Huurovereenkomsten

U koopt een onroerend goed, maar helaas kleeft hieraan een huurovereenkomst!

De opzeg- of uitzetmogelijkheden die u hier als koper heeft, zijn verschillend naargelang het toepasselijke recht. Gaat het om een huur naar gemeen recht? Een woninghuur? Een handelshuur? Of is er sprake van pacht?

Tweede belangrijk criterium is het antwoord op de vraag: heeft de huurovereenkomst “vaste datum” voor de vervreemding van het onroerend goed?

Vaste datum

De bescherming van de huurder is immers groter indien de huurovereenkomst vaste datum heeft (ten gevolge van registratie, overlijden, of een notariële akte).

Tip: Indien zou blijken dat de huurovereenkomst nog geen vaste datum heeft, kunt u als koper uw onderhandse verkoopakte het best zo snel mogelijk laten registreren.

Vermits ten gevolge van de registratie in principe evenredige rechten verschuldigd zijn, is het nuttig om vooraf bijvoorbeeld uw advocaat te raadplegen. Immers, door het inlassen van bepaalde bedingen, kan de heffing van de evenredige rechten op het ogenblik van de registratie vermeden worden en betaalt u slechts het algemeen vast recht van 50,00 EUR.

Het is alleszins aangewezen om beroep te doen op een advocaat of andere professioneel opdat de opzeg- of uitzettingsprocedure (juridisch) correct zou verlopen.

Opzeggingsmogelijkheden

Hieronder volgt een kort overzicht van de opzeg- en uitzetmogelijkheden van de huurder door de koper.

A. Gemeen recht

1. De huurovereenkomst heeft vaste datum: enkel indien er een uitzettingsbeding werd opgenomen, kan de huurder worden uitgezet.De huurder kan in bepaald gevallen aanspraak maken op een schadevergoeding.
2. De huurovereenkomst heeft geen vaste datum: de huurder kan dadelijk worden uitgezet, tenzij er een eerbiedigingsclausule in de verkoopakte werd opgenomen.De huurder heeft in principe recht op een schadevergoeding.

B. Woninghuur

De opzegregeling inzake woninghuur ligt vervat in art. 9 van de Woninghuurwet. Deze bepaling is van dwingend recht dat niet door een uitzettingsbeding kan omzeild worden.

1. De huurovereenkomst heeft vaste datum vóór de vervreemding: de koper treedt in de rechten en plichten van de verhuurder-verkoper.Dit betekent:

• Huur van 9 jaar: toepassing van art. 3 §1 t.e.m. 4 Woninghuurwet;
• Huur van korte duur (3 jaar of minder): kan niet worden opgezegd;
• Huur van meer dan 9 jaar: hetzelfde regime als een huur van 9 jaar;
• Levenslange huur: de huurder kan in principe niet worden uitgezet (art. 3 §8 Woninghuurwet), maar de opzegmogelijkheid van art. 3 §5 Woninghuurwet staat wel open, alhoewel zulks niet geheel zonder risico is.

2. De huurovereenkomst heeft geen vaste datum vóór de vervreemding. Hier maakt men het volgende onderscheid:

2.a. De huurder zit minstens 6 maanden in het pand:

• Huur van 9 jaar: de koper treedt in alle rechten en plichten van de verhuurder-verkoper. Volgens art. 9, 2e lid Woninghuurwet bestaan er bijkomende opzegmogelijkheden, op voorwaarde dat deze binnen de 3 maanden na het ondertekenen van de notariële akte benut worden;
• Huur van korte duur, huur voor meer dan 9 jaar en levenslange huur: hierover bestaat discussie in de rechtsleer.

2.b. De huurder zit minder dan 6 maanden in het pand: de huurovereenkomst is niet tegenwerpelijk aan de koper. De huurder kan met andere woorden worden uitgezet zonder opzeg en zonder enige schadevergoeding.Volgens het merendeel van de rechtsleer heeft de huurder echter wél een vordering tot het bekomen van een schadevergoeding.

C. Handelshuur

1. De huurovereenkomst heeft vaste datum vóór de vervreemding. Hier maakt men het volgende onderscheid:

• Er is geen uitzettingsbeding: de koper treedt in de rechten en plichten van de verkoper-verhuurder;
• Er is wel een uitzettingsbeding: uitzetting is mogelijk, doch slechts onder de voorwaarden opgesomd in art. 12 Handelshuurwet. De uitzetting zal dan mogelijk zijn binnen de 3 maanden na het verlijden van de notariële akte, mits het respecteren van de wettelijke opzegtermijn.
  Desgevallend zal er een (schade)vergoeding verschuldigd zijn aan de huurder.

2. De huurovereenkomst heeft geen vaste datum vóór de vervreemding. Hier maakt men het volgende onderscheid:

• De huurder zit minstens 6 maanden in het pand: art. 12 van de Handelshuurwet is ook hier van toepassing. De uitzetting zal dan mogelijk zijn binnen de 3 maanden na het verlijden van de notariële akte, mits het respecteren van de wettelijke opzegtermijn.
• De huurder zit minder dan 6 maanden in het pand: dadelijke uitzetting van de huurder is mogelijk.