Dit artikel bespreekt de opzeggingsmogelijkheden bij een vastgoedbemiddelingsovereenkomst. Neem bij twijfel, vooraleer U een opzegbrief verzendt, contact op met onze advocaten om de overeenkomst nakijken.
Opzeg en het KB Freya
De opzeg van een makelaarsovereenkomst kan niet zonder vermelding van het KB Freya. Dit Koninklijk Besluit legt dwingende regels op waaraan de vastgoedmakelaar zich moet houden in zijn verhouding tot een consument.
Een aantal bepalingen in dit KB zijn van uitermate groot belang voor de praktijk:
Duur van het contract bij exclusiviteit
“3° De duur van de overeenkomst
Indien aan de vastgoedmakelaar de exclusiviteit wordt toegekend, overschrijdt de bemiddelingsovereenkomst geen zes maanden.”
Art. 2.3° KB Freya stipuleert dat de bemiddelingsovereenkomst niet langer dan zes maanden mag duren.
De praktijk gaat creatief om met deze regel door dergelijke overeenkomsten telkens stilzwijgend te laten verlengen.
Daaromtrent bepaalt art. 2.4° dan:
“4° Indien een voor bepaalde duur gesloten bemiddelingsovereenkomst stilzwijgend wordt verlengd of vernieuwd, kan zij ten allen tijde en zonder kosten worden beëindigd mits een opzegtermijn van maximum één maand.”
Verbrekingsbeding
“9° Het opzeggingsbeding dat de consument de bevoegdheid toekent om de bemiddelingsovereenkomst voor de toekomst op eenzijdige beslissing te beëindigen zonder dat enige motivering vereist is.
In geval een opzegvergoeding wordt voorzien, kan de opzegvergoeding niet meer bedragen dan 50 % van het ere- of commissieloon van de makelaar op voorwaarde dat de consument het onroerend goed, voorwerp van de bemiddelingsopdracht, niet verkoopt of verhuurt binnen de 6 maanden na de opzegging.”
Een opzeggings- of verbrekingsbeding geeft de consument het “recht” om een overeenkomst éénzijdig te verbreken, mits het betalen van een schadevergoeding.
Indien de consument gebruik maakt van een dergelijk beding, zal hij in de praktijk dus een aanzienlijke schadevergoeding verschuldigd zijn. Het loont dus steeds om na te kijken of er andere opzeggingsmogelijkheden zijn.
Kijk het contract na
In de eerste plaats biedt het contract vaak meer duidelijkheid over de vraag hoe en wanneer de overeenkomst kan opgezegd worden. Dit natuurlijk in zoverre de overeenkomst niet in strijd is met dwingende regels, zoals bijvoorbeeld het KB Freya.
Onbepaalde of bepaalde duur
Welke termijn in acht genomen moet worden om opzeg te kunnen geven, in zoverre de overeenkomst daarvoor zelf geen duidelijkheid geeft, zal daarnaast afhangen van de kwalificatie van de overeenkomst als van onbepaalde of bepaalde duur.
De principes zijn eenvoudig uit te leggen:
- Is de overeenkomst van bepaalde duur dan kan ze niet opgezegd worden. Verstrijkt de termijn, dan zal het contract van rechtswege eindigen. Veiligheidshalve kan het echter aan te raden zijn de overeenkomst toch op te zeggen om stilzwijgende verlenging te vermijden.
- Bij een overeenkomst van onbepaalde duur kan de wederpartij de overeenkomst steeds opzeggen, mits inachtneming van een redelijke termijn.
