Hieronder worden kort enkele recente evoluties in de rechtspraak besproken met betrekking tot de totstandkoming van de verkoopovereenkomst via bod of belofte.
De algemene strekking van art. 1583 BW leidt ertoe dat de techniek van het aanbod en de aanvaarding onverkort geldt voor onroerende goederen. Tezelfdertijd is er in de wetgeving sprake van een formalisering van de verkoop van onroerend goed door de vele informatieverplichtingen waaraan sancties worden gekoppeld.
In de rechtspraak is er onder deze invloed een tendens naar het afzwakken van de gevolgen van het consensualisme, aangezien vaak onbezonnen overgaan wordt tot het formuleren van een aanbod.
Rechtspraak Gent en Antwerpen – belofte
Het Hof van Beroep te Gent stelde in voornoemd arrest dat de verplichtingen van artikel 141 DRO niet van toepassing zijn op de éénzijdige aankoopbelofte. Het niet vermelden in de aankoopbelofte van de stedenbouwkundige bestemming van het onroerend goed, is derhalve niet strafrechtelijk gesanctioneerd.
In de wederkerige belofte treft men vrijwel altijd de volgende clausule aan:
De partijen zijn overeengekomen dat de koop pas tot stand zal komen door en op het ogenblik van het verlijden van de authentieke koopakte. Zolang hun wilsovereenstemming niet in een authentieke koopakte werd opgenomen, is er tussen partijen geen koop tot stand gekomen en bestaat er dus enkel een verbintenis tot verkopen en/of een verbintenis tot aankopen.
Het Hof van Beroep te Antwerpen heeft in haar arrest van 14 oktober 2013 de voornoemde clausule nietig verklaard.
De redenering van het Hof luidt dat de verkoop wel degelijk tot stand komt bij het lichten van de optie en derhalve niet naar een later tijdstip (namelijk datum van het verlijden der notariële akte) kan worden uitgesteld. Vermits de overeenkomst bij het lichten van de optie tot stand komt, betekent zulks tevens dat alle wettelijk verplichte informatie en attesten op dat ogenblik aanwezig moeten zijn.
Het Hof is van oordeel dat ook in de aankoop-verkoopbelofte onder andere de stedenbouwkundige inlichtingen moeten opgenomen staan.
Niettegenstaande de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening naar de letter van de wet geen toepassing zou vinden op aankoop- en verkoopbeloften, gingen in het verleden reeds stemmen op om de Codex ruimer toe te passen, zodat ook optieovereenkomsten dezelfde informatieve waarde als onderhandse overeenkomsten naar de koper toe zouden hebben.
De achterliggende redenering van toen wordt thans door de rechtspraak (eindelijk) bevestigd. Het lichten van de optie roept een volwaardige verkoopovereenkomst in het leven. Waarom zou de koper dan niet op het niveau van de optieovereenkomst moeten beschermd worden?
Rechtspraak Gent – aanbod
De Rechtbank van Eerste Aanleg te Gent heeft in een vonnis van 20 april 2012 een sms aanvaard als zijnde “een begin van bewijs door geschrift”.
Daarenboven oordeelde de Rechter dat er voldoende andere bewijzen waren onder de vorm van vrij frequente contacten tussen partijen, om finaal te besluiten dat het bestaan van een koop-verkoop was bewezen.
Het Hof van Beroep te Gent daarentegen is gedeeltelijk tot een andere conclusie gekomen. Het Hof aanvaardt in haar arrest van 26 september 2013 dat een sms in principe een begin van bewijs door geschrift (art. 1347 BW) kan inhouden, doch het Hof benadrukt dat dergelijk “begin van een bewijs door geschrift” een uitzondering vormt op de algemene regel van artikel 1341 BW en derhalve geen vrijgeleide mag worden voor het gebrek aan onderhandse of authentieke akte.
Voorts bevestigt het Hof dat een akkoord over zaak en prijs voldoende is om tot het bestaan van een verkoopovereenkomst te besluiten.
In casu echter oordeelde het Hof dat – ofschoon de sms als een begin van schriftelijk bewijs geldt – het bestaan van de verkoopovereenkomst niet werd bewezen aan de hand van aanvullend bewijs.
Het Hof stelt dat sinds de laatste sms er geen contacten meer waren geweest tussen partijen en dat om die reden geen bewijs voorlag van overeenstemming tussen partijen.
Het Hof neemt hier duidelijk een strenger standpunt in dan de Rechtbank van Eerste Aanleg. Evenwel was daarmee de kous niet af. Niettegenstaande het bestaan van een verkoopovereenkomst niet werd aanvaard, nam het Hof aan dat de verkopers zich ook hebben gemanifesteerd als kandidaat-verkopers. Uit de stukken bleek namelijk dat zij de onderhandelingen al dermate ver hadden laten vorderen dat zij de schijn hadden gewekt dat een compromis, voor de besproken prijs, binnen afzienbare tijd zou volgen. Door abrupt hieraan een einde te maken, hebben zij een pre-contractuele fout begaan. Dit zelfs al was er nog geen formele wilsovereenstemming over alle essentiële elementen van de overeenkomst. Het Hof te Gent aanvaardde zelfs dat de kandidaat-kopers substantiële schade hebben gelegen, en de kandidaat-verkopers werden dan ook veroordeeld tot een schadevergoeding van 25.000,00 EUR.
Het spreekt dus voor zich dat ten allen tijde moet bewaakt worden dat er geen schijn wordt gewekt dat effectief een koop zal volgen, zo niet kunnen de gevolgen bij het afbreken van de onderhandelingen zwaarwichtig zijn. Dit arrest krijgt ook navolging bij de lagere rechtbanken.
Rechtspraak Brussel – aanbod en belofte
Het Hof van Beroep te Brussel heeft in twee interessante arresten van respectievelijk 23 juni 2011 (omtrent een aanbod) en 18 november 2011 (omtrent een wederzijdse belofte), de wettelijke principes inzake de totstandkoming van de koop-verkoop op zijn kop gezet.
Het Hof oordeelde in beide gevallen immers dat het aanbod/de belofte inhoudelijk onvolledig was en dit niettegenstaande partijen – zonder enig voorbehoud – een akkoord hadden bereikt omtrent de substantiële voorwaarden.
Volgens het Hof was het duidelijk dat partijen nog bijkomend dienden te onderhandelen over andere substantiële voorwaarden, zoals over het ondertekenen van de onderhandse verkoopakte. Het Hof oordeelde dat de aanvaarding van het bod/lichting van de optie geen verkoop had doen ontstaan.
Beide arresten kaderen in de trend die in de rechtspraak reeds was gezet, namelijk en soepelere behandeling van de bindende kracht van een aanbod of belofte, waarin geen melding wordt gemaakt van de door partijen gewenste substantiële voorwaarden.
De visie van het Hof sluit aan bij de illusie van (ver)kopers dat de verkoop van een onroerend goed pas enigszins waarde heeft zodra er een compromis wordt ondertekend.
Hoe deze strekkingen verder door de rechtspraak toegepast worden, valt af te wachten.
