A. Uitzonderingen op het toepassingsgebied
- Overheidsinstellingen
Zijn uit het toepassingsgebied van de Woningbouwwet gesloten: de regionale Huisvestings- en Landmaatschappijen, hun erkende maatschappijen, de gemeenten en intercommunales.
- Professionele kopers of opdrachtgevers
Onder ‘professionelen’ verstaat de Wet Breyne de koper of opdrachtgever, wiens normale (geregelde) werkzaamheid erin bestaat huizen of appartementen op te richten (of te laten oprichten), om ze vervolgens onder bezwarende titel te vervreemden.
Dit om de eenvoudige reden dat de wetgever meent dat dergelijke professionele kopers/opdrachtgevers over aanzienlijke kapitalen beschikken, zij een gedegen kennis van de markt bezitten en financieel-juridisch beslagen zijn.
Iedere overeenkomst die door een bouwpromotor wordt aangegaan, wordt geacht te zijn afgesloten voor diens beroepsactiviteit, ook al werd de aankoop voor privédoeleinden verricht. Het gaat om een onweerlegbaar vermoeden in hoofde van de bouwpromotor.
Of iemand als bouwpromotor (of projectontwikkelaar) te beschouwen valt, is een feitenkwestie.
Praktijkvoorbeeld: de Rechtbank van Eerste Aanleg te Antwerpen oordeelde in een vonnis van 17 juni 1992 dat de koper niet als een bouwpromotor kon worden bestempeld, ondanks het feit dat deze een groot onroerend patrimonium bezat en geregeld bouwde. De Rechtbank meende dat het niet als bewezen voorkwam dat de betrokken koper een geregelde activiteit had, bestaande in het bouwen (of doen bouwen) met het oogmerk om die onroerende goederen later te verkopen.
B. (Geoorloofde) ontwijkingen van de Wet Breyne
Sommige projectontwikkelaars proberen door middel van allerlei juridische constructies de beschermingsregeling van de Wet Breyne te omzeilen. Het is om die reden oppassen geblazen met zogenaamde ‘coördinatieovereenkomsten’, overeenkomsten van ‘lastgeving’ en andere ‘opgesplitste overeenkomsten’.
Ook dient men extra aandachtig te zijn voor de fameuze “studieovereenkomsten” die normaliter buiten de toepassing van de Woningbouwwet vallen.
- De overeenkomst van lastgeving
Lastgeving is de overeenkomst waarbij een persoon (de lastgever) een andere (de lasthebber) belast met het verrichten van een rechtshandeling.
Een veelvuldig voorkomende praktijk, is deze waarbij een persoon (meestal een projectontwikkelaar) – naar aanleiding van de nieuwbouw van een appartementsgebouw – van de aspirant-kopers een volmacht tracht te bekomen om in hun naam en voor hun rekening grond en aannemers te zoeken om een appartementsgebouw op te richten en te voltooien.
Niettegenstaande deze persoon (die optreedt als lasthebber) in werkelijkheid de ware opdrachtgever is van het project, probeert deze laatste via de techniek van de lastgeving, en derhalve als “tussenpersoon”, aan de toepassing van de Wet Breyne te ontsnappen.
Deze overeenkomsten worden terecht met de nietigheid gesanctioneerd. De Wet Breyne is op dergelijke overeenkomsten van toepassing.
- De coördinatieovereenkomst
Met een dergelijk type overeenkomst beoogt men aan de koper een totaalpakket van diensten te leveren, dewelke moeten toelaten dat een sleutelklare woongelegenheid wordt geleverd en dit tegen een forfaitaire prijs en binnen een welbepaalde termijn.
Om te beoordelen of men te maken heeft met een (bouw)coördinatieovereenkomst, zal men moeten nagaan of de dienstverlener al dan niet een cruciale rol heeft opgenomen bij de organisatie en begeleiding van een bouwopdracht voor rekening van één of meerdere contractanten, zoals bijvoorbeeld het aanstellen van een architect en één of meerdere uitvoerende aannemers.
Uit de bepalingen van de coördinatieovereenkomst en de feiten zal moeten blijken of deze “coördinator” al dan niet de werkelijke opdrachtgever is van het bouwproject en deze bijgevolg als bouwpromotor dient te worden bestempeld.
In voorkomend geval zal de coördinatieovereenkomst nietig zijn en onder het toepassingsgebied van de Wet Breyne ressorteren.
- De gesplitste overeenkomst
Vaak heeft men te maken met de verkoop van de grond enerzijds en de verbintenis om een woongelegenheid te bouwen anderzijds. In dit geval is het evident om beide verrichtingen samen te voegen en ze in één en dezelfde notariële akte op te nemen, zodat niet voor een deel aan de toepassing van de Wet Breyne zou kunnen ontsnapt worden.
Bouwpromotoren laten zich er soms toe verleiden om desalniettemin de overdracht van de grond los te koppelen van de verbintenis een woongelegenheid te doen bouwen.
De rechtspraak die met zo een gesplitste constructie wordt geconfronteerd, is unaniem: zodra de (economische) eenheid tussen beide verrichtingen blijkt, wordt de Woningbouwwet van toepassing verklaard op het geheel en wordt derhalve abstractie gemaakt van de met opzet gesplitste overeenkomsten.
Praktijkgevallen:
- Afzonderlijke overeenkomsten voor de overdracht van de grond en de verwezenlijking van het bouwwerk, niettegenstaande een met de bouwpromotor verbonden vennootschap (of andere derde) wordt ingeschakeld voor de realisatie van de woongelegenheid;
- Afzonderlijke overeenkomsten voor de overdracht van de grond met bestaande opstallen en de verdere afwerking van deze opstallen.
- De studie-opdracht
Een overeenkomst die een studieopdracht tot voorwerp heeft, is een aannemingsovereenkomst waarbij de potentiële verwerver van een huis of appartement aan een bouwpromotor, aannemer of verkoper de opdracht geeft tot het verrichten van één of meer aan de bouw van een woongelegenheid voorafgaande studies, die nodig zijn om tot de realisatie van deze woongelegenheid te komen.
Het betreft bijgevolg een aannemingsovereenkomst, waarvan het voorwerp beperkt is tot het verrichten van de studies die de bouw voorafgaan.
Studieopdrachten hebben tot doel de potentiële cliënten bepaalde inlichtingen te verschaffen en ervoor te zorgen dat zij de nodige financiële en administratieve toezeggingen verkrijgen.
De praktijk heeft evenwel geleerd dat vele bouwpromotors/aannemers hun potentieel cliënteel lokken met zogezegde “studieopdrachten”, terwijl dergelijke overeenkomsten in werkelijkheid verdoken bouwovereenkomsten uitmaken, nu ze veelal clausules bevatten die de kandidaat-bouwheer (juridisch) in grotere mate aan de aannemer verbinden dan dat een loutere studieopdracht ooit zou kunnen bewerkstelligen.
Dit veelal om de strikte bepalingen van artikel 7 Woningbouwwet (verplichte vermeldingen (o.a. bouwvergunning) en bijlagen) en artikel 10 Woningbouwwet (strikt verbod om enige betaling te eisen/in ontvangst te nemen voor het sluiten van de overeenkomst) te omzeilen.
Door hun klanten vervolgens een studieopdracht te laten ondertekenen, zijn aannemers, promotors en verkopers vooralsnog in staat om hun klanten reeds te binden en tóch al een betaling te eisen.
- Geoorloofde afwijkingen
Omgekeerd komen partijen soms bewust overeen om niet onder de toepassing van de Woningbouwwet te vallen.
Om aan de toepassing van de Wet Breyne te ontsnappen, stipuleren zij in hun overeenkomst bijvoorbeeld:
- Dat geen enkele betaling zal geschieden, dan voor het eerst na de volledige afwerking van de woongelegenheid;
- Dat de koper zelf voor de volledige afwerking van de woongelegenheid zal instaan.
