Waarborgregeling woningbouwwet
De waarborgregeling verschilt naargelang de aannemer erkend of niet-erkend is.
Erkende aannemers
Erkende aannemers moeten een borgsom storten ten bedrage van 5% van de totale prijs van het bouwwerk.
Art. 12 van de Wet Breyne bepaalt dat wanneer de verkoper of de aannemer, wat de aard en de omvang van de hem opgedragen werken betreft, voldoet aan de eisen van (de wet van 20 maart 1991) houdende erkenning der aannemers, hij verplicht is een zekerheid te stellen, waarvan de Koning het bedrag bepaalt, alsmede de wijze waarop ze wordt gedeponeerd en bevrijd.
Deze borgstelling gebeurt door een financiële instelling, een verzekeringsondernemening of een ‘aangenomen vennootschap’.
De borgtocht wordt gesteld bij de Deposito- en Consignatiekas.
Waarvoor dient de waarborg?
De wet voorziet dat de waarborg drie contractuele tekortkomingen van de aannemer/verkoper dekt, namelijk:
- De volledige niet-uitvoering van de overeenkomst
Hiermede beoogde de wetgever het geval dat de verkoper (bouwpromotor) door zijn fout niet met de werken begint.
De schade/nadeel dat de koper leidt, bestaat uit de vertraging van de werken, aangezien de koper op zoek moet gaan naar een andere oprichter, met eventueel een prijsverhoging en andere kosten tot gevolg, zoals bijvoorbeeld het feit dat de koper hierdoor én huur moet betalen én reeds een lening moet aflossen.
Het staat partijen vrij om deze schade op forfaitaire wijze in de overeenkomst te begroten.
- De vertraging in de uitvoering
Partijen kunnen deze schade in hun overeenkomst voorzien en forfaitair begroten.
- De gedeeltelijke niet-uitvoering
Het gebeurt dat de verkoper de koper bijvoorbeeld laat zitten met een half afgewerkte woning of een appartement in een onvoltooid gebouw.
Het weze opgemerkt dat de waarborg ontoereikend is voor de verdere afwerking van de gemene delen in een appartementsgebouw.
Wat met een gebrekkige afwerking?
Ofschoon discussie, stelt de heersende strekking in de rechtsleer dat een gebrekkige uitvoering gelijk te stellen is met een gedeeltelijke niet-uitvoering.
Dit heeft tot gevolg dat de koper – tot aan het ogenblik van de voorlopige oplevering – de waarborg in haar totaliteit kan opvragen voor de schade die hij leidt in gevolge het feit dat de verkoper het bouwwerk niet in de afgesproken staat levert.
Ná de voorlopige oplevering kan de koper daarenboven de resterende helft van de waarborg opvragen, indien komt vast te staan dat de verkoper tekort is geschoten in zijn onderhouds- of herstellingsplicht.
Opgelet: de waarborg dekt niet de aansprakelijkheid voor verborgen gebreken, noch de tienjarige aansprakelijkheid.
Voltooiingswaarborg of terugbetalingswaarborg
Wanneer de verkoper of de aannemer aan de eisen van (de wet van 20 maart 1991), zoals bepaald in voorgaande alinea, niet voldoet, is hij ertoe gehouden te waarborgen hetzij de voltooiing (van het huis of van het appartement, of in het desbetreffende geval, van de verbouwing of de uitbreiding,) hetzij, bij ontbinding van het contract wegens niet-voltooiing, de terugbetaling van de gestorte bedragen.
Volgens artikel 12, al. 2 Wet Breyne heeft de verkoper die een niet-erkende aannemer is dus de verplichting om hetzij de voltooiing van het huis te waarborgen, hetzij de door de koper gestorte bedragen terug te betalen bij de ontbinding van de overeenkomst wegens niet-voltooiing.
Deze waarborgen kunnen derhalve niet gecumuleerd worden, zoals van oudsher bevestigd door onder andere het Hof van Beroep te Antwerpen in haar arrest van 22 mei 1985.
De keuze tussen beide waarborgen behoort in principe toe aan de koper.
Echter: niks belet de koper en de bank om overeen te komen om de keuzemogelijkheid te beperken, voor zover de keuze onmiddellijk wordt vastgelegd.
Wat houdt de voltooiingswaarborg in?
De bank stelt zich enkel solidair borg voor het voorschieten van de sommen die nodig zijn voor de voltooiing van het bouwwerk en niet voor de uitvoering van de overeenkomst als dusdanig.
Opmerking: de voltooiingswaarborg garandeert – in geval van de oprichting van een flatgebouw – de afwerking van zowel de privatieve delen als de gemeenschappelijke delen.
De bank waarborgt louter de prefinanciering der werken en zal dus het personeel, de leveranciers en de onderaannemers van de verkoper betalen, in afwachting van de betalingen die deze laatste van de koper ontvangt.
De voltooiingswaarborg garandeert dus niet de kwaliteit van de uitvoering. Deze waarborg zal bijgevolg niet kunnen worden aangewend voor de vastgestelde gebreken die de voorlopige oplevering verhinderen, ongeacht of het daarbij gaat om conceptie- dan wel uitvoeringsfouten.
In tegenstelling tot de waarborg die erkende aannemers moeten stellen, is de voltooiingswaarborg niet geplafonneerd. Deze waarborg garandeert immers álle sommen die nodig zijn voor de voltooiing van het gebouw.
Een belangrijk voordeel dat aan de voltooiingswaarborg kleeft, is gelegen in het feit dat de bank de aan de waarborg verbonden excepties niet aan de koper mag tegenwerpen, evenmin als deze die voortvloeien uit haar overeenkomst met de verkoper.
Wanneer kan de voltooiingswaarborg worden ingeroepen?
De koper kan zich op de waarborg beroepen indien de werken (sedert enige tijd) stilliggen en dit door het feit dat de verkoper niet langer in staat is om ze voor te financieren en hij klaarblijkelijk niet meer in staat zal zijn om de werken te voltooien.
De reden waarom de werken stilliggen, moet te vinden zijn in de financiële problemen van de verkoper.
Wanneer een beroep doen op de terugbetalingswaarborg?
De koper (aan wie een terugbetalingswaarborg is verstrekt), verkrijgt de terugbetaling van de door hem gestorte bedragen, op voorwaarde dat hij de ontbinding van de overeenkomst vordert wegens de niet-voltooiing van de werken.
De koper zal derhalve geen terugbetaling ontvangen indien hij de ontbinding vraagt om een andere reden dan de niet-voltooiing van het bouwwerk.
De terugbetalingswaarborg dekt enkel en alleen de door de koper reeds gestorte bedragen en dus niet bijvoorbeeld boeten of schadevergoedingen die hij van de verkoper kan eisen.
