De aankoop van een nieuwbouwwoning of nieuwbouwappartement betekent voor een particuliere koper steeds een stap in het onbekende, vermits bouwkundig gezien nog niets werd opgetrokken of toch nog niet volledig.
Het is van uitermate groot belang dat de kopers van toekomstige woningen of appartementen een degelijke rechtsbescherming wordt geboden.
Deze bescherming volgt uit de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen (BS 11 september 1971), zoals gewijzigd door de wet van 3 mei 1993 (BS 19 juni 1993).
Deze wet is beter bekend onder de benaming ‘Woningbouwwet’ of ‘de Wet Breyne’ en biedt de kandidaat-kopers een minimale bescherming door onder meer het inlassen van een bedenktijd, alsook door het verplicht stellen van precontractuele informatie.
Let wel: de bijzondere regeling (bescherming) die in de Woningbouwwet is opgenomen, geldt enkel voor overeenkomsten die voldoen aan alle cumulatieve voorwaarden zoals gesteld in art. 1 van de Woningbouwwet.
Wet Breyne is van toepassing op nieuwbouw
Artikel 1, eerste lid van de Wet Breyne bepaalt dat de wet toepasselijk is “op iedere overeenkomst tot eigendomsovergang van een te bouwen of in aanbouw zijnde huis of appartement, alsmede op iedere overeenkomst waarbij de verbintenis wordt aangegaan om een zodanig onroerend goed te bouwen, te doen bouwen of te verschaffen, mits het huis of het appartement tot huisvesting of tot beroepsdoeleinden en huisvesting is bestemd en de koper of de opdrachtgever volgens de overeenkomst verplicht is vóór de voltooiing van het gebouw één of meer stortingen te doen.”
Cumulatieve voorwaarden
Samengevat volgt uit de tekst van de Woningbouwwet dat de bescherming geldt indien de volgende vijf cumulatieve voorwaarden vervuld zijn:
- Een overeenkomst strekkende tot eigendomsovergang;
- Met de verbintenis een te bouwen of in aanbouw zijnde woning of een appartement te bouwen, te doen bouwen of te verschaffen;
- Dat gelegen is in België;
- Dat bestemd is tot huisvesting;
- Waarbij de koper verplicht is om vóór de voltooiing één of meer stortingen te doen.
Tip: indien u als kandidaat-koper vaststelt dat uw woningbouwovereenkomst niet onder het toepassingsgebied van de Wet Breyne ressorteert, kunt u aan uw wederpartij vragen om het contract desalniettemin aan de Woningbouwwet te onderwerpen, hetgeen perfect mogelijk is.
Wet Breyne is ook van toepassing op vernieuwbouw
Artikel 1, tweede lid Woningbouwwet stelt dat de Wet tevens van toepassing is op “iedere overeenkomst tot eigendomsovergang waarbij de verbintenis wordt aangegaan een huis of appartement, bestemd tot huisvesting of tot beroepsdoeleinden en huisvesting, te verbouwen of uit te breiden, waarbij de totale prijs van de verbouwings- of uitbreidingswerken hoger is dan het minimumbedrag waarvan de berekeningswijzen zullen bepaald worden door de Koning en de koper of de opdrachtgever volgens de overeenkomst verplicht is vóór de voltooiing van het gebouw één of meer stortingen te doen”.
Voor een vernieuwbouw moeten zes cumulatieve voorwaarden vervuld worden, namelijk:
- Een overeenkomst tot eigendomsovergang;
- Waarbij de verbintenis wordt aangegaan om verbouwings- of uitbreidingswerken uit te voeren;
- Die een zekere omvang hebben;
- Gelegen in België;
- Bestemd tot huisvesting;
- En waarbij de koper verplicht is om vóór de voltooiing één of meer stortingen te doen.
Het moet dus gaan om de verkoop van een woongelegenheid met daaraan gekoppeld, een aanneming van verbouwings- of uitbreidingswerken.
Wat betreft de omvang der werken, zal de Wet Breyne van toepassing zijn, indien op het ogenblik van het aangaan van de overeenkomst, simultaan de volgende twee drempelwaarden bereikt worden:
- De totale prijs van de verbouwings- of uitbreidingswerken moet groter zijn dan 80% van de verkoopprijs van het onroerend goed (gebouw en grond) waaraan de werken zullen worden uitgevoerd en waarvan de eigendom wordt overgedragen;
- Bovendien moet de prijs van de verbouwings- of uitbreidingswerken minstens 18.600,00 EUR bedragen.
Onder deze afdeling worden enkele bijzonderheden omtrent de toepassingsvoorwaarden kort besproken:
– Welke inhoud moet de overeenkomst hebben?
– Verplichting tot 1 of meerdere stortingen
– Om welke overeenkomsten gaat het?
Daarna wordt bekeken wat de gevolgen van de toepassing van de woningbouwwet zijn en welke uitzonderingen en ontwijkingen mogelijk zijn.
