Vooropgesteld dat de overeenkomst (of belofte) voldoet aan de voorwaarden vervat in artikel 1 Woningbouwwet en zij niet valt onder de uitsluitingen voorzien in artikel 2 Woningbouwwet, heeft het bijzondere regime van de Woningbouwwet tot gevolg dat de koper zowel precontractueel als contractueel wordt beschermd.
Artikel 7 Wet Breyne voorziet niet alleen dat de overeenkomst schriftelijk moet zijn opgesteld, maar tevens dat de overeenkomst (of belofte) bepaalde vermeldingen en bijlagen dient te bevatten, dewelke aan de koper moeten worden meegedeeld, uiterlijk vijftien dagen voor de ondertekening van de overeenkomst of de lichting der optie (of de aanvaarding van de bindende offerte).
1. Verplichte vermeldingen in de akte
De verplicht in de overeenkomst op te nemen vermeldingen, zijn:
- De identiteit van de eigenaar van de grond (en van de bestaande opstallen);
- De datum van uitgifte van de bouwvergunning en de voorwaarden van die vergunning. De verkoopovereenkomst mag ook in een opschortende voorwaarde tot het bekomen van een bouwvergunning voorzien. In dit geval dient de aanvrager van de bouwvergunning zich ertoe te verbinden zijn medecontractant in het bezit te stellen van een voor eensluidend verklaard afschrift van deze vergunning en van de voorwaarden ervan, binnen de maand na de ontvangst van kennisgeving van de beslissing nopens de bouwaanvraag.
- Of de koper of opdrachtgever de overeenkomst al dan niet afhankelijk maakt van de opschortende voorwaarde van het bekomen van een financiering voor een minimaal vastgesteld bedrag aan te bepalen voorwaarden; deze opschortende voorwaarde kan nooit langer gelden dan drie maanden, te rekenen vanaf de datum van afsluiting van de overeenkomst;
- De nauwkeurige beschrijving van de privatieve en van de gemeenschappelijke gedeelten die het voorwerp uitmaken van de overeenkomst;
- De totale prijs van het huis of van het appartement of, in het desbetreffende geval, de totale prijs van de verbouwing of de uitbreiding, alsmede de wijze van betaling.
Deze prijs moet alle werken omvatten die nodig zijn voor de normale bewoonbaarheid.
De vermelding of de prijs al dan niet kan worden herzien;
- Het bestaan van de gewestelijke overheidstegemoetkomingen inzake huisvesting en als bijlage van de overeenkomst de desbetreffende basisvoorwaarden meedelen;
- De aanvangsdatum van de werken, de uitvoerings- of leveringstermijn en de schadevergoedingen wegens vertraging in de uitvoering of levering. Deze vergoedingen moeten minstens met een normale huurprijs (van het afgewerkte goed waarop de overeenkomst betrekking heeft) overeenstemmen, reden waarom de berekening van de vergoeding dient te gebeuren in kalenderdagen (of maanden) in plaats van werkdagen;
- De wijze waarop de oplevering geschiedt;
- De erkenning van partijen dat zij sedert vijftien dagen kennis hebben van de in artikel 7 Woningbouwwet vermelde gegevens en stukken;
- De vermeldingen betreffende de borgstelling of zekerheid;
- In een afzonderlijk lid, in andere en vette lettertekens, dat de koper of opdrachtgever het recht heeft de nietigheid van de overeenkomst of de nietigheid van een met de wet strijdig beding in te roepen bij niet-nakoming van de bepalingen van of krachtens de artikelen 7 en 12, waarvan de tekst integraal in de overeenkomst moet worden opgenomen.
De authentieke akte moet vermelden dat alle voorschriften van de artikelen 7 en 12 van de Wet nageleefd werden.
2. Verboden vermelding – beding van wederinkoop
In geval van een beding van wederinkoop heeft de verkoper het recht om de verkochte zaak terug te nemen en dit tegen de teruggave van de oorspronkelijke prijs, alsmede tegen de vergoeding van bepaalde kosten en herstellingen.
De opname van dergelijk beding in de overeenkomst, wordt door artikel 11 Wet Breyne expliciet verboden.
3. Verplichte bijlagen bij de akte
Bovendien moeten de volgende bijlagen bij de akte gevoegd worden:
- De nauwkeurige plannen en gedetailleerde bestekken van de werken waarop de overeenkomst betrekking heeft. De wijze waarop en de materialen waarmee deze werken zullen worden uitgevoerd, moeten uitdrukkelijk vermeld worden en eventueel of, en onder welke voorwaarden hiervan kan worden afgeweken. Deze plannen en bestekken dienen ondertekend te zijn door een tot de uitoefening van dat beroep in België toegelaten architect
- Indien het een appartement betreft, dient een afschrift van de in authentieke vorm opgemaakte basisakte en van het reglement van medeëigendom toegevoegd te worden. De afwezigheid van deze bijlagen in de authentieke akte kan gedekt worden door de verklaring van de notaris, in deze akte, dat deze documenten in het bezit van de partijen zijn;
- De basisvoorwaarden van de gewestelijke overheidstegemoetkomingen;
- Een afschrift van de goedkeuring van een architect tot staving van de rechtmatigheid van de prijs van de uitgevoerde werken;
- Een afschrift van de overeenkomst van de waarborg tot voltooiing waarbij een financiële instelling zich hoofdelijk borg stelt voor de niet-erkende verkoper of aannemer.
De schending van artikel 7 Woningbouwwet wordt gesanctioneerd met de nietigheid, die evenwel moet aangevoerd worden, hetzij (indien het een verkoopovereenkomst betreft) vóór het verlijden van de notariële akte, hetzij (indien het gaat om een aannemingsovereenkomst) vóór de voorlopige oplevering.
