In deze reeks bekijken we enkele belangrijke aspecten van de Wet Breyne
Naast de dwingende betalingsregeling van de prijs, bestaat er een verplichte zekerheidsstelling in het voordeel van de koper.
Om de koper (enigszins) te beschermen tegen een eventueel faillissement of financieel onvermogen van de bouwpromotor (verkoper) of de aannemer, moeten deze laatsten aan de koper of opdrachtgever een bepaalde waarborg bezorgen voor het geval dat de werken niet op een deugdelijke wijze zouden voltooid worden. Deze waarborg verschilt naargelang de aannemer al dan niet erkend is.
Wat zijn erkende aannemers?
De erkenning van aannemers (die werken voor de overheid uitvoeren) wordt geregeld door de wet van 20 maart 1991 en haar uitvoeringsbesluiten.
De erkenning wordt verleend in welbepaalde categorieën (naargelang de aard van de werken die de aannemer mag uitvoeren) en bepaalde klassen (naargelang de grootte van de opdrachten die hem mogen gegund worden).
Vermits de Woningbouwwet de verkoop of oprichting van een woongelegenheid tot voorwerp heeft, is vereist dat de aannemer erkend is in de categorie D, dewelke de ‘algemene aannemingen van bouwwerken’ betreft.
Daarnaast heeft de wetgever verschillende ‘klassen’ ingevoerd, die de maximale bedragen weergeven van de opdrachten die aan de aannemer mogen worden toevertrouwd.
Teneinde erkend te kunnen worden, moet de aannemer aan een aantal criteria voldoen. Meer bepaald moet de aannemer aantonen:
- Dat hij in het verleden al voldoende gelijkaardige werken heeft uitgevoerd;
- Dat hij over bekwame werknemers beschikt die dergelijke werken aankunnen;
- Dat hij financieel sterk genoeg staat om die werken tot een goed einde te brengen.
Opmerking: enkel ‘werkelijke’ aannemers kunnen erkend worden. Projectontwikkelaars, studiebureaus en projectmanagers kunnen bijgevolg niet erkend worden.
Wanneer moet de erkende aannemer de waarborg stellen?
Binnen de 30 dagen na de ondertekening van de overeenkomst, moet de verkoper of de aannemer het bewijs van deze zekerheidsstelling kunnen voorleggen aan de koper.
Dit bewijs bestaat uit een door de Deposito- en Consignatiekas ondertekend document.
Opgelet: of de termijn van 30 dagen al dan niet verstreken is, maakt niks uit op het ogenblik dat de notariële akte wordt verleden. Op dat moment moet het bewijs bij de akte gevoegd worden, ongeacht of de termijn is verstreken of niet!
Hoe wordt de waarborg ingeroepen of vrijgemaakt?
De koper kan de waarborg enkel inroepen (aanwenden) mits het akkoord van de verkoper. Indien deze laatst niet akkoord gaat, zal de koper zijn rechten op de waarborg gerechtelijk moeten opvorderen.
Indien alles goed is verlopen, dient de eerste helft van de waarborg in principe vrijgemaakt te worden bij de voorlopige oplevering en de tweede helft bij de definitieve oplevering.
De koper dient telkenmale binnen de 15 dagen na het verzoek hiertoe vanwege de verkoper, aan de Deposito- en Consignatiekas opheffing te verlenen van het desbetreffende deel van de waarborg.
Niet-erkende aannemers
Niet-erkende aannemers dienen een voltooiings- of terugbetalingswaarborg te geven.
Deze waarborg garandeert dus hetzij de voltooiing van de woongelegenheid, hetzij – bij ontbinding van de overeenkomst wegens niet-voltooiing – de terugbetaling van de gestorte bedragen.
Wie mag de borg stellen?
Bij Koninklijk Besluit d.d. 21 september 2012 werd artikel 4 van het K.B. van 21 oktober 1971 gewijzigd.
Voortaan zullen ook niet-erkende aannemers hun borgstelling kunnen doen bij hetzij een kredietinstelling als bedoeld in de wet van 22 maart 1993 op het statuut van en het toezicht op de kredietinstellingen, hetzij een hypotheekonderneming als bedoeld in de wet van 4 augustus 1992 op het hypothecair krediet, hetzij een verzekeringsonderneming volgens artikel 1, 2° van het koninklijk besluit van 14 maart 2002 betreffende de gezamenlijke borgtochten voor de overheidsopdrachten voor aanneming van werken, leveringen en diensten.
Voorheen was de borgstelling bij een verzekeringsonderneming enkel voorbehouden aan de erkende aannemers.
Kan de waarborg worden overgedragen?
De koper is – met uitsluiting van de gefailleerde verkoper en/of diens schuldeisers – de enige die de waarborg kan aanspreken.
De vraag stelt zich evenwel of men als koper van bijvoorbeeld een nieuwbouwappartement, dit appartement vóór de voltooiing ervan kan overdragen en of in dit geval dan ook de waarborg op de nieuwe eigenaar kan overgaan.
Indien de overeenkomst tussen de bank en de initiële koper de overdracht niet uitsluit, is overdracht van de waarborg mogelijk, mist naleving van artikel 1690 BW.
Wanneer moet men het bewijs van borgstelling overmaken?
Hier dient een onderscheid te worden gemaakt:
Aannemingsovereenkomst: de koper-bouwheer dient het bewijs van borgstelling te ontvangen, uiterlijk binnen de 30 dagen na de ondertekening van de overeenkomst;
Verkoopovereenkomst: de notaris dient in de akte het bestaan van de borgstelling te vermelden én moet een afschrift ervan bij de akte voegen.
