• 080 360 360

Nummer met lokaal tarief

Verborgen gebreken

Onze advocaten zijn gespecialiseerd in Contracten.

Contacteer ons via het online formulier of bel ons kantoor te Gent, Antwerpen of Brussel.

Wanneer is er sprake van een verborgen gebrek

Een gebrek is verborgen wanneer het niet zichtbaar is door middel van een eenvoudige inspectie. Het veronderstelt niet een doorgedreven ingebruikname. De aanvaarder moet weliswaar attent zijn en kan zich niet beroepen op zijn eigen nalaten.

Uiteindelijk is het finaal de rechter die beslist of een gebrek al dan niet verborgen is.

Verborgen gebrek bij een koopovereenkomst

Art. 1641 ev. BW behandelen het verborgen gebrek bij een koop-verkoop:

 § II. VRIJWARING VOOR GEBREKEN VAN DE VERKOCHTE ZAAK.

  Art. 1641. De verkoper is gehouden tot vrijwaring voor de verborgen gebreken van de verkochte zaak, die deze ongeschikt maken tot het gebruik waartoe men ze bestemt, of die dit gebruik zodanig verminderen dat de koper, indien hij de gebreken gekend had, de zaak niet of slechts voor een mindere prijs zou hebben gekocht.

  Art. 1642. De verkoper moet niet instaan voor de gebreken die zichtbaar zijn en die de koper zelf heeft kunnen waarnemen.

  Art. 1643. Hij moet instaan voor de verborgen gebreken, zelfs wanneer hij die niet gekend heeft, tenzij hij in dat geval bedongen heeft dat hij tot geen vrijwaring zal zijn gehouden.

  Art. 1644. In het geval van de artikelen 1641 en 1643, heeft de koper de keus om ofwel de zaak terug te geven en zich de prijs te doen terugbetalen, ofwel de zaak te behouden en zich een gedeelte van de prijs te doen terugbetalen, welk gedeelte door deskundigen zal worden bepaald.

  Art. 1645. _ Indien de verkoper de gebreken van de zaak gekend heeft, is hij niet alleen gehouden tot teruggave van de prijs die hij ervoor ontvangen heeft, maar bovendien tot vergoeding van alle schade aan de koper.

  Art. 1646. Indien de verkoper de gebreken van de zaak niet gekend heeft, is hij slechts gehouden tot teruggave van de prijs, en tot vergoeding aan de koper van de door de koop veroorzaakte kosten.

  Art. 1647. Indien de zaak welke gebreken had, is teniet gegaan ten gevolge van haar slechte hoedanigheid, is het verlies voor rekening van de verkoper, die jegens de koper gehouden is tot teruggave van de prijs, en tot de overige schadevergoedingen in de twee vorige artikelen bepaald.
  Maar het verlies door toeval veroorzaakt is voor rekening van de koper.

  Art. 1648. De rechtsvordering op grond van koopvernietigende gebreken moet door de koper worden ingesteld binnen een korte tijd, al naar de aard van de koopvernietigende gebreken en de gebruiken van de plaats waar de koop gesloten is.

  Art. 1649. Deze vordering kan niet worden ingesteld wat betreft verkopingen die op rechterlijk gezag geschieden.

De verkoper zal enkel tot vrijwaring wegens verborgen gebreken gehouden zijn wanneer aan alle voorwaarden van art. 1641 BW voldaan is. Verder zal de verkoper niet moeten tussenkomen voor een zichtbaar gebrek. In dat geval is er wel mogelijks een aansprakelijkheid wegens tekortkoming van de leveringsplicht.

Verborgen gebrek bij aanneming

Art. 1792 BW speelt bij aannemingsovereenkomsten:

Art. 1792. Indien een gebouw dat tegen vaste prijs is opgericht, geheel of gedeeltelijk teniet gaat door een gebrek in de bouw, zelfs door de ongeschiktheid van de grond, zijn de architect en de aannemer daarvoor gedurende tien jaren aansprakelijk.

Uit dit artikel kunnen we afleiden dat de bijzondere tienjarige aansprakelijkheid enkel onder strikte voorwaarden toepassing vindt:

  1. Het moet gaan om een belangrijk bouwwerk (“gebouw”)
  2. Het moet gaan om een gebrek dat de stabiliteit van het gebouw aantast

Dit noemt men de ernstige verborgen gebreken. Evenwel is er ook de aansprakelijkheid wegens “lichte” verborgen gebreken, waarop een beroep gedaan kan worden.

 

Rechtspraak

  • 20 maanden is te lang voor verborgen gebrek

    Aankoop vastgoed en verborgen gebreken

    Even recapituleren: de verkoop van een woning valt onder de overeenkomsten van koop volgens het burgerlijk wetboek. De verkoper moet de koper dus vrijwaren, o.a. voor verborgen gebreken.

    Art.1641 BW stipuleert dat “de verkoper is gehouden tot vrijwaring voor de verborgen gebreken van de verkochte zaak, die deze ongeschikt maken tot het gebruik waartoe men ze bestemt, of die dit gebruik zodanig verminderen dat de koper, indien hij de gebreken gekend had, de zaak niet of slechts voor een mindere prijs zou hebben gekocht.”

    Maar, om de gebreken tijdig aan te klagen, moet de koper zich binnen een korte termijn in rechte voorzien:

    Art. 1648 BW bepaalt dus: “De rechtsvordering op grond van koopvernietigende gebreken moet door de koper worden ingesteld binnen een korte tijd, al naar de aard van de koopvernietigende gebreken en de gebruiken van de plaats waar de koop gesloten is.”

    Wat is een korte termijn?

    In de rechtspraak is veel casuïstiek omtrent deze korte termijn.

    Het staat alleszins vast dat enkel bij een vordering in rechte (dus dagvaarding, verzoekschrift, …) de termijn stopt met lopen.

    Het vertrekpunt daarentegen is niet altijd eenvoudig vast te stellen. Vooreerst stelt zich het probleem van de ontdekking van het verborgen gebrek. De vaststelling van dit tijdstip zal voornamelijk afhangen van wat de koper verklaart of op basis van daden die door de koper reeds gesteld zijn. Ten tweede heeft de jurisprudentie een uitzondering gemaakt in de gevallen waar onderhandelingen omtrent de vastgestelde gebreken lopende zijn.

    20 maanden is alleszins geen kort termijn

    Zo komen we bij het gepubliceerde vonnis.

    Op 17 maart 2006 wordt de notariële akte tot aankoop van een woning verleden.

    Volgens de verklaringen van de eisende partij stellen zijn onmiddellijk ernstige waterinsijpelingen vast via het dak.

    Op 7 april 2006 laten de eisers een bestek maken, waarop zij zich op 26 juli 2006 voor het eerst tot de kortgedingrechter wenden. Deze rechter wijst op 14 augustus 2006 de eisers af om reden dat 1. de gebreken niet aannemelijk worden gemaakt en 2. omdat er geen sprake is van hoogdringendheid wanneer sedert april geen actie is ondernomen. Op zelfde datum laten de eisers éénzijdige vaststellingen doen door een gerechtsdeurwaarder.

    Pas op 12 juni 2007 gaat de nieuwe raadsman van de kopers over tot het aanschrijven van de verkopers.

    Deze laatste verwijzen naar de clausule in de akte waarbij zij zich geëxonereerd hebben voor zichtbare én verborgen gebreken en onder verwijzing naar art. 1648 BW.

    Op 16 november 2007 wenden de kopers zich opnieuw tot de rechtbank, ditmaal ten gronde. Een (provisionele) vordering van 10.000,00 EUR wordt gesteld, alsook de vraag tot aanstelling van een deskundige.

    In het vonnis gaat de rechtbank onmiddellijk over naar de beoordeling of de vorderingen tijdig zijn ingesteld overeenkomstig art. 1648 BW.

    De rechtbank moet besluiten dat dit niet het geval is:

    “Aldus dient besloten tot de overschrijding van de korte termijn bedoeld in art. 1648 B.W. Een termijn van twintig maanden is al te lang, en zij kan niet vergoelijkt worden door de twee korte contacten tussen partijen, die geenszins onderhandelingen waren.”

    Een termijn van twintig maanden sedert de ontdekking van het gebrek is dus niet in overeenstemming te brengen met de vereiste van een korte termijn. Ook een paar korte contacten kunnen niet gezien worden als onderhandelingen die de looptijd van deze korte termijn zouden onderbroken hebben.

  • Bekijk de uitspraak op 4 februari 2018

Vond U dit artikel nuttig? Bedank ons met een review op google!
Gent
Antwerpen!

Kantoren

Gent

Brugsevaart 31

9030 Gent

+32 (0)9 349 61 23

Antwerpen

Brusselstraat 51

2018 Antwerpen

+32 (0)3 369 12 72

Brussel

Burg. Etienne Demunterlaan 5

1090 Jette

+32 (0)2 669 09 14