Vrijwaring voor uitwinning door eigen daad
De vrijwaring tegen daden van de verkoper, impliceert vooreerst dat de verkoper de koper niet mag storen in het “rustig en vreedzaam bezit” van het onroerend goed (vrijwaring voor eigen daad).
De “verstoring” kan zich uiten in ofwel feitelijke (of materiële) stoornissen, ofwel in rechtsstoornissen.
Vrijwaring tegen een feitelijke stoornis
Dit is de meest voor de hand liggende categorie. De vorige eigenaar mag de woning en de eigendom niet meer betreden zonder toelating en mag het genot van de nieuwe eigenaar niet verstoren.
Vrijwaring tegen een rechtsstoornis
Concreet voorbeeld van een rechtsstoornis:
Het uitoefenen door de verkoper van een onzichtbare en verzwegen erfdienstbaarheid ten laste van het verkochte erf en ten voordele van een ander erf dat nog steeds aan de verkoper toebehoort.
Ook een dubbele verkoop na het bereiken van een akkoord over zaak en prijs maakt een stoornis uit, zelfs al zou de eigendomsoverdracht uitgesteld zijn tot het verlijden van de notariële akte. Art. 1633 BW bepaalt dat in dat geval vergoeding verschuldigd is voor de meerwaarde die het goed heeft gerealiseerd. De verkoper is verplicht hetgeen het goed boven de koopprijs waard is te vergoeden.
Afhankelijk van het type stoornis kan de koper verschillende acties ondernemen tegen de verkoper.
Opgelet: verkopers die in een onderhandse overeenkomst of (verkoop)belofte de vrijwaring voor eigen daad proberen te beperken, zullen van een kale reis terugkeren. De vrijwaring voor eigen daad kan enkel worden uitgebreid, niet worden beperkt en dit op straffe van nietigheid (art. 1628 BW).
Vrijwaring voor uitwinning door daden van derden
Vrijwaring moet de verkoper niet alleen bieden tegen eigen daden, maar ook tegen daden van derden. De verkoper dient echter enkel te vrijwaren tegen daden van derden onder de volgende vier voorwaarden:
– De stoornis moet een rechtsstoornis zijn
– De stoornis moet actueel zijn
– De grond van de stoornis met de verkoop voorafgaan
– De uitwinning die aanleiding geeft tot de vrijwaring moet ruim opgevat worden
Het is aangewezen dat de koper “zodra deze door een derde in rechte wordt aangesproken“ onmiddellijk de verkoper in de procedure laat tussenkomen ter vrijwaring van diens rechten.
Ofschoon de koper na de beëindiging van de procedure met de derde nog steeds een vordering kan instellen tegen de niet tussengekomen verkoper, kleven hieraan diverse risico’s.
Wanneer een koper wordt uitgewonnen door een derde, zijn verschillende sancties mogelijk. De mogelijkheden dienaangaande hangen mede af van het feit of het gaat om een gehele, dan wel gedeeltelijke uitwinning.
Opgelet: de vrijwaringsplicht voor uitwinning voor daden van derden kan in de verkoopovereenkomst niet alleen worden uitgebreid, doch tevens worden beperkt!
Wettelijke bepalingen inzake vrijwaring voor uitwinning
Hieronder zijn de relevante bepalingen omtrent de vrijwaring voor uitwinning in het Burgerlijk Wetboek na te lezen:
AFDELING III. – VRIJWARING.
Art. 1625. De vrijwaring, waartoe de verkoper jegens de koper gehouden is, heeft een dubbel voorwerp : zij betreft ten eerste het ongestoord bezit van de verkochte zaak en, ten tweede, de verborgen gebreken van die zaak of de koopvernietigende gebreken.
§ I. VRIJWARING VOOR UITWINNING.
Art. 1626. Zelfs wanneer bij de koop geen beding omtrent de vrijwaring is gemaakt, is de verkoper van rechtswege verplicht de koper te vrijwaren voor de uitwinning die hij ondergaat op het geheel of op een gedeelte van de verkochte zaak, of voor de lasten die iemand beweert op die zaak te hebben, en die bij de koop niet zijn opgegeven.
Art. 1627. Partijen kunnen, door bijzondere overeenkomsten, deze wettelijke verplichting uitbreiden of beperken; zij kunnen zelfs overeenkomen dat de verkoper tot geen vrijwaring zal zijn gehouden.
Art. 1628. Zelfs wanneer bedongen is dat de verkoper tot geen vrijwaring zal zijn gehouden, blijft hij toch gehouden tot die welke volgt uit zijn eigen daad; elke hiermee strijdige overeenkomst is nietig.
Art. 1629. In hetzelfde geval van een beding van niet-vrijwaring is, bij uitwinning, de verkoper verplicht de prijs terug te geven, tenzij de koper het gevaar van uitwinning heeft gekend ten tijde van de koop, of op eigen risico heeft gekocht.
Art. 1630. Wanneer vrijwaring beloofd is, of wanneer dienaangaande niets is bedongen, heeft de koper, in geval van uitwinning, het recht om van de verkoper te vorderen :
1° Teruggave van de prijs;
2° Teruggave van de vruchten, wanneer hij verplicht is die aan de uitwinnende eigenaar uit te keren;
3° De kosten van de vordering tot vrijwaring door de koper ingesteld, en de kosten door de oorspronkelijke eiser gemaakt;
4° Eindelijk, schadevergoeding, alsook de wettig gemaakte kosten van het contract.
Art. 1631. Wanneer de verkochte zaak ten tijde van de uitwinning blijkt in waarde verminderd of aanmerkelijk beschadigd te zijn, hetzij door de nalatigheid van de koper, hetzij door overmacht, is de verkoper niettemin verplicht de gehele prijs terug te geven.
Art. 1632. Indien echter de koper uit de door hem aangerichte beschadiging voordeel heeft getrokken, heeft de verkoper het recht om van de prijs een bedrag, gelijk aan dat voordeel, af te houden.
Art. 1633. Indien de verkochte zaak ten tijde van de uitwinning blijkt in waarde te zijn vermeerderd, zelfs buiten toedoen van de koper, is de verkoper verplicht aan de koper te betalen hetgeen de zaak boven de koopprijs waard is.
Art. 1634. De verkoper is verplicht aan de koper alle herstellingen en nuttige verbeteringen die deze aan het goed heeft aangebracht, te vergoeden, of door de uitwinner te doen vergoeden.
Art. 1635. Indien de verkoper te kwader trouw eens anders erf verkocht heeft, is hij verplicht aan de koper alle uitgaven te vergoeden, die deze aan het erf besteed heeft, zelfs uit weelde of tot verfraaiing.
Art. 1636. Indien slechts een gedeelte van de zaak tegen de koper wordt uitgewonnen, en dat gedeelte, in verhouding tot het geheel, zo belangrijk is dat de koper zonder het uitgewonnen gedeelte niet zou hebben gekocht, kan hij de koop doen ontbinden.
Art. 1637. Indien, bij uitwinning van een gedeelte van het verkochte erf, de koop niet wordt ontbonden, wordt het uitgewonnen gedeelte aan de koper vergoed volgens de geschatte waarde ten tijde van de uitwinning, en niet naar evenredigheid van de gehele koopprijs, onverschillig of de verkochte zaak in waarde vermeerderd of verminderd is.
Art. 1638. Indien het verkochte erf blijkt bezwaard te zijn met niet zichtbare erfdienstbaarheden, zonder dat zulks was opgegeven, en die zo gewichtig zijn dat er reden is om te vermoeden dat de koper niet zou hebben gekocht ingeval hij die gekend had, kan hij de ontbinding van het contract vorderen, tenzij hij verkiest met schadevergoeding genoegen te nemen.
Art. 1639. De overige vraagstukken betreffende de vergoeding van de schade die voor de koper ontstaat uit de niet-uitvoering van de koop, worden opgelost volgens de algemene regels bepaald in de titel Contracten of Verbintenissen uit overeenkomst in het algemeen.
Art. 1640. De vrijwaring voor uitwinning houdt op wanneer de koper, zonder de verkoper op te roepen, zich heeft laten veroordelen bij een vonnis dat in laatste aanleg is gewezen of waartegen geen hoger beroep meer ontvankelijk is, indien de verkoper bewijst dat er voldoende middelen aanwezig waren om de eis te doen afwijzen.,””Vrijwaring tegen uitwinning door eigen daad of derden”
