De tienjarige aansprakelijkheid
De bouwpromotor heeft tegenover de koper of opdrachtgever conform de artikelen 1792 en 2270 BW (dewelke blijkens artikel 6 van de Woningbouwwet op bouwpromotoren van toepassing zijn verklaard) een verzwaarde aansprakelijkheid.
Opmerking: het betreft hier een wettelijke uitbreiding van de tienjarige aansprakelijkheid die geldt voor aannemers en architecten.
Artikel 1792 BW stipuleert dat wanneer een gebouw tenietgaat door een gebrek in de bouw, de architect en de aannemer gedurende tien jaren hiervoor aansprakelijk zijn.
Artikel 2270 BW voorziet dat de architect en de aannemer door verloop van tien jaren ontslagen zijn van hun aansprakelijkheid met betrekking tot de grote werken die zij hebben uitgevoerd of geleid.
Het regime van de tienjarige aansprakelijkheid beoogt niet alleen de private belangen te beschermen, doch tracht evenzeer de openbare veiligheid te waarborgen, waardoor deze aansprakelijkheid van openbare orde is, zodat men er in overeenkomsten niet van kan afwijken.
Opgelet: Het staat de partijen bij de overeenkomst vrij om te stipuleren dat de voorlopige oplevering tevens de aanvaarding der werken impliceert, zodat de tienjarige aansprakelijkheid vanaf dat ogenblik begint te lopen!
De toepassingsvoorwaarden van de artikelen 1792 en 2270 BW kunnen worden samengevat als volgt:
- Partijen dienen verbonden te zijn door een aannemingsovereenkomst en niet door een verkoopovereenkomst.
Uitzondering: een overeenkomst van bouwpromotie, op voorwaarde dat de Wet Breyne van toepassing is op die overeenkomst.
- Er moet een gebrek aanwezig zijn dat slaat op een gebouw of een groot onroerend werk;
- Ten derde moet het gaan om een ernstig gebrek. Dit is het geval indien het gebrek de hechtheid van het gebouw (of van een wezenlijk onderdeel ervan) aantast of in het gedrang brengt. De tienjarige aansprakelijkheid slaat ook op gebreken die op zich de stevigheid of de stabiliteit van het gebouw niet aantasten, doch op hun beurt mogelijks tot dergelijke implicaties zouden kunnen leiden;
- Tot slot moet het bewijs geleverd worden van een fout, die in de praktijk zal worden aangetoond door middel van een tegensprekelijke expertise.
Enkele praktijkvoorbeelden van gebreken die onder de tienjarige aansprakelijkheid (kunnen) vallen:
- Schade veroorzaakt door opstijgend grondwater;
- Schade veroorzaakt door waterinfiltraties doorheen het metselwerk;
- Schade veroorzaakt door scheuren in of doorbuiging van dragende elementen.
Wat bij de verkoop van een woongelegenheid met uitbreidings- of verbouwingswerken? In dat geval geldt de tienjarige aansprakelijkheid zowel voor het bestaande gebouw als voor de uitbreidings- of verbouwingswerken.
De tienjarige garantietermijn is een vervaltermijn die in principe begint te lopen vanaf de definitieve oplevering.
Opgelet: men kan hiervan afwijken door in de overeenkomst te stipuleren dat de termijn zal beginnen lopen vanaf de voorlopige oplevering en meer bepaald wanneer deze voorlopige oplevering een aanvaarding van de werken inhoudt.
Belangrijk verschil met de korte proceduretermijn inzake de aansprakelijkheid voor lichte verborgen gebreken, is dat voor de tienjarige garantietermijn de proceduretermijn eveneens tien jaar bedraagt.
