Oplevering bij nieuwbouw
Dit artikel gaat verder in op de oplevering in geval van nieuwbouw van een woning of appartement. In het bijzondere deze die onder de toepassing van de woningbouwwet (of ook genoemd Wet Breyne) vallen.
Let op, wanneer het onroerend goed reeds bewoonbaar is, zal de Wet Breyne niet van toepassing zijn. Zie voor een concreet geval een uitspraak van het Hof van Cassatie.
De voltooiing van de op te trekken woning of het appartement is de hoofdverbintenis van de bouwpromotor.
Zodra het gebouw is afgewerkt, moet dit ter beschikking gesteld worden aan de koper en anderzijds ook door deze laatste in ontvangst en aanvaard te worden.
Deze handeling wordt de oplevering genoemd en is in feite de afsluiting van het bouwproces. De oplevering is een verplichting van zowel de bouwpromotor als de koper. Dit is de tegenhanger van de materiële aflevering bij de overdracht van roerende goederen. Bij immobiliën is er immers geen materieel goed in ontvangst te nemen.
Aan de oplevering dient dan ook de nodige aandacht besteed te worden, zeker door de koper, aangezien hieraan belangrijke rechtsgevolgen gekoppeld zijn.
Het is dan ook belangrijk dat de koper met volle aandacht de afgewerkte bouw grondig inspecteert en zich desnoods technisch laat bijstaan door bijvoorbeeld een architect.
Het initiatief voor de voorlopige oplevering ligt principieel bij de bouwpromotor, aangezien deze er alle belang bij heeft. De oplevering zal aan de koper aangekondigd worden met het verzoek hierbij aanwezig te zijn, aangezien tegenspraak onontbeerlijk is.
Eens het bouwwerk is voltooid, moet de woongelegenheid door de bouwpromotor of de aannemer ter beschikking van de koper worden gesteld en moet het bouwwerk door deze laatste in ontvangst worden genomen.
Dit noemt men de oplevering van een bouwwerk, zijnde een scharniermoment in het bouwrecht (ook bij vernieuwbouw).
De oplevering is een contractuele verplichting die zowel door de bouwpromotor/aannemer als door de koper dient te worden gehonoreerd.
Voorlopige oplevering
De voorlopige oplevering heeft in eerste instantie tot doel de voltooiing van het bouwwerk vast te stellen, door te controleren of de bouwpromotor het bestek heeft gevolgd en de bouwplannen werden gerespecteerd, zonder dat zulks de aanvaarding ervan door de koper of opdrachtgever impliceert.
De oplevering uit zich in de praktijk in een rondgang in de voltooide woongelegenheid en vertegenwoordigt het sluitstuk van de bouwtijd, waarbij de koper eindelijk de sleutels in ontvangst kan nemen.
Echter, de voorlopige oplevering (en sleuteloverdracht) dient ernstig te worden opgevat door de koper, nu daaraan diverse rechtsgevolgen verbonden zijn, zoals bijvoorbeeld:
- Vanaf de voorlopige oplevering lopen geen vertragingsboetes meer;
- Vanaf de voorlopige oplevering gaat het risico voor de woongelegenheid over op de koper;
- Door de voorlopige oplevering worden zichtbare gebreken gedekt en begint de waarborgtermijn te lopen;
- Door de voorlopige oplevering kan de koper de nietigheid niet meer vorderen.
De definitieve oplevering
De definitieve oplevering heeft dan weer wél de aanvaarding van de werken door de koper of opdrachtgever tot gevolg (tenzij partijen anders zijn overeengekomen). De eindoplevering is in feite een vaststellingsovereenkomst tussen partijen, waarmede de werken als beëindigd worden verklaard en waardoor de bouwpromotor van al zijn verplichtingen tegenover de koper ontslagen wordt geacht.
In tegenstelling tot het gemeen recht – alwaar de oplevering aan geen enkele formaliteit is onderworpen – worden in artikel 9 van de Woningbouwwet en artikel 2 van het K.B. Woningbouwwet enkele minimumvoorwaarden gesteld waaraan de oplevering van het bouwwerk moet voldoen, onder andere:
– Zowel de voorlopige als de eindoplevering van het bouwwerk kan slechts bewezen worden aan de hand van een tegensprekelijk tussen partijen opgemaakte akte (het zogenaamde ‘proces-verbaal van oplevering’).
De weigering door de koper om tot de oplevering over te gaan, moet samen met de redenen waarop zij steunt ter kennis worden gebracht aan de verkoper of de aannemer en dit door middel van een aangetekend schrijven.
Bijzondere situaties bij de oplevering
Vermoeden van aanvaarding door ingebruikname – voorlopige oplevering
De bewoning of de ingebruikname van de woongelegenheid, geldt als vermoeden dat de koper of opdrachtgever de voorlopige oplevering stilzwijgend heeft aanvaard. De koper of opdrachtgever van de werken kan evenwel het tegenbewijs leveren.
Praktijkvoorbeeld: in de rechtspraak werd reeds geoordeeld dat het bewonen van een appartement uit pure noodzaak wegens gebrek aan een andere woonst, niet gelijk staat met een stilzwijgende oplevering, wanneer de koper de aannemer per aangetekende brief daarover heeft ingelicht.
Opgelet: wanneer het gaat om de levering van een woning met de uitvoering van uitbreidings- of verbouwingswerken, is het vereist dat de koper het verbouwde of uitgebreide deel betrekt alvorens men zich op het vermoeden kan steunen!
Uitzondering: het vermoeden van voorlopige oplevering door ingebruikname geldt uitsluitend voor de voorlopige oplevering en kan derhalve NIET worden toegepast op de definitieve oplevering!
Vermoeden van oplevering wegens stilzwijgen – voorlopige én definitieve oplevering: de koper of opdrachtgever wordt vermoed de werken voorlopig, dan wel definitief te hebben aanvaard, indien hij het geschreven verzoek van de verkoper of de aannemer om de oplevering op een gestelde datum te doen, zonder gevolg heeft gelaten én indien hij binnen de vijftien dagen nadat hij daartoe door de verkoper of de aannemer bij deurwaardersexploot werd aangemaand, op de daarin gestelde datum voor de oplevering niet verschenen is.
Uitzondering: het vermoeden van stilzwijgen is niet van toepassing op de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke gedeelten van een gebouw!
Het komt uitsluitend toe aan de vereniging van mede-eigenaars om de voorlopige dan wel definitieve oplevering van de gemeenschappelijke delen hetzij toe te kennen, hetzij te weigeren.
Wat als de bouwpromotor/aannemer of de koper weigert tot de oplevering over te gaan?
Wat te doen wanneer één der partijen de voorlopige oplevering weigert?
– Wordt de weigering veroorzaakt door de koper, dan heeft de bouwpromotor de mogelijkheid de koper op te roepen bij gerechtsdeurwaardersexploot indien geen gevolg werd gegeven aan een eerdere uitnodiging. Indien de koper binnen de 15 kalenderdagen niet is verschenen, zal de voorlopige oplevering vermoed worden (behoudens weerlegging van dit vermoeden).
– In het geval de weigering uitgaat van de bouwpromotor, zal de koper genoodzaakt zijn zich te wenden tot de bevoegde rechtbank. De bouwpromotor kan dan gedwongen worden tot afgifte van de sleutels en het organiseren van de voorlopige oplevering binnen een bepaalde termijn.
In dit geval zal de koper of opdrachtgever de onwillige bouwpromotor/aannemer, weliswaar na aanmaning, voor de rechtbank moeten dagen.
De eindoplevering van het bouwwerk mag slechts na verloop van één jaar na het moment van de voorlopige oplevering plaatsvinden, evenwel met dien verstande dat de eindoplevering van de gemeenschappelijke gedeelten (met inbegrip van de toegangen) al heeft plaatsgevonden, zodat een normale bewoonbaarheid verzekerd is.
De inhoud van het ‘opleveringsrapport’ of het ‘proces-verbaal van oplevering’
Het ‘opleveringsrapport’ omvat in feite twee luiken, namelijk enerzijds de aan de bouwpromotor of de aannemer toerekenbare bouwkundige gebreken (bouwkundige keuring) en anderzijds de hem aan zijn leveringsplicht verwijtbare tekortkomingen (conformiteitskeuring aan de hand van de bouwplannen, de bestekken, enzovoort).
Ofschoon dit in de praktijk vaak niet het geval is, verdienen beide aspecten wel degelijk de nodige aandacht.
Het is aan te raden dat de koper of opdrachtgever zich tijdens de oplevering laat bijstaan door een deskundige.
