Nummer met lokaal tarief

Een huis te koop stellen

Onze advocaten zijn gespecialiseerd in Vastgoedrecht.

Contacteer ons via het online formulier of bel ons kantoor te Gent, Antwerpen of Brussel.

Share on twitter
Share on facebook
Share on google
Share on linkedin

Zelf huis verkopen

U heeft de beslissing genomen om een onroerend goed te verkopen. De eerste vraag luidt: doe ik dit zelf, met tussenkomst van een makelaar of doe ik ineens een beroep op een notaris?
Zelf een onroerend goed te koop stellen is niet altijd evident, niet alleen omdat zulks een tijdrovende bezigheid kan zijn, doch tevens omdat er op eenieder die een onroerend goed te koopt stelt, een aantal wettelijke (informatie)verplichtingen rusten, onder andere qua publiciteit.
Zo stipuleert art. 5.2.6 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening dat iedereen, die voor eigen rekening of als tussenpersoon een goed verkoopt, verhuurt voor meer dan negen jaar, inbrengt in een vennootschap, een erfpachter of een opstalrecht overdraagt, of op andere wijze de eigendomsoverdracht met een vergeldend karakter van het goed bewerkstelligt, in de hieraan verbonden publiciteit vermelden:

  • Of er voor het goed een stedenbouwkundige vergunning is uitgereikt;
  • De meest recente stedenbouwkundige bestemming van dit goed met de benamingen gebruikt in het plannenregister;
  • Of er voor het goed een dagvaarding werd uitgebracht overeenkomstig de artikelen 6.1.1 of 6.1.41 t.e.m. 6.1.43 en iedere in de zaak gewezen beslissing;
  • Of er op het goed een voorkooprecht rust in de zin van art. 2.4.1;
  • Of voor het goed een verkavelingsvergunning van toepassing is;
  • Of het krachtens art. 4.2/12, §2, 2° voor de overdracht verplichte as-builtattest is uitgereikt.

Gelet op de toenemende druk die o.a. door de wetgever wordt opgelegd, verkiezen de meeste verkopers om zich te laten bijstaan door een professioneel, zoals een makelaar of een notaris.

De vastgoedmakelaar

Alvorens tot de tekoopstelling over te gaan, zal de makelaar van de verkoper verwachten dat deze laatste een makelaarsovereenkomst (ook bemiddelingsovereenkomst of verkoopopdracht genoemd) onderschrijft.

Dergelijke makelaarsovereenkomsten worden beheerst door diverse rechtsregels, onder andere afhankelijk van de kwalificatie als zijnde lastgeving of aanneming.
Er geldt ook een onderscheid naargelang de medecontractant van de makelaar een consument is, dan wel een professioneel.

Vermeldenswaardig in dit verband is het K.B. van 12 januari 2007 betreffende het gebruik van bepaalde bedingen in de bemiddelingsovereenkomsten van vastgoedmakelaars (B.S. 19 januari 2007).
In dit K.B. worden in hoofdzaak zowel de verplicht op te nemen bedingen (zoals het verzakings- of herroepingsbeding) als de verboden bedingen opgesomd, alsook de specifieke vormvereisten waaraan de vastgoedmakelaarsovereenkomst dient te voldoen.

De taken en plichten van een makelaar strekken verder dan het louter zoeken naar een koper, het bemiddelen bij de verkoop en vervolgens een commissie incasseren.
De vastgoedmakelaar heeft “als vastgoeddeskundige” een ruime informatieplicht (in de zin van een voorlichtingsplicht).
Bijkomend heeft de vastgoedmakelaar een onderzoeksplicht, alsook een adviesplicht (omtrent de waarde van het onroerend goed, de verkoopsvoorwaarden, enz.), een waarschuwingsplicht en een spreekplicht ten aanzien van een potentiële koper.
De vastgoedmakelaar is tot slot eveneens verantwoordelijk voor de inhoud en de juridische draagwijdte van de documenten die hij/zij opstelt.

Helaas blijken deze verplichtingen in de praktijk vaak theoretische beschouwingen te zijn én te blijven! Niet zelden worden makelaars aansprakelijk gesteld voor schade ingevolge tekortkomingen die door hen werden begaan.

Enkele praktijkvoorbeelden:

– Als professioneel werd een vastgoedmakelaar verantwoordelijk geacht voor de schade wegens het niet toelichten van de draagwijdte van de Wet Breyne (Hof van Beroep Gent 20 november 2000)
– De Rechtbank van Eerste Aanleg te Leuven oordeelde op 27 november 2002 dat van een vastgoedmakelaar mag verwacht worden dat hij het onroerend goed effectief bezoekt en zich grondig informeert;
– De Rechtbank van Eerste Aanleg te Gent vonniste op 6 februari 2001 dat de makelaar een fout begaat indien hij een verkoopopdracht aanvaardt waarvan de vraagprijs niet realistisch is en hij verzuimt de opdrachtgever hierover te informeren.

Een vastgoedmakelaar is inderdaad aansprakelijk voor de manifeste over- of onderschatting van de waarde van door hem te koop gestelde onroerende goederen.
In ruil voor hun diensten, vragen vastgoedmakelaars een ereloon of commissie. In principe ontstaat het recht op commissie zodra een verkoopovereenkomst is ontstaan en dit naar aanleiding van de tussenkomst van de vastgoedmakelaar.
In de makelaarsovereenkomst zullen meestal bijkomende regels opgenomen staan omtrent de opeisbaarheid van hun commissie.

Vele makelaars krijgen te maken met betwistingen omtrent hun commissie. Wat met de commissie nadat een verkoopovereenkomst werd ontbonden? Is de commissie verschuldigd indien de verkoopovereenkomst werd nietig verklaard?

Op deze vragen bestaat geen éénduidig antwoord. Wanneer u als opdrachtgever met dergelijk scenario geconfronteerd wordt, raadpleegt u best uw advocaat teneinde uw mogelijkheden te bekijken.

De notaris

Als verkoper kunt u tevens een bemiddelingsovereenkomst afsluiten met een notaris. Ook deze overeenkomst is onderworpen aan eigen rechtsregels en in het bijzonder aan deze vervat in het K.B. van 14 november 2006 tot goedkeuring van de regels inzake de bemiddeling door de notarissen betreffende de minnelijke of gerechtelijke verkoop van onroerende goederen (B.S. 28 november 2006).

Notarissen zijn gebonden door gelijkaardige informatie- en onderzoeksplichten als vastgoedmakelaars.

Gerelateerde online diensten

Er zijn voor dit artikel geen gerelateerde online diensten. U kan via deze link een overzicht van onze online diensten bekijken.

Vond U dit artikel nuttig? Bedank ons met een review op google!
Gent
Antwerpen!

Kantoren

Gent

Brugsevaart 31

9030 Gent

+32 (0)9 349 61 23

Antwerpen

Brusselstraat 51

2018 Antwerpen

+32 (0)3 369 12 72

Brussel

Burg. Etienne Demunterlaan 5

1090 Jette

+32 (0)2 669 09 14