Nr. C.10.0575.F
G. N.,
tegen
ALLOR bvba,
I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF
Het cassatieberoep is gericht tegen het vonnis in hoger beroep van de rechtbank van eerste aanleg te Brussel van 13 november 2009.
Advocaat-generaal André Henkes heeft op 21 september 2012 ter griffie een schriftelijke conclusie neergelegd.
Raadsheer Michel Lemal heeft verslag uitgebracht.
Advocaat-generaal André Henkes heeft geconcludeerd.
II. CASSATIEMIDDELEN
De eiser voert een middel aan.
Geschonden wettelijke bepalingen:
– de artikelen 12, 16, I, 1° en 3°, 21 tot 23, 25, eerste lid, 1°, 2°, 5° en 6°, en 26 van de wet van 30 april 1951 op de handelshuurovereenkomsten die afdeling IIbis van hoofdstuk II van titel VIII van boek III van het Burgerlijk Wetboek vormt, voornoemd artikel 25, eerste lid, 6°, zoals het werd gewijzigd bij de wet van 29 juin 1955;
– algemeen rechtsbeginsel “fraus omnia corrumpit”.
Aangevochten beslissingen
Het bestreden vonnis “verklaart het hoger beroep van de [verweerster] […] gegrond; doet bijgevolg het beroepen vonnis teniet in zoverre het haar oorspronkelijke vordering tot tussenkomst heeft afgewezen en verklaart in nieuwe beschikkingen die oorspronkelijke vordering tot tussenkomst van de [verweerster] in de volgende mate ontvankelijk en gegrond; zegt voor recht dat de door [de eiser] aan de [verweerster] gegeven opzegging voor laatstgenoemde een recht doet ont-staan op een uitzettingsvergoeding op grond van artikel 25, eerste lid, 6°, van de Handelshuurwet; beveelt de heropening van het debat zodat de partijen uitleg kunnen geven over het bedrag van die uitzettingsvergoeding en bepaalt de rechtsdag voor de zaak op 28 januari 2010 (in voortzetting), zodat de partijen de zaak in staat van wijzen kunnen stellen, en indien nodig, een kalender kunnen opstellen voor het uitwisselen van conclusies”.
Het vonnis grondt die beslissingen op de onderstaande redenen:
“4. Soortgelijke handel in het gehuurde goed.
4.1. Uit de overgelegde stukken en uit het debat op de terechtzitting blijkt dat de nieuwe huurder in het litigieuze pand een bloemenzaak exploiteert.
Het betreft een handelszaak die helemaal dezelfde is als die welke de [verweerster] vóór de werkzaamheden exploiteerde.
Bijgevolg is de kwestie van een uitzettingsvergoeding aan de orde.
4.2. [De eiser] betoogt dienaangaande dat artikel 25, eerste lid, 6°, van de wet, dat een schadevergoeding oplegt wanneer de nieuwe huurder een soortgelijke handel begint als die van de uitgezette huurder, niet van toepassing is wanneer de verhuurder de huur opzegt op grond van artikel 16, 1, 3°, en hij de reden van die opzegging heeft verwezenlijkt.
[De eiser] is voorts van oordeel dat artikel 25, eerste lid, 6°, van de wet slechts betrekking heeft op de ‘bevoorrechte huurder’ (zijnde: de bieder of een van de personen waarvoor een opzegging wegens persoonlijk gebruik zou zijn gedaan), met uitsluiting van elke andere huurder.
4.3. De rechtbank kan die zienswijze niet volgen.
De wet heeft een principieel recht van de huurder op hernieuwing van zijn huur bepaald. Die wet wil de handelszaak beschermen en, vooral, de handelshuurovereenkomsten een duurzaam karakter geven (Parlementaire voorbereiding van de wet op de handelsovereenkomsten met het oog op de bescherming van het handelsfonds, Pasin., p. 385, nr. 401; p. 352, nr. 176).
Het in artikel 544 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde eigendomsrecht blijft echter fundamenteel.
Artikel 16 van de wet bepaalt aldus een aantal uitzonderingen op het recht op huurhernieuwing dat zij ten behoeve van de huurder heeft ingesteld, zodat de ei-genaar zijn goed kan ‘terugnemen’ als, in voorkomend geval, verscheidene voorwaarden worden nageleefd en vergoedingen worden betaald.
In die context heeft de kwestie van de uitzettingsvergoedingen uiteraard stof opgeleverd voor talrijke debatten en controverses. De grondslag zelf ervan berust in het streven naar stabiliteit van de handelshuurovereenkomsten en naar de bescherming van de in de wet bedoelde handelszaken, in de meerwaarde die uit de verstandige en langdurige arbeid van de huurder in het gehuurde goed is ontstaan (Pasin., p. 389, nr. 435) en in het beginsel van de ongeoorloofde verrijking ten nadele van anderen (Pasin., p. 395, nr. 479), waarvan het voeren van een soort-gelijke handelszaak door de nieuwe huurder (of door de verhuurder zelf) ten nadele van de afgaande huurder een duidelijke toepassing vormt.
In een bekommernis naar billijkheid en evenwicht tussen de tegenstrijdige maar gewettigde belangen werden die vergoedingen forfaitair vastgelegd en gekoppeld aan de reden van de opzegging of de weigering tot hernieuwing door de verhuurder.
Het feit dat een verhuurder te goeder trouw een van die redenen uit artikel 16 aanvoert en ze daadwerkelijk realiseert, betekent echter niet dat hij niet langer de verplichtingen moet nakomen die de wet hem oplegt, waaronder meer bepaald die welke betrekking hebben op het voeren van een soortgelijke handel in het gehuurde goed binnen een termijn van twee jaar.
Anders gezegd, noch het bestaan van een reden van de opzegging, noch de verwezenlijking ervan kunnen een ‘eigen juridische oorzaak’ vormen die de verplichtingen die de handelshuurwet aan de verhuurder oplegt, doen uitdoven.
Ten bewijze daarvan voert de rechtbank aan dat artikel 25, eerste lid, 1°, van de wet niet uitsluit dat de vergoeding opgetrokken wordt tot twee jaar huur, indien na de werkzaamheden een soortgelijke handel wordt gedreven in het pand en dat die vergoeding op drie jaar huur wordt gebracht, indien de verhuurder, onder dezelfde voorwaarden, de afgaande huurder niet gemeld heeft dat hij binnen een termijn van twee jaar een soortgelijke handel wil drijven of laten drijven (in die zin onder meer: D. Janssen, ‘Les péripéties du renouvellement’, in Le bail commercial, Brussel, La Charte, 2008, p. 510 en 511).
Artikel 25, eerste lid, 6°, van de wet, anderdeels, ‘a une portée générale et vise toutes les hypothèses dans lesquelles le bailleur ou un nouveau locataire a manifesté l’intention d’exercer un commerce différent et vient en réalité à exercer, dans les deux ans suivant l’éviction, un commerce similaire à celui qui y était exercé par le preneur évincé. Ce n’est que dans les deux hypothèses où l’exercice d’un commerce similaire ne donne droit à aucune indemnité que la sanction visée à l’article 25, alinéa 1er, 6°, ne trouvera pas à s’appliquer, à savoir l’hypothèse dans laquelle le preneur a été évincé en raison de ses manquements graves ou faits illicites, ou dans l’hypothèse dans laquelle le renouvellement de bail a été refusé pour cause d’absence d’intérêt légitime. En dehors de ces exceptions, le bailleur a l’obligation d’informer le preneur de l’exercice éventuel d’un commerce similaire, cette information devant se faire avant l’éviction’ (D. Janssen, Les indemnités d’éviction en bail commercial, Kluwer, 2000, p. 74, nr. 48).
Een van de redenen daarvoor ligt in het feit dat de uitgezette huurder, doordat hem werd gemeld dat het voornemen of de mogelijkheid bestaat van een soortgelijke handel in het gehuurde goed, alle nuttige of noodzakelijke maatregelen kan nemen om zijn cliënteel aan zich te binden, als hij van plan is zijn handelszaak elders voort te zetten. Welnu, de handelshuurwet heeft uitgerekend tot doel de handelszaak die in het gehuurde goed gevestigd is te beschermen en de uitzettingsvergoeding waarin de wet voorziet is een bepaling ‘die uitgevaardigd is met het oog op de bescherming van de handelszaak’ (Cass., 8 februari 1968, R.C.J.B., 1970, 368). De betaling van de vergoeding wordt immers verantwoord, niet door het verlies van het recht op huur als zodanig maar door het verlies van dat recht ‘en tant qu’instrument de stabilité du fonds de commerce que le législateur a entendu protéger’ (D. Janssen, ‘Les indemnités d’éviction en bail commercial’, collection Pratique du droit, Kluwer, 2000, geciteerd door B. Louveaux, Le droit au bail commercial, p. 568, nr. 559). Daarentegen wordt er geen uitzettingsvergoeding betaald indien de handelszaak niet verloren gaat (ibid., p. 570, nr. 560).
De wetgever heeft trouwens een uitdrukkelijk antwoord gegeven op de vraag naar de toestand van de verhuurder die, nadat hij in het pand conforme werkzaamheden heeft uitgevoerd, binnen twee jaar een soortgelijke handel als die van de uitgezette huurder zou drijven of laten drijven: ‘deze eigenaar valt onder de toepassing van artikel 25, 6°’ (Pasin., p. 403, nr. 519). Hetzelfde antwoord geldt voor het geval waarin de nieuwe gebruiker een soortgelijke handel drijft als die van zijn voorganger binnen de door de wet vastgestelde periode van twee jaar (Pasin., p. 396, nr. 481 ; p. 390, nr. 436 ; p. 344, nr. 112).
Ook in dat verband zegt het Hof van Cassatie dat de in artikel 25, 2°, bepaalde uitzettingsvergoeding gelijk is aan twee jaar huur wanneer de verhuurder, zelfs nadat hij werkzaamheden heeft uitgevoerd, in het goed een soortgelijke handel als die van de uitgezette huurder drijft of laat drijven, onverminderd de toepassing van artikel 25, eerste lid, 6°, van de Handelshuurwet (Cass., 22 oktober 1953, AC 1954, 118). Die maatregel wordt verantwoord doordat de verhuurder die in het gehuurde goed een soortgelijke handeldrijft, baat haalt uit de handelsactiviteit van de huurder. De rechtbank is van oordeel dat dit voordeel rechtstreeks kan zijn (ingeval de verhuurder zelf de soortgelijke handel drijft) of onrechtstreeks (ingeval de verhuurder een dergelijke handel laat drijven door de huurder die in de plaats van de uitgezette huurder is gekomen).
4.4. Ten overvloede wijst de rechtbank erop dat in dit geval de werkzaamheden heel vlug afgerond waren en kennelijk niet verhinderden dat het goed werd gebruikt, aangezien [de eiser] een huurovereenkomst had gesloten met de bvba MJM die inging daags na de vervaldag van de aan de [verweerster] gedane opzegging, ook al moesten er in het gehuurde goed nog werkzaamheden worden uitgevoerd.
Nochtans had [de eiser] het recht om die huurovereenkomst te beëindigen en een andere te sluiten met een nieuwe huurder, voor eender welke handelsactiviteit: de wet verbiedt niet dat een soortgelijke handel wordt gedreven maar zegt dat dit aan de afgaande huurder moet worden gemeld zodat hij verhoudingsgewijs vergoed kan worden en hij de maatregelen kan nemen die hij nodig acht voor het vrijwaren van zijn handelszaak. Bij ontstentenis daarvan wordt de vergoeding verhoogd.
4.5. Daaruit volgt dat op die grondslag de vordering van de [verweerster] gegrond is”.
Grieven
Het bestreden vonnis beslist om de in het middel vermelde redenen dat de eiser verplicht is aan de verweerster de in artikel 25, eerste lid, 6°, van de wet van 30 april 1951 bedoelde vergoeding te betalen, aangezien de nieuwe huurder die sinds 1 september 2007 het gehuurde goed betrekt, daar een soortgelijke handel drijft als die van de uitgezette huurder, hier de verweerster.
Die beslissing is onwettig.
De vergoeding die verschuldigd is door de verhuurder die een opzegging heeft gedaan om het pand weder op te bouwen in de zin van artikel 16, I, 3°, van de wet bedraagt in beginsel een jaar huur (artikel 25, eerste lid, 1°, van de wet).
Artikel 25, eerste lid, 6°, van de wet bepaalt een tweevoudige sanctie wanneer de nieuwe huurder vóór het verstrijken van een termijn van twee jaar, een soortgelijke handel begint, zonder dat hij hiervan aan de afgaande huurder ten tijde van diens uitzetting kennis heeft gegeven: eensdeels wordt de vergoeding opgetrokken tot drie jaar huur en, eventueel vermeerderd; anderdeels zijn de verhuurder en de derde, nieuwe huurder, hoofdelijk tot die vergoeding verbonden.
Aldus wordt het bedrog gestraft dat de verhuurder of de verkrijger van het pand heeft gepleegd (de artikelen 12 en 26 van de wet) door te verzwijgen dat er, na de weigering van de huurhernieuwing, een soortgelijke handel in het gehuurde goed zou worden gedreven.
Bedrog houdt kwaadwilligheid, opzettelijke misleiding en oneerlijkheid in met de bedoeling te schaden of winst te behalen (algemeen rechtsbeginsel, in het middel vermeld).
Het moet bestaan op het ogenblik waarop de opzegging wordt gedaan en veronderstelt dus dat de soortgelijke handel als die van de uitgezette huurder wordt gedreven ofwel door de verhuurder of diens verwanten (in de zin van artikel 16, I, 1°, van de wet waarnaar artikel 25, eerste lid, 2°, verwijst), ofwel door de verkrijger (de artikelen 12 en 26 van de wet), ofwel door de biedende derde (de artikelen 21 tot 25 en artikel 25, eerste lid, 5°, van de wet), waardoor de verhuurder aldus de vergoeding van twee jaar huur misloopt, waarop hij recht zou hebben gehad krachtens de artikelen 25, eerste lid, 2° en 5°, desgevallend in samenhang gelezen met artikel 26.
Er is daarentegen geen sprake van bedrieglijke verzwijging van de soortgelijke handel wanneer die handel wordt gedreven door een nieuwe huurder wiens naam en hoedanigheid nog niet bekend zijn bij de weigering van de huurhernieuwing, en die bovendien geen verwante van de verhuurder is, noch een biedende derde noch enige andere in artikel 25, eerste lid, 2° of 5°, en artikel 26 van de wet bedoelde persoon.
Het bestreden vonnis stelt niet vast, en de verweerster heeft trouwens niet betoogd dat de eiser, toen hij op 28 maart 2006 opzegging deed, wist dat hij het goed, na de uitvoering van de werkzaamheden, opnieuw zou verhuren aan een huurder die een soortgelijke handel dreef. Het stelt overigens evenmin vast dat de nieuwe huurder een verwante van de verhuurder was in de zin van artikel 25, eerste lid, 2°, van de wet noch a fortiori dat hij de in artikel 25, eerste lid, 5°, of in artikel 26 bedoelde hoedanigheid had.
Daaruit volgt dat het bestreden vonnis, doordat het de eiser veroordeelt tot betaling van de uitzettingsvergoeding waarin artikel 25, eerste lid, 6°, van de wet voorziet, terwijl de eiser, in de omstandigheden die het bestreden vonnis vaststelt geen bedrog heeft kunnen plegen in de zin van het in het middel vermelde algemeen rechtsbeginsel en door toepassing te maken van dat artikel 25, eerste lid, 6°, terwijl de voorwaarden daartoe niet vervuld waren, aangezien de soortgelijke handel werd gedreven door een niet in dat artikel bedoelde persoon, niet naar recht verantwoord is (schending van alle in het middel vermelde bepalingen en inzonderheid van artikel 25, eerste lid, 6°, van de wet van 30 april 1951 en miskenning van het algemeen rechtsbeginsel ” fraus omnia corrumpit”).
III. BESLISSING VAN HET HOF
Beoordeling
Krachtens artikel 25, eerste lid, 6°, van de wet van 30 april 1951 betreffende de handelshuur, gewijzigd bij de wet van 29 juni 1955, bedraagt de vergoeding wegens uitzetting drie jaar huur, eventueel vermeerderd met een bedrag, toereikend om de veroorzaakte schade geheel te vergoeden, indien de verhuurder of de nieuwe huurder vóór het verstrijken van een termijn van twee jaar, een soortgelijke handel begint, zonder dat hij hiervan aan de afgaande huurder ten tijde van diens uitzetting kennis heeft gegeven. De verhuurder en de derde, nieuwe huurder, zijn hoofdelijk tot die vergoeding verbonden.
Uit die bepaling volgt niet dat de soortgelijke handel gedreven moet worden door een van de personen die vermeld worden in artikel 25, eerste lid, 2° en 5°, of 26 van de wet van 30 april 1951, noch dat de opening van de handelszaak op bedrieglijke wijze verborgen moet zijn gehouden voor de afgaande huurder toen hem de weigering van de huurhernieuwing werd gemeld.
Het middel, dat van het tegenovergestelde uitgaat, faalt naar recht.
Dictum
Het Hof,
Verwerpt het cassatieberoep.
Veroordeelt de eiser in de kosten.
Aldus geoordeeld door het Hof van Cassatie, eerste kamer, te Brussel, door afdelingsvoorzitter Albert Fettweis, de raadsheren Martine Regout, Alain Simon, Mi-reille Delange en Michel Lemal, en in openbare terechtzitting van 18 oktober 2012 uitgesproken door afdelingsvoorzitter Albert Fettweis, in aanwezigheid van advocaat-generaal André Henkes, met bijstand van griffier Patricia De Wadripont.
