Bij arrest van 4 mei 2012 diende het Hof van Cassatie zich uit te spreken over het begrip “normale bewoonbaarheid” in de context van de toepassing van de Wet Breyne.
Normale bewoonbaarheid
De beoordeling werd bemoeilijkt door het feit dat op 5 juli 2006 partijen overgingen tot het verlijden van een notariële akte waarbij volgende opgenomen werd:
“De partijen verklaren dat ze het thans verkochte pand goed kennen omdat zij het samen bezocht en grondig onderzocht hebben voordat deze akte werd verleden. De partijen verklaren en erkennen dat het goed, waarop deze akte betrekking heeft, voldoet aan alle voorwaarden voor de normale bewoonbaarheid ervan. Zij verklaren ons dat de verkoper na de ondertekening van de authentieke koopakte, geen enkele andere verplichting meer heeft dan die welke uit deze akte voortvloeit. Bijgevolg erkennen de partijen, nadat ze door ons, notaris, werden ingelicht over het toepassingsgebied van de wet van 9 juli 1971, gewijzigd bij de wet van 3 mei 1993, de zogenaamde ‘wet-Breyne’, dat die wet niet van toepassing is op deze akte.”
Tegelijk wordt een onderhandse overeenkomst gesloten waarin de verdere afwerking van het onroerend goed wordt overeengekomen:
“… aangezien de directe omgeving van het pand alsook de hellende toegang tot de garages niet afgewerkt zijn, werd overeengekomen dat de [eiseres] ten kantore van meester T., notaris te Bergen, een bedrag van 5.000 euro zou blokkeren. Dat bedrag zal worden vrijgemaakt bij de voltooiing van de voornoemde werken, en dit uiterlijk op 15 oktober 2006”
Het Hof van Beroep stelt vast dat een authentieke titel geldt tot bewijs van het tegendeel en vindt daartoe reden in de onderhandse overeenkomst waarbij de afwerking van de directe omgeving, alsook de hellende toegang tot de garages nog afgewerkt moet worden. Het hof overweegt daarbij dat de Wet Breyne bovendien van openbare orde is en clausules die van de toepassing daarvan afzien nietig zijn.
De betwisting laat zich al raden.
Graad van Voltooiing
Onder de grieven wordt aangevoerd dat de normale bewoonbaarheid weldegelijk een feit was.
Meer bepaald wordt gesteld dat de Wet Breyne niet van toepassing is op goederen die al voltooid zijn wanneer de overeenkomst tot eigendomsoverdracht van het goed gesloten wordt. Goederen worden aldus de eiser in cassatie als voltooid beschouwd wanneer ze, bij het sluiten van die overeenkomst, voldoende afgewerkt zijn om de normale bewoonbaarheid ervan mogelijk te maken.
Nog volgens de eiser in cassatie is het niet omdat het onroerend goed hier en daar nog moet afgewerkt worden dat dit tot de toepassing van de Wet Breyne zou leiden. Van zodra een onmiddellijke en normale bewoning mogelijk is, kunnen partijen de Wet Breyne uitsluiten.
De rechter ging daarbij niet na of de graad van voltooiing de toepassing van de Wet Breyne met zich meebrengt. De rechter zou volgens de eiser in cassatie in concreto moeten nagaan of er grond bestaat om de Wet Breyne toe te passen omdat de verbintenis van de verkoper om de normale bewoonbaarheid van het onroerend goed te garanderen in het gedrang brengt.
Niet gemotiveerd
Het Hof van Cassatie oordeelt zoals steeds niet over de feiten, maar toetst het bestreden arrest enkel op de wettelijkheid.
Het Hof komt de constatatie dat het arrest niet nagaat of de onderhandse overeenkomst tot afwerking van bepaalde delen een weerslag heeft gehad op de normale bewoonbaarheid van het verkochte goed:
Het arrest dat zijn beslissing dat “het voorwerp van de overeenkomst ‘in aanbouw was’ in de zin van de wet van 9 juli 1971”, uitsluitend op de overweging grondt dat “de directe omgeving en de hellende toegang tot de garage niet afgewerkt zijn”, maar niet nagaat welke weerslag die omstandigheid heeft op de normale bewoonbaarheid van het verkochte goed, stelt het Hof niet in staat die beslissing te toetsen en is niet regelmatig met redenen omkleed.
Aldus is het bestreden arrest niet afdoende gemotiveerd.
De beslissing wordt gecasseerd en doorverwezen naar het Hof van Beroep te Luik, dat de denkoefening moet maken. Het is daarbij uiteraard niet uitgesloten dat alsnog tot een toepassing van de Wet Breyne zal besloten worden.
