Verbrekingsbeding of schadebeding?
Alsmaar meer verkopers of leveranciers dekken zich in tegen een verbreking door vergoedingen te bepalen wanneer de afnemer het product of de dienst niet meer wenst (en de prijs ervan niet betaalt).
Deze clausules worden in juridisch jargon verbrekingsbedingen of ook wel opzegbedingen genoemd.
Een belangrijk onderscheid is te maken met een schadebeding, waarbij (meestal) een forfaitaire som bepaald wordt indien de afnemer de dienst niet tijdig of volledig betaalt. In dat geval heeft de rechter steeds de mogelijkheid om op basis van artikel 1231 BW de normaal verschuldigde geldsom te verminderen wanneer deze kennelijk het bedrag te boven gaat dat de partij konden vaststellen om de schade wegens de niet-uitvoering van de overeenkomst te vergoeden. Daarbij moet de rechter het bovenmatig karakter van het schadebeding beoordelen in functie van de voorzienbare schade en niet in functie van de werkelijk geleden schade.
Het onderscheid tussen deze beide bedingen is niet altijd duidelijk. Dit heeft de wetgever er zelfs toe aangezet om in contracten gesloten tussen vastgoedmakelaars en consumenten dergelijke bedingen te verbieden indien ze verwarring scheppen tussen de mogelijkheid van de consument om mits vergoeding een opzeg te geven en schadebedingen die de niet-uitvoering van de verbintenissen sanctioneren. Dergelijke bedingen kunnen nietig verklaard worden door de rechter.
Zie voor een interessant geval waarbij een verbrekingsvergoeding een aankoopbelofte gekwalificeerd wordt als schadebeding dit arrest van het Hof van Beroep te Antwerpen.
Verbreking met vastgoedmakelaar
In contracten met vastgoedmakelaars rijst daarnaast vaak de vraag of de consument ertoe gehouden is het commissieloon, of een deel ervan, te betalen wanneer de opdracht werd stopgezet of er twijfel bestaat of de opdracht voltooid is.
Het KB van 12 januari 2007 biedt opnieuw een uitdrukkelijke regeling waarbij een duidelijk onderscheid moet gemaakt worden tussen de situatie waarop het recht op commissie door de makelaar verworven is enerzijds en de hypothese waarin de commissie verschuldigd is omdat de contractspartij de contractuele verbintenissen niet nakomt.
De makelaar zal normaliter recht hebben op de bepaalde commissie indien door zijn bemiddeling de verkoop of huur werd afgesloten.
Daarnaast kan de makelaar bovendien aanspraak maken op een volledige commissie, indien:
1. Een geldig bod werd uitgebracht. Het is dat geval irrelevant of daadwerkelijk een verkoop- of verhuurovereenkomst afgesloten werd nadien. De makelaar zal zijn of haar commissie kunnen opeisen.
2. De verkoper/verhuurder tijdens de looptijd met een andere partij een contract afsluit waaraan de makelaar informatie heeft bezorgd. Het contact moet dus tot stand zijn gekomen via de makelaar, die aan de wederpartij geïndividualiseerde informatie heeft bezorgd.
3. Indien de consument na de beëindiging van het makelaarscontract een overeenkomst sluit onder de voorwaarde dat:
a) de makelaar binnen de 7 werkdagen een lijst (aangetekend) heeft overgemaakt van de personen aan wie hij concrete informatie heeft bezorgd;
b) de overeenkomst werd gesloten met een persoon die op deze lijst vermeld staat;
De vergoeding zal dan verschuldigd zijn indien de overeenkomst met de wederpartij werd afgesloten binnen een termijn van 6 maanden na de beëindiging van het makelaarscontract.
Dit zijn de hypothese waarin een volledige commissie verschuldigd is na beëindiging van het contract.
In andere gevallen zal de makelaar geen volledige commissie kunnen eisen, maar soms wel een vergoeding bij wijze van schadevergoeding.
Voormeld KB bepaalt alleszins dat een schadebeding nooit mag bepaald worden op meer dan 75% van de commissie of het ereloon. Schadebedingen vinden o.a. toepassing wanneer de afnemer de exclusiviteit miskent door zelf te verkopen of een andere makelaar te beopdrachten.
Uiteraard moeten deze schadebedingen voldoen aan de vereisten van de WMPC, o.a. dat de bedingen wederkerig en gelijkwaardig zijn. Indien dit niet zo is, zal het beding nietig kunnen verklaard worden. Een mooi toepassingsgeval is te vinden in een arrest van het Hof van Beroep te Gent.
Wat betreft dan de verbrekingsbedingen biedt het gemeen recht weinig soelaas. Enkel de beperkende werking van de leer van de goede trouw zal kunnen remediëren. Het betreft een jurisprudentiële ontwikkeling, waarbij enkel de kennelijke onredelijkheid van een beding kan bestraft worden. De sanctie is onduidelijk, hetzij de afwijzing van het volledige bedrag, hetzij een herleiding.
Effectiever is de bescherming geboden door de WMPC. Deze regelgeving verbiedt o.a. dat een onevenwicht gecreëerd wordt tussen de contractspartijen.
Er zijn nog andere gevallen te bedenken waarin de vergoeding die de makelaar eist na beëindiging van de opdracht niet verschuldigd is. De WMPC biedt ook daar opnieuw enkele instrumenten toe. Maar ook het algemeen burgerlijk recht kan een oplossing geven in situaties waar duidelijk een onredelijke situatie ontstaat in het voordeel van de sterkere contractspartij.
