Schadevergoeding bij dubbele verkoop 10% koopsom

Vastgoedrecht



Onze advocaten zijn gespecialiseerd in Vastgoedrecht.

Contacteer ons via het online formulier of bel ons kantoor te Gent, Antwerpen of Brussel.

Uitspraak op 22 mei 2013 (opgenomen onder het artikel: Dubbele verkoop onroerend goed)

In de zaak van:

R E B.V.B.A., appellante,

hebbende als raadsman mr. VAN MALDEGHEM Herman,
advocaat

tegen:
B S, geëntimeerde,

wijst het hof het volgend arrest:

1. Het hof heeft kennis genomen van het vonnis, gewezen op 2 november 2010 door de rechtbank van eerste aanleg te Gent, veertiende kamer.

Tegen dit vonnis werd tijdig en geldig hoger beroep en incidenteel beroep ingesteld.

De partijen werden, bij monde van hun raadslieden gehoord in openbare terechtzitting en in het Nederlands.

Zowel de door hen regelmatig neergelegde conclusies als de overgelegde stukken werden ingezien.

2. De feiten werden reeds uiteengezet in het bestreden vonnis zodat het thans volstaat daarnaar te verwijzen.

3. Volgens S G heeft b.v.b.a. R E berust in het beschikkend gedeelte van het bestreden vonnis, met name in de beslissing tot afwijzing van haar initiële vordering tot ontbinding van de koopovereenkomst.

Ze steunt zich vooreerst op de inhoud van de door de raadsman van b.v.b.a. R E na het vonnis uitgestuurde brieven.

Deze brieven worden aan het hof niet voorgelegd.

Uit de door S B geciteerde inhoud van de brief van 10 december 2010 kan alvast geen uitdrukkelijke noch impliciete afstand van welkdanige eis of berusting in het vonnis worden afgeleid.

B.v.b.a. R E is enkel ingegaan op een suggestie van de eerste rechter om de overeenkomst verder uit te voeren, rekening houdend met de volgens de eerste rechter door haar ondergane gedeeltelijke uitwinning als gevolg van de vastgestelde bouwovertreding (zie folio 2823 van het bestreden vonnis).

Ook het feit dat in een tweede brief van 6 januari 2011 opnieuw de ontbinding van de overeenkomst werd gevraagd waarbij enkel verwezen werd naar nieuwe feiten (namelijk het feit dat S B het onroerend goed inmiddels opnieuw verkocht had) impliceert geenszins dat b.v.b.a. R E zich in rechte niet meer zou kunnen beroepen op de initieel aangehaalde feiten.

In de beroepsakte en syntheseconclusies van b.v.b.a. R E wordt blijvend verwezen naar de bouwovertreding en worden grieven ontwikkeld tegen de afwijzing in het bestreden vonnis van de vordering tot ontbinding van de koop wegens niet conforme levering en uitwinning. Daarnaast wordt als bijkomend element verwezen naar de verkoop van het onroerend goed door S G in de loop van de procedure.

Uit geen van deze stukken kan het vaste voornemen van b.v.b.a. R E worden afgeleid om haar instemming te betuigen met de beslissing.

Van berusting in het vonnis is dan ook geen sprake.

4. S B vordert in hoofdorde de nietigheid van de koop wegens dwaling in hoofde van b.v.b.a. R E.

De nietigheid op grond van dwaling is slechts een relatieve nietigheid die alleen door de beschermde partij kan worden ingeroepen.

S B kan zich dus niet beroepen op een wilsgebrek in hoofde van haar contractpartij zodat deze vordering niet kan worden ingewilligd.

5. B.v.b.a. R E vordert in hoofdorde de ontbinding van de overeenkomst in het nadeel van S B wegens contractuele wanprestatie (hetzij ten gevolge van de miskenning van haar leveringsplicht, hetzij ten gevolge van de miskenning van
haar plicht te vrijwaren wegens uitwinning en voor eigen daad).

5.1. Voor zover hierbij gevraagd wordt vast te stellen dat de toepassingsvoorwaarden van het uitdrukkelijk ontbindend beding in de compromis van 4 november 200s vervuld zijn, is de vordering naast de kwestie.

Geen van partijen houdt immers voor dat er sprake zou geweest zijn van een buitengerechtelijke ontbinding, dewelke overigens niet uit de briefwisseling kan worden afgeleid, zodat moet worden bekeken in welke mate en lastens wie de overeenkomst gerechtelijk kan worden ontbonden (wat beide partijen ook vorderen). Geen van partijen betwist overigens dat de overeenkomst tot op heden nog niet ontbonden is.

5.2. Ook hier werpt S B de onontvankelijkheid op van de volgens haar nieuwe eis tot ontbinding van de koop.
Inzonderheid zou b.v.b.a. R E zich in eerste aanleg gesteund hebben op de stedenbouwkundige voorschriften om haar vordering wegens niet-conforme levering te stofferen daar waar ze na het vonnis afstand zou gedaan hebben van deze eis (door de uitoefening in natura van de overeenkomst na te streven) en zou zij dan in beroep een nieuwe eis tot ontbinding hebben gesteld gebaseerd op een nieuwe tekortkoming (de verkoop van het onroerend goed aan een derde).

Hoger werd reeds uiteengezet dat b.v.b.a. R E door haar voorstel tot uitvoering in natura na het bestreden vonnis geen afstand heeft gedaan van welkdanige vordering maar enkel inging op een suggestie van de eerste rechter.

De sanctiekeuze die de schuldeiser maakt in de gedinginleidende akte is ten andere niet definitief. De schuldeiser kan zijn initiële houding herzien en zijn keuze herroepen.
Hieruit kan als dusdanig niet worden afgeleid dat afstand zou zijn gedaan van de andere keuzemogelijkheid.

Ook de brief van de raadsman van b.v.b.a. R E van 6 januari 2O11 waarin op dat ogenblik slechts verwezen werd naar de nieuwe feiten waarvan zij kennis had gekregen, kan niet worden uitgelegd als een afstand van haar initiële vordering tot ontbinding van de overeenkomst.

In de inleidende dagvaarding vorderde b.v.b.a. R E de ontbinding van de koopovereenkomst ten laste van S B op grond van een bouwovertreding.
Hierbij werd expliciet verwezen naar artikel 1604 B.W. inzake de leveringsplicht van de verkoper.
In de beroepsakte en syntheseconclusies in hoger beroep verwijst b.v.b.a. R E nog steeds naar de bouwovertreding om daaruit af te leiden dat het verkochte onroerend goed niet conform was aan wat vermeld was in de compromis.
Bijkomend werd hierbij gewezen op het feit dat S B bij notariële akte van 28 oktober 2010 het onroerend goed had verkocht aan een derde, waaruit werd afgeleid dat het voorwerp van de koop hoe dan ook niet meer kon geleverd worden, zodat zij gerechtigd zou zijn op de ontbinding van de overeenkomst met schadevergoeding.

ln zoverre S B van oordeel is dat b.v.b.a. R E in beroep een nieuwe vordering tot ontbinding heeft ingesteld, kan zij dus niet worden gevolgd.
lmmers is b.v.b.a. R E in rechte gebleven bij haar oorspronkelijke sanctiekeuze. Waar zij initieel de ontbinding van de overeenkomst vorderde op grond van niet-conforme levering doet zij dit nog steeds. Het voorwerp van de oorspronkelijke rechtsvordering werd niet gewijzigd of uitgebreid en artikel 807 Ger.W. speelt hier dus niet.

Enkel haalt b.v.b.a. R E bijkomend nieuwe feiten aan ter staving van haar oorspronkelijke vordering, wat is toegelaten nu rekening moet worden gehouden met de dynamiek van het geschil. Met name dient uitspraak te worden gedaan over de aanhangige vordering met inachtneming van de feiten die zich in de loop van het geding hebben voorgedaan en die een weerslag hebben op het geschil.

Er is dus geen sprake van een nieuwe eis en/of onontvankelijkheid van de vordering.

5.3. Hoewel beide partijen nog gebonden waren door de onderhandse overeenkomst – waarvan zij beiden in rechte de ontbinding vroegen – heeft S B de uitkomst van de procedure niet afgewacht en het onroerend goed bij akte van 28 oktober 2010 – dit is zelfs nog voor de uitspraak door de eerste rechter!- verkocht aan een derde.

In dit verband is het niet verwonderlijk dat zij zelfs niet gereageerd heeft op het voorstel na vonnis vanwege b.v.b.a. R E om de overeenkomst toch nog in natura uit te voeren, weliswaar tegen een verminderde prijs.

Door deze verkoop kan S G haar verplichtingen als verkoper niet meer vervullen. Het voorwerp van de overeenkomst zou immers nooit meer kunnen geleverd worden.

Hierdoor pleegt zij contractbreuk die voldoende zwaarwichtig is om de overeenkomst lastens haar te ontbinden. De niet-nakoming is immers volledig, definitief en onherstelbaar.

B.v.b.a. R E maakt hierbij terecht aanspraak op de schadevergoeding zoals bepaald in de onderhandse overeenkomst, waarover cijfermatig ook geen betwisting bestaat.

Er kan haar tevens voorbehoud worden verleend wat betreft de fiscale implicaties.

6. S B vordert eveneens de ontbinding van de overeenkomst lastens b.v.b.a. R E.

In hoofde van b.v.b.a. R E kan echter geen contractuele fout worden vastgesteld die voldoende ernstig zou zijn om de overeenkomst in haar nadeel te ontbinden.

Bij vaststelling van de bouwovertreding na het ondertekenen van de onderhandse overeenkomst kon van b.v.b.a. R E bezwaarlijk verwacht worden dat zij zonder meer zou overgaan tot het verlijden van de notariële akte. Het was ten andere S G die het betaalde voorschot terugstortte en het dossier
als ‘afgesloten’ beschouwde.

S G heeft hiema nooit aangedrongen op uitvoering van de overeenkomst, noch voor noch tijdens de procedure. Zij is dan ook slecht gekomen om b.v.b.a. R E thans te verwijten de afname van het pand te hebben geweigerd.

Daarbij komt dan het gegeven dat S B in de loop van de procedure het onroerend goed opnieuw heeft verkocht.

De tegenvordering tot ontbinding van de overeenkomst is dus ongegrond.

7. S B is de in het ongelijk gestelde partij die in de kosten wordt verwezen.

OP DIE GRONDEN,
HET HOF,

Recht doende op tegenspraak,

In acht genomen artikel 24 van de wet van 15 juni 1935;

Verklaart het hoger beroep vanwege b.v.b.a. R E ontvankelijk en als volgt gegrond.

Verklaart het incidenteel hoger beroep vanwege S B ontvankelijk maar ongegrond.

Bevestigt, deels op andere gronden, het bestreden vonnis in zoverre de tegenvordering van S B ontvankelijk en toelaatbaar maar ongegrond werd verklaard.

Doet het bestreden vonnis voor het overige teniet en opnieuw wijzende,

Verklaart de hoofdvordering van b.v.b.a. R E ontvankelijk en als volgt gegrond.

Ontbindt de onderhandse verkoopovereenkomst d.d. 4 november 2005 met betrekking tot een winkel- en opbrengsthuis met aanhorigheden en medegaande grond, in het nadeel van S G.

Veroordeelt S G tot betaling aan b.v.b.a. R E van 25.800,00 EUR, te vermeerderen met de moratoire intrest sedert 12 januari 2006, vanaf de dagvaarding als gerechtelijke intrest, tot de dag van algehele betaling.

Verleent b.v.b.a. R E voorbehoud voor bijkomende schade op fiscaal vlak.

Verwijst S G in de gedingkosten in beide instanties, nuttig te bepalen aan de zijde van b.v.b.a. R E op 2.000,00 EUR basisrechtsplegingsvergoeding eerste aanleg, 186,00 EUR rolrecht hoger beroep en 2.200,00 EUR
geëndexeerde basisrechtsplegingsvergoeding hoger beroep.



Gids Een huis kopen