In essentie is de Wet Breyne toepasselijk op vijf soorten verrichtingen, met name op:
- De eigendomsovergang van een te bouwen of in aanbouw zijnde woongelegenheid;
- De verbintenis om een woongelegenheid te bouwen;
- De verbintenis om een woongelegenheid te doen bouwen;
- De verbintenis om een woongelegenheid te verschaffen;
- De eigendomsovergang van een woongelegenheid met de verbintenis om ze te verbouwen of uit te breiden.
1. Wat betreft de eigendomsovergang van een te bouwen of in aanbouw zijnde woongelegenheid – KOOP OP PLAN
Deze verrichting houdt in dat de verkoper, die tevens de eigenaar van de grond is, alvorens de woongelegenheid is opgetrokken, de grond samen met de eventueel reeds uitgevoerde bouwwerken verkoopt en hij zich ertoe verbindt de woongelegenheid te zullen voltooien.
Het is ook mogelijk dat een derde de grondeigenaar is. In voorkomend geval dient deze laatste uiteraard bij de verrichting tussen de verkoper en de koper betrokken te worden.
Het verkochte bouwwerk kan zowel een woongelegenheid (huis) zijn, als een flatgebouw, waarin dan een appartement (inclusief de aandelen in de gemeenschappelijke delen en de grond) wordt verkocht.
2. Wat betreft de verbintenis om een woongelegenheid te bouwen – SLEUTEL OP DE DEUR – ALGEMENE AANNEMING
De Wet Breyne is vooreerst van toepassing op aannemingscontracten, waarbij één aannemer zich ertoe verbindt een voltooide woongelegenheid te verschaffen (‘sleutel op de deur’). Vaak werkt deze aannemer met verschillende onderaannemers. Ten aanzien van de opdrachtgever blijft de hoofdaannemer verantwoordelijk voor het geheel.
Ook de algemene aanneming werd door de wetgever geviseerd, zodoende dat projectontwikkelaars zich niet langer aan het toepassingsgebied van de Wet Breyne kunnen onttrekken.
Opgelet: de bescherming van de Wet Breyne geldt niet voor de overeenkomsten die de bouwheer-opdrachtgever sluit met verschillende aannemers, die elk een deel van het bouwwerk uitvoeren.
3. Wat betreft de verbintenis om een woongelegenheid te doen bouwen
De verbintenis om te doen bouwen houdt in dat een projectontwikkelaar (bouwpromotor) de contracten afsluit. Deze vertrouwt de uitvoering van de bouwwerken toe aan aannemers.
De projectontwikkelaar verkoopt als eindproduct, op plan, een individuele woning of een woonentiteit in een meergezinswoning.
Onder een bouwpromotor, ook projectontwikkelaar of vastgoedpromotor genoemd, verstaat men de rechtspersoon of natuurlijke persoon, die onder zijn verantwoordelijkheid een bouw- of verkavelingsproject ontwerpt (of laat ontwerpen), alsook de uitvoering ervan coördineert (of laat coördineren), om finaal de eigendom van het gerealiseerde project (of een gebruiksrecht erop) aan een ander over te dragen. Een bouwpromotor levert derhalve – tegen een welbepaalde prijs – een geheel van diensten, die leiden tot het oprichten, voltooien of verschaffen van één of meer bouwwerken, waarvan de eigendom (of een gebruiksrecht) aan zijn cliënt wordt overgedragen. De bouwpromotor neemt hierbij het initiatief, de leiding, alsmede de technische en juridische organisatie van het project op zich.
De bouwpromotie koopovereenkomst heeft hoofdzakelijk de overdracht van de eigendom van het grondperceel (of een aandeel daarin) en het bestaande of toekomstige bouwwerk tegen een vooraf bepaalde prijs tot doel.
4. Wat betreft de verbintenis om een woongelegenheid te verschaffen
Bij de verbintenis om te verschaffen, levert een tussenpersoon de diensten die moeten resulteren in de totstandkoming van het gekochte bouwwerk. Deze tussenpersoon zal uiteraard zelf geen materialen verwerken, noch contracten met anderen afsluiten.
Met uitzondering van het geval dat de cliënt-bouwheer tevens de eigenaar is van de grond, impliceert de verbintenis om een woning te verschaffen, eveneens de levering van de bouwgrond door de bouwpromotor.
Wat als een derde de eigenaar van de grond is?
Deze derde dient dan de grond (of het aandeel dat de koper erin heeft) aan de koper over te dragen.
De Woningbouwwet is niet van toepassing op de verkoopovereenkomst met betrekking tot de grond.
Nuance: de bouwpromotor die de verbintenis is aangegaan een woongelegenheid te verschaffen, moet tevens het perceel waarop de woongelegenheid wordt gebouwd (of het onverdeeld aandeel in de grond indien een appartement wordt verschaft), leveren.
In de meeste gevallen verbindt de bouwpromotor zich ertoe dat de grond aan de koper zal worden overgedragen. Deze verbintenis is een onderdeel van de globale overeenkomst een woongelegenheid te verschaffen en zal derhalve wél onder de toepassing van de Wet Breyne vallen.
Sommige rechtsleer meent (m.i. terecht) dat de Wet Breyne ook toegepast moet worden op de overeenkomst tussen de grondeigenaar en de koper, indien deze overeenkomst kadert in de levering van een woongelegenheid.
Het komt vaak voor dat bouwpromotors (die ook eigenaar zijn van de grond) de verkoop van de grond aan de toepassing van de Woningbouwwet trachten te onttrekken en dit door twee afzonderlijke overeenkomsten op te stellen die schijnbaar niks met elkaar te maken hebben. Deze praktijk wordt door de rechtspraak afgestraft.
