebruik wonen met uitsluiting van meergezinswoningen, maar met inbegrip van tijdelijke verblijfsgelegenheden op voorwaarde dat landbouw als nevenbestemming nog aanwezig blijft;
2° de bedrijfsgebouwen van dit landbouwbedrijf mogen niet afgesplitst worden van de bedrijfswoning en kunnen enkel een nieuw gebruik krijgen als woningbijgebouwen, of als accommodatie voor tijdelijke verblijfsgelegenheden op voorwaarde dat landbouw als nevenbestemming nog aanwezig blijft;
– het wijzigen van het gebruik van een bestaand, vergund gebouw voor zover deze wijziging is opgesomd in een door de Vlaamse regering vast te leggen lijst.”
Daarop hebben de kopers de verkopers, makelaar en notaris in gebreke gesteld aangezien zij hen niet zouden hebben ingelicht over het feit dat een functiewijziging in natuurgebied onmogelijk was. De notaris zou aldus tekort zijn geschoten aan de op hem rustende informatieverplichting.
Tijdens de daarna volgende procedure in eerste aanleg hebben de kopers afstand gedaan van hun vordering t.a.v. de verkopers en de makelaar. De vordering tegenover de notaris werd echter gehandhaafd.
Het eerste vonnis wees de vordering tegen de notaris af en oordeelde dat deze laatste geen schending van enige informatieverplichting verweten kon worden, aangezien ten tijde van het ondertekenen van de compromis, waarbij de notaris niet betrokken was, het kwaad reeds was geschied.
Voor het Hof van Beroep argumenteerde de kopers dat als zij voldoende door de notaris zouden zijn geïnformeerd omtrent de gevolgen van de stedenbouwkundige toestand zij hun medewerking aan het verlijden van de notariële akte hadden kunnen weigeren.
Het Hof repliceert hierop dat er niet per se sprake kon zijn van een verschoonbare dwaling. Om zich op de dwaling te kunnen beroepen, moet immers bewezen worden dat deze verschoonbaar is en de fout dus niet te wijten is aan de partij die de dwaling inroept.
Door zich bij het ondertekenen van de compromis niet te laten bijstaan door een jurist of architect, terwijl zij wel op de hoogte waren van het feit dat het gebouw in natuurgebied lag, meent het Hof dat de kans zeer reëel is dat de vordering tot nietigverklaring op grond van dwaling gestrand zou zijn op de vereiste van de verschoonbaarheid.
Aldus besluit het Hof dat, zelfs al zou er een schending van de informatieverplichting ten laste van de notaris gelegd kunnen worden, deze schending alleszins niet in oorzakelijk verband staat met de beweerde schade.
Het Hof wees de vordering tot schadevergoeding dus af als ongegrond en bevestigde aldus het vonnis uitgesproken in eerste aanleg en veroordeelde de kopers tot de gerechtskosten.
Wanneer een tegellegger als professioneel geconfronteerd wordt met het gladde en anderskleurige oppervlak van een “anhydriet”-chape, moet hij zich omtrent deze ondergrond informeren en kan hij zich niet vergenoegen met een verwijzing naar het feit dat de opdrachtgever hem niet had laten weten dat het om een “anhydriet”-chape ging.
Of de tegellegger in kwestie nu al dan niet ingelicht is over het gebruik van “anhydriet”-chape doet er niet toe. Een voorzichtige professionele tegelleger in dezelfde omstandigheden geplaatst had nazicht moeten doen van de staat van de ondergrond waarop hij moest vloeren en had op zicht kunnen vaststellen dat er gebruik was gemaakt van een ander type chape waardoor hij zich had moeten vergewissen van de eigenschappen van deze ondergrond.
Bovendien heeft de aannemer geen rekening gehouden met de voorschriften die gelden voor de door hem gebruikte lijm op de bewuste ondergrond. Volgens de productvoorschriften drong een voorbehandeling van de ondergrond met een bepaald product (OMNIBIND TP) zich op
De aannemer is aansprakelijk en beging een uitvoeringsfout.
Het is als concurrent ongeoorloofd en strijdig met artikel 93 WHPC om aan de klant van een andere verkoper te adviseren om de overeenkomst te verbreken en aan te bieden om de schade die hieruit voortvloeit, namelijk de advocatenkosten bij het voeren van een gerechtelijke procedure ten gevolge van de verbreking van de overeenkomst, te betalen. Het aansturen op een verbreking van de overeenkomst die het cliënteel met de concurrent heeft afgesloten, door het cliënteel het aanbod te doen de gerechtskosten te betalen van een procedure die de verbreking van de overeenkomst zou kunnen meebrengen is een oneerlijke handelspraktijk
Copyright © 2018 Alto Advocaten
