Cass. 4 mei 2012
Samenvatting: Een onroerend goed in aanbouw is een onroerend goed waarvan de bouw niet voltooid is; de bouw van een onroerend goed is voltooid wanneer de werkzaamheden zodanig zijn gevorderd dat het gebouw normaal kan worden bewoond.
Trefwoorden: Toepassingsgebied van de wet van 9 juli 1971 – Overdracht van een onroerend goed in aanbouw – Begrip onroerend goed in aanbouw
Lees meer over de vereiste van normale bewoonbaarheid in onze gids Wet Breyne.
Integrale tekst:
Nr. C.10.0595.N
1. BOCA bvba,
2. J.-P. D.,
tegen
1. a) B. D. en
b) C. F.,
(…)
in aanwezigheid van
FEDERALE VERZEKERINGEN cvba,
partij opgeroepen tot bindendverklaring van het arrest.
I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF
Het cassatieberoep is gericht tegen het arrest van het hof van beroep te Bergen van 12 februari 2010.
Raadsheer Didier Batselé heeft verslag uitgebracht.
Advocaat-generaal Thierry Werquin heeft geconcludeerd.
II. CASSATIEMIDDELEN
De eisers voeren een middel aan.
Geschonden wettelijke bepalingen
– artikel 1 van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, gewijzigd bij de wet van 3 mei 1993, de zogenaamde wet-Breyne;
– de artikelen 1319, 1320, 1322, 1349 en 1353 van het Burgerlijk Wetboek;
– artikel 149 van de Grondwet.
Aangevochten beslissingen
Met bevestiging van het beroepen vonnis beslist het arrest dat de voornoemde overeenkomsten, in weerwil van de bedingen in de authentieke koopakten van de kopers betreffende het litigieuze pand, onder de toepassing vielen van de wet-Breyne en bevestigt bijgevolg de door het beroepen vonnis uitgesproken onderzoeksmaatregel, en veroordeelt de eisers in de appelkosten.
Het arrest steunt op de onderstaande redenen:
“De eigendomstitel van de oorspronkelijke eisers (hier verweerders), namelijk de notarisakte van 5 juli 2006, vermeldt uitdrukkelijk, met betrekking tot de staat van het verkochte goed dat ‘de partijen verklaren dat ze het thans verkochte pand goed kennen omdat zij het samen bezocht en grondig onderzocht hebben voordat deze akte werd verleden. De partijen verklaren en erkennen dat het goed, waarop deze akte betrekking heeft, voldoet aan alle voorwaarden voor de normale bewoonbaarheid ervan. Zij verklaren ons dat de verkoper na de ondertekening van de authentieke koopakte, geen enkele andere verplichting meer heeft dan die welke uit deze akte voortvloeit. Bijgevolg erkennen de partijen, nadat ze door ons, notaris, werden ingelicht over het toepassingsgebied van de wet van 9 juli 1971, gewijzigd bij de wet van 3 mei 1993, de zogenaamde ‘wet-Breyne’, dat die wet niet van toepassing is op deze akte.
Het goed wordt in zijn huidige staat, die de koper goed kent, overgedragen aan de koper.
Daartoe subrogeert de verkoper de koper in al zijn rechten jegens de architecten en aannemers zoals hieronder vermeld is in het punt ‘Tienjarige vrijwaring’.
Artikel 8 preciseert bijgevolg dat ‘de koper in alle rechten treedt van de verkoper in diens hoedanigheid van opdrachtgever jegens de aannemers en architecten betreffende de gebreken waarvoor laatstgenoemden aansprakelijk zijn op grond van de artikelen 1792 en 2270 van het Burgerlijk Wetboek. De artikelen 1792 en 2270 van het Burgerlijk Wetboek blijven van toepassing op de verkoper’.
De [eiseres] leidt uit die clausules af dat de wet-Breyne niet van toepassing is, dat de definitieve oplevering haar werd toegekend en dat de verkochte zaak werd goedgekeurd; zij voert overigens aan dat niet bewezen is dat de voorwaarden vervuld zijn om de tienjarige aansprakelijkheid te kunnen doen ingaan.
[De eiser] neemt die argumentatie over voor eigen rekening.
De [verweerders] voeren aan dat de wet-Breyne moet worden toegepast, omdat het gebouw niet voltooid was bij de verkoop van de appartementen en zij verwerpen die hierboven weergegeven standaardclausules en vorderen dat het beroepen vonnis wordt bevestigd.
De hierboven aangehaalde vermeldingen van de authentieke akten die de eigendomtitels van de [verweerders] vormen, leveren het bewijs op van de door hen voor de instrumenterende notaris afgelegde verklaringen.
Ze gelden slechts tot bewijs van het tegendeel.
Dat bewijs vloeit voort uit de bewoordingen van de onderhandse overeenkomst die werd ondertekend op de dag waarop die akten werden verleden door de [eiseres] en [de verweerders sub 1]. Zij preciseert namelijk dat de bouw van het litigieuze pand niet voltooid is.
De overeenkomst is immers als volgt gesteld: ‘aangezien de directe omgeving van het pand alsook de hellende toegang tot de garages niet afgewerkt zijn, werd overeengekomen dat de [eiseres] ten kantore van meester T., notaris te Bergen, een bedrag van 5.000 euro zou blokkeren. Dat bedrag zal worden vrijgemaakt bij de voltooiing van de voornoemde werken, en dit uiterlijk op 15 oktober 2006′.
De [eisers] betwisten noch het bestaan van die overeenkomst, noch de inhoud ervan. Die kan worden tegengeworpen aan de [eiseres] die ze heeft ondertekend, terwijl de architect er met geen woord over rept.
Zij kunnen dus niet beweren dat het pand afgewerkt was op 5 juli 2006, ook al waren de appartementen bewoonbaar wat ze sindsdien trouwens nog altijd zijn.
Aangezien vast staat dat de koopovereenkomsten betrekking hadden op de privatieve eigendom, in een gemeenschappelijk pand, van een ruimte die als appartement of kantoor zou dienen en op parkeerplaatsen, en, in gedwongen onverdeeldheid, op de eigendom van de aandelen in de kelderverdieping en in de gemene delen, waaronder de grond en de kosten voor de lift, terwijl de directe omgeving en hellende toegang tot de garages niet afgewerkt zijn, was het voorwerp van de overeenkomst ‘in aanbouw’ in de zin van de wet van 9 juli 1971, de zogenaamde wet-Breyne, die van openbare orde is; de clausules in de koopakte die bedingen dat die wet niet van toepassing is, moeten dus buiten toepassing worden gelaten, aangezien de kopers die erdoor worden beschermd, de toepassing ervan vorderen”.
Grieven
Eerste onderdeel
1. Artikel 1 van de wet-Breyne luidt als volgt: “Deze wet is toepasselijk op iedere overeenkomst tot eigendomsovergang van een te bouwen of in aanbouw zijnde huis of appartement, alsmede op iedere overeenkomst waarbij de verbintenis wordt aangegaan om een zodanig onroerend goed te bouwen, te doen bouwen of te verschaffen, mits het huis of het appartement tot huisvesting of tot beroepsdoeleinden en huisvesting is bestemd en de koper of de opdrachtgever volgens de overeenkomst verplicht is voor de voltooiing van het gebouw een of meer stortingen te doen.”
Uit die bepaling volgt dat wet-Breyne niet van toepassing is op goederen die al voltooid zijn wanneer de overeenkomst tot eigendomsoverdracht van het goed gesloten wordt.
Goederen worden als voltooid beschouwd wanneer ze, bij het sluiten van die overeenkomst, voldoende afgewerkt zijn om de normale bewoonbaarheid ervan mogelijk te maken.
Daaruit volgt dat de verbintenis die de verkoper van de goederen, op het ogenblik dat de overeenkomst tot eigendomsoverdracht ervan wordt gesloten, heeft aangegaan om het nog hier en daar af te werken, niet gelijkstaat met de verplichting tot voltooiing van het gebouw, in de zin van de wet-Breyne, aangezien de bewuste goederen onmiddellijk en normaal bewoonbaar zijn.
De rechter dient dus te beoordelen of de eventuele graad van voltooiing waarvan de hem voorgelegde overeenkomst gewag maakt, al dan niet grond oplevert voor de toepassing van de wet-Breyne. Daartoe dient hij tevens concreet na te gaan of de verbintenis van de verkoper de normale bewoonbaarheid van de bewuste goederen in het gedrang brengt.
2. In deze zaak stelt het arrest vast dat (i) “de koopovereenkomsten betrekking hadden op de privatieve eigendom, in een gemeenschappelijk pand, van een ruimte die als appartement of kantoor zou dienen en op parkeerplaatsen, en, in gedwongen onverdeeldheid, op de eigendom van de aandelen in de kelderverdieping en in de gemene delen, waaronder de grond en de kosten voor de lift”, en dat (ii) op 5 juli 2006 “de appartementen bewoonbaar [waren] wat ze sindsdien trouwens nog altijd zijn”.
Met betrekking tot de overige verkochte ruimten bevat het arrest echter geen enkele overweging inzake de bewoonbaarheid ervan en stelt het alleen maar vast dat, volgens de onderhandse overeenkomst van 5 juli 2006, die enkel met de [verweerders sub 1] werd gesloten, de directe omgeving en de hellende toegang tot de garages op die datum niet afgewerkt waren.
Aldus onderzoekt het arrest helemaal niet of het werk dat moet worden uitgevoerd in de directe omgeving van het gebouw en aan de hellende toegang tot de garage de normale bewoonbaarheid van het gemeenschappelijke gebouw in het gedrang kan brengen.
Bijgevolg heeft het arrest, doordat het zulks niet onderzoekt, louter uit de voormelde vaststellingen niet naar recht kunnen afleiden dat “het voorwerp van de overeenkomst ‘in aanbouw’ [was] in de zin van de wet van 9 juli 1971, de zogenaamde wet-Breyne, die van openbare orde is” en bijgevolg heeft het niet kunnen beslissen dat “de clausules in de koopakte die bedingen dat die wet niet van toepassing is, […] dus buiten toepassing [moeten] worden gelaten, aangezien de kopers die erdoor worden beschermd, de toepassing ervan vorderen”.
Het arrest dat, enerzijds, beslist dat het voorwerp van de overeenkomst, in strijd met de vermeldingen in de authentieke koopakte van 5 juli 2006 over de staat van het verkochte goed, nog in aanbouw was en dus onderworpen was aan de wet Breyne en dat, anderzijds, de door de verweerders gevorderde onderzoeksmaatregel bevestigt, miskent bijgevolg het wettelijke begrip voltooiing in de zin van de artikel 1 van de wet-Breyne en schendt die wettelijke bepaling.
Het arrest, dat niet nagaat in hoeverre de uitvoering van de werkzaamheden waartoe de eiseres zich verbonden had in de overeenkomst van 5 juli 2006 de normale bewoonbaarheid van de betrokken goederen kon aantasten, stelt het Hof althans niet in staat zijn wettigheidstoetsing uit te oefenen en is, bijgevolg, niet regelmatig met redenen omkleed (schending van artikel 149 van de Grondwet).
(…).
III. BESLISSING VAN HET HOF
Beoordeling
Eerste onderdeel
Artikel 1, eerste lid, van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen bepaalt dat die wet toepasselijk is op iedere overeenkomst tot eigendomsovergang van een te bouwen of in aanbouw zijnde huis of appartement, alsmede op iedere overeenkomst waarbij de verbintenis wordt aangegaan om een zodanig onroerend goed te bouwen, te doen bouwen of te verschaffen, mits het huis of het appartement tot huisvesting of tot beroepsdoeleinden en huisvesting is bestemd en de koper of de opdrachtgever volgens de overeenkomst verplicht is voor de voltooiing van het gebouw een of meer stortingen te doen.
Een onroerend goed in aanbouw is een onroerend goed waarvan de bouw niet voltooid is; de bouw van een onroerend goed is voltooid wanneer de werkzaamheden zodanig zijn gevorderd dat het gebouw normaal kan worden bewoond.
Het arrest wijst erop dat de verweerders “vorderden dat [de eisers] veroordeeld zouden worden om hun het voorlopige bedrag van 10.000 euro te betalen op een schade die was geraamd op 25.000 euro onder voorbehoud van alle mogelijke gebreken en de fouten in de onroerende goederen [die de eiseres] aan hen had verkocht, en dat, alvorens recht te doen, een deskundige zou worden aangewezen” en dat het beroepen vonnis “die expertise-aanvraag heeft toegewezen, alvorens recht te doen over de ontvankelijkheid en de gegrondheid van de hoofdvordering”.
Het arrest stelt vast dat “de koopovereenkomsten betrekking hadden op de privatieve eigendom, in een gemeenschappelijk pand, van een ruimte die als appartement of kantoor zou dienen en op parkeerplaatsen, en, in gedwongen onverdeeldheid, op de eigendom van de aandelen in de kelderverdieping en in de gemene delen, waaronder de grond en de kosten voor de lift”, en dat “de appartementen bewoonbaar waren”.
Het arrest dat zijn beslissing dat “het voorwerp van de overeenkomst ‘in aanbouw was’ in de zin van de wet van 9 juli 1971”, uitsluitend op de overweging grondt dat “de directe omgeving en de hellende toegang tot de garage niet afgewerkt zijn”, maar niet nagaat welke weerslag die omstandigheid heeft op de normale bewoonbaarheid van het verkochte goed, stelt het Hof niet in staat die beslissing te toetsen en is niet regelmatig met redenen omkleed.
In zoverre is het onderdeel gegrond.
De overige onderdelen dienen niet nader onderzocht te worden. Ze kunnen immers niet tot ruimere cassatie leiden.
En de eisers hebben er belang bij dat het arrest bindend wordt verklaard voor de partij die daartoe in de zaak voor het Hof werd opgeroepen.
Dictum
Het Hof,
Vernietigt het bestreden arrest in zoverre het uitspraak doet over de hogere beroepen van de eiser en van de tot bindendverklaring van het arrest opgeroepen partij.
Verklaart het arrest bindend voor de coöperatieve vennootschap De Federale Verzekeringen.
Beveelt dat van dit arrest melding zal worden gemaakt op de kant van het gedeeltelijk vernietigde arrest.
Houdt de kosten aan en laat de uitspraak daaromtrent aan de feitenrechter over.
Verwijst de aldus beperkte zaak naar het hof van beroep te Luik.
Aldus geoordeeld door het Hof van Cassatie, eerste kamer, te Brussel, door voorzitter Christian Storck, de raadsheren Didier Batselé, Alain Simon, Mireille Delange en Michel Lemal, en in openbare terechtzitting van 4 mei 2012 uitgesproken door voorzitter Christian Storck, in aanwezigheid van advocaat-generaal Jean Marie Genicot, met bijstand van griffier Patricia De Wadripont.
Vertaling opgemaakt onder toezicht van raadsheer Stassijns en overgeschreven met assistentie van griffier Johan Pafenols.
