Vrijwaring voor verborgen gebreken
De verkoper dient de koper eveneens te vrijwaren voor verborgen gebreken die “het nuttig bezit” van het onroerend goed verhinderen.
4 voorwaarden voor verborgen gebreken
De verkoper is evenwel slechts vrijwaring verschuldigd mits voldaan wordt aan vier cumulatieve voorwaarden, namelijk:
- Het gebrek moet verborgen zijn. Dit is het geval wanneer een attente koper het gebrek niet onmiddellijk bij de levering van het goed kan opmerken. Het gaat om een feitenkwestie waarover de rechter soeverein oordeelt;
- Het gebrek moet de zaak ongeschikt maken voor het gebruik waartoe de koper ze bestemde of dit gebruik zodanig verminderen dat de koper het goed niet had gekocht of er slechts een mindere prijs voor zou gegeven hebben, indien hij het gebrek had gekend;
- Het gebrek moet ernstig en belangrijk zijn;
- Het gebrek moet op het ogenblik van de verkoop bestaan.
Keuzemogelijkheid
Zodra het bestaan van een verborgen gebrek wordt vastgesteld, heeft de koper de keuze tussen:
- Het onroerend goed teruggeven en de volledige prijs terugkrijgen;
- Het onroerend goed behouden en een deel van de prijs terugkrijgen.
Welke piste de koper ook wenst te bewandelen, het is van belang dat hij deze zo snel mogelijk bewandelt. De rechtsvordering op grond van verborgen gebreken moet door de koper worden ingesteld binnen een “korte termijn” (art. 1648 BW). Deze “korte termijn” is alweer een feitenkwestie, afhankelijk van concrete gebrek.
Praktijkvoorbeeld: Het Hof van Beroep te Gent bijvoorbeeld oordeelde op 8 mei 2003 dat de vereiste van een korte termijn werd nageleefd door de koper die binnen enkele weken na de vaststelling van het gebrek was overgegaan tot aanmaning van de verkoper en vervolgens na vijf à zes maanden de verkoper ten gronde had gedagvaard.
Partijen zijn vrij om in hun overeenkomst clausules op te nemen die de vrijwaring uitbreiden, beperken of zelfs helemaal uitsluiten.
Let wel: ondanks de aanwezigheid in de overeenkomst van een beding van niet-vrijwaring, kan de koper de verkoper vooralsnog aanspreken. Opdat de verkoper de vrijwaring geheel zou kunnen uitsluiten is immers vereist dat deze te goeder trouw is (d.w.z. het gebrek niet kende).
Wanneer de verkoper een beroepsmatige verkoper is, wordt vermoed dat deze het gebrek kende, zodat dergelijke verkopers zich niet achter afwijkende bedingen kunnen verstoppen.
Exoneratie voor verborgen gebreken
Meestal wordt standaard een beding van niet-vrijwaring wegens verborgen gebreken in een onderhandse verkoopovereenkomst ingelast. Zulks kan ernstige (financiële) problemen meebrengen voor de gedupeerde koper.
Assertiviteit bij de onderhandelingen is hier dan ook geboden! Als koper hoeft u niet blindelings akkoord te gaan met eender welke overeenkomst de u door de verkoper (of diens makelaar) wordt voorgeschoteld!
Tip: Het is aan te raden om een ontwerp van de onderhandse verkoopovereenkomst te laten nalezen door uw advocaat alvorens tot de ondertekening ervan over te gaan. Voorkomen is niet alleen beter, maar ook goedkoper dan genezen.
Praktijkvoorbeelden
Tot slot enkele praktijkvoorbeelden van verborgen gebreken:
- Gevelstenen van een woning die afschilferen en afbrokkelen omdat ze onvoldoende vochtbestendig zijn;
- De aanwezigheid van een ondergrondse waterloop;
- De verkoop van een terrein met bouwgrond, niettegenstaande er niet op gebouwd kan worden.
Er kan ook nog verwezen worden naar een interessant arrest van het Hof van Beroept te Brussel. In een arrest van 1 april 2009 besliste het Hof nog dat de verkoop van een vervuild stuk grond, waarvan de gemeente had moeten weten dat deze als stortplaats werd gebruikt, reden oplevert om wegens verborgen gebrek de gemeente te veroordelen tot het uitvoeren van saneringswerken én een schadevergoeding toe te kennen.
