Wetgeving sanctieregeling
De sanctieregeling ligt vervat in artikel 13 van de Woningbouwwet, hetwelk bepaalt:
“Elk beding dat strijdig is met de artikelen 3 tot 6 en 8 tot 11, alsmede met de koninklijke besluiten in uitvoering van artikel 8 alinea 2, wordt voor niet geschreven gehouden.
De niet-nakoming van de bepalingen van artikel 7, van artikel 12, of van de koninklijke besluiten genomen in uitvoering van deze artikelen, heeft de nietigheid van de overeenkomst ofwel de nietigheid van het met de wet strijdige beding tot gevolg.
De ene of de andere nietigheid kan naar keuze door de verkrijger of de opdrachtgever, in de zin van artikel 1, en alleen door hen, worden aangevoerd voor het verlijden van de authentieke akte, of, indien het een aannemingsovereenkomst betreft, voor de oplevering bedoeld in artikel 9.
De authentieke akte moet vermelden dat alle voorschriften van de artikelen 7 en 12 van deze wet nageleefd worden.”
Overtredingen van de bepalingen van de Woningbouwwet worden derhalve gesanctioneerd, hetzij (voor sommige bepalingen) door het voor niet-geschreven houden van de strijdige clausule, hetzij (voor andere bepalingen) door de nietigheid van de overeenkomst of de ermee strijdige clausule.
Ongeldige bedingen
Het gaat om elk beding dat strijdig is met de artikelen 3 tot 6 en 8 tot 11 of met een besluit dat artikel 8, alinea 2 uitvoert.
Opmerking: zolang een beding dat als niet-geschreven kan worden beschouwd? niet ongeldig is verklaard, blijft het deel uitmaken van de overeenkomst.
De Woningbouwwet voorziet geen termijn binnen dewelke de koper de sanctie kan inroepen. Dit betekent dat de koper de sanctie nog kan inroepen, ook al is de overeenkomst tussen partijen ondertussen volledig uitgevoerd.
Nietigheid van een beding of de gehele overeenkomst
Worden gesanctioneerd met de nietigheid van de overeenkomst of met de nietigheid van het ermee strijdige beding: schendingen van de artikelen 7 en 12 Wet Breyne en van de artikelen 2, 3 en 4 van het KB d.d. 21 oktober 1971.
Artikel 7 Wet Breyne stipuleert welke vermeldingen de overeenkomst dient te bevatten, alsook welke bijlagen bij de overeenkomst dienen te wordeN gevoegd.
Artikel 12 bevat de regeling omtrent de te stellen waarborg door de verkoper of aannemer.
Belangrijk: De nietigheid kan uitsluitend door de koper worden ingeroepen en deze dient geen enkel nadeel aan te tonen teneinde de nietigheid van de overeenkomst te kunnen inroepen.
Wat zijn de gevolgen van de nietigverklaring der overeenkomst?
Juridisch gezien leidt de nietigverklaring van de overeenkomst tot de wederzijdse teruggave.
Dit betekent dat reeds opgetrokken gebouwen zouden moeten worden afgebroken, hetgeen niet wenselijk is. De verkoper is normaliter gehouden om de door de koper gestorte bedragen terug te geven.
In de praktijk zal slechts één der partijen nog een ‘opleg’ verschuldigd zijn. Immers, beide partijen kunnen hetgeen zij gepresteerd hebben, terugvorderen op grond van het principe van de verrijking zonder oorzaak.
De verkoper zal op basis daarvan de bouwwerken laten waarderen (meestal door een door de rechtbank aangestelde deskundige) en hetgeen hij aan de koper verschuldigd is, compenseren met de waarde van het bouwwerk die de koper moet betalen.
De koper heeft tevens het recht om een schadevergoeding te vorderen.
De nietigverklaring van de overeenkomst heeft immers evident ook het stilleggen van de werken tot gevolg, hetgeen dan weer leidt tot een (ernstige) vertraging in de uitvoering van de werken. Bijkomend probleem dat hierbij kan ontstaan, is onder andere een huisvestingsprobleem. De koper – die zijn project voor onbepaalde duur ziet opschuiven – zal veelal een huurwoning moeten betrekken om een bepaalde periode te overbruggen. Anderzijds zal vaak ook reeds een lening moeten worden afbetaald.
Daarenboven is de kans reëel dat de koper de werken niet tegen dezelfde prijs zal kunnen laten afwerken, met een (aanzienlijke) meerkost tot gevolg.
Er zijn talloze schadeposten denkbaar die door de koper kunnen worden opgelijst. Om die reden is het noodzakelijk dat door de rechtbank aan de koper een ruime schadevergoeding wordt toegekend.
Wat gebeurt er met andere samenhangende overeenkomsten?
De rechtspraak is geneigd om – indien de overeenkomst bijvoorbeeld indruist tegen de bepalingen vervat in artikel 7 Wet Breyne – het geheel van de overeenkomsten nietig te verklaren, zoals de aankoop van de grond en de architectuurovereenkomst.
In een arrest van 9 december 1997 preciseerde het Hof van Beroep te Brussel dat de samenhang tussen diverse overeenkomsten niet tot gevolg heeft dat de koper de nietigheidssanctie op al die overeenkomsten moet toepassen. Het Hof kende de vraag van de koper toe om de aankoopakte van de grond buiten de nietigheid te houden.
Binnen welke termijn moet de nietigheid worden ingeroepen?
De termijn binnen de welke de koper de nietigheid dient in te roepen, verschilt naar gelang de soort verrichting:
- Aannemingscontract (zonder notariële tussenkomst): de koper kan de nietigheid inroepen tot aan de voorlopige oplevering;
- Overeenkomsten die ook de verkoop van een onroerend recht inhouden (en die een notariële tussenkomst vereisen): de koper kan de nietigheid inroepen tot aan het verlijden van de notariële akte.
Als verweer halen aannemers en bouwpromotor vaak aan dat de koper-bouwheer zou “verzaakt” hebben aan diens recht om de nietigheid in te roepen.
Dit verweer wordt in de rechtspraak (overwegend) niet goed onthaald.
Enkele praktijkvoorbeelden:
- Hof van Beroep te Brussel
In haar arrest van 23 november 1976 oordeelde het Hof dat de koper niet kan verzaken aan het inroepen van de nietigheid, alvorens hij hetzij de voorlopige oplevering heeft toegestaan, hetzij de notariële akte heeft getekend.
- Hof van Beroep te Antwerpen
In een arrest van 14 juni 2000 besliste het Hof dat – niettegenstaande de bouwheer de geldigheid van de overeenkomst impliciet had erkend – de bouwheer vooralsnog het recht had om de nietigheid tot aan de voorlopige oplevering in te roepen.
Andere rechtspraak erkent dan weer wel de mogelijkheid van verzaking aan de nietigheid, doch oordeelt vaak dat aan de gemeenrechtelijke voorwaarden voor de verzaking/bekrachtiging niet voldaan is.
