De aansprakelijkheid bouwpromotor voor lichte verborgen gebreken
Onder lichte verborgen gebreken verstaat men gebreken die op het ogenblik van de oplevering in de kiem aanwezig waren, doch die op dat eigenste moment “door een normaal en voorzichtig koper” niet helemaal naspeurbaar waren.
Het gaat om gebreken die op zich niet zo ernstig zijn als deze die vallen onder de tienjarige aansprakelijkheid, maar toch voldoende groot zijn zodat ze, indien ze voor de koper bij de oplevering zichtbaar zouden geweest zijn, door hem niet zouden zijn aanvaard.
Door het gebrek wordt het normaal gebruik van de zaak in het gedrang gebracht.
Opmerking: het begrip ‘gebrek’ moet in het kader van de aanneming worden geïnterpreteerd als zijnde elke onvolkomenheid, elke abnormaliteit, elke tekortkoming van, in of rond het bouwwerk en diens functie, met inbegrip van de grond, de componenten en de grondstoffen.
Wanneer dergelijke gebreken zich naderhand manifesteren, is het logisch dat de koper of opdrachtgever zich tegen de bouwpromotor kan keren en deze laatste aansprakelijk kan stellen.
De waarborgtermijn waarbinnen de koper of opdrachtgever de aansprakelijkheid van de bouwpromotor kan inroepen, bedraagt tien jaar, vermits de gemeenschappelijke verjaringstermijn voor contractuele vorderingen ex artikel 2262bis BW geldt.
Opgelet: de waarborgtermijn verschilt van de proceduretermijn! Met deze laatste termijn bedoelt men de termijn waarbinnen de koper of opdrachtgever de bouwpromotor (verkoper) in rechte moet aanspreken ná de ontdekking van het verborgen gebrek. Artikel 1648 BW bepaalt immers dat de rechtsvordering dienaangaande ‘binnen een korte tijd’ moet worden ingesteld. Het gaat om een nuttige of redelijke termijn, ingaande op het ogenblik vanaf de ontdekking van het gebrek.
Deze korte termijn is een vervaltermijn.
Opgelet: De korte termijn van artikel 1648 BW is niet van toepassing op de aannemingsovereenkomst als dusdanig. Algemeen wordt wel aanvaard dat in geval van aannemingsovereenkomsten, de vordering gesteund op lichte verborgen gebreken, binnen een redelijke termijn moet worden ingesteld.
De koper of opdrachtgever heeft alsdan de keuze tussen twee vorderingen:
- Ofwel de zaak teruggeven en de volledige prijs behouden;
- Ofwel de zaak behouden en een deel van de prijs terugkrijgen, in welk geval de terug te betalen prijs wordt begroot op basis van de kostprijs van de werkzaamheden die nodig zijn om de verborgen gebreken te remediëren.
Om voor de hand liggende redenen is het de tweede vordering die in het overgrote deel van de gevallen wordt ingesteld.
