Nummer met lokaal tarief

Koopbelofte

Onze advocaten zijn gespecialiseerd in Vastgoedrecht.

Contacteer ons via het online formulier of bel ons kantoor te Gent, Antwerpen of Brussel.

Wat is een koopbelofte

De éénzijdige verkoopbelofte (ook aankoopoptie genoemd) of de éénzijdige aankoopbelofte (ook verkoopoptie genoemd) is een voorovereenkomst met het oog op de koop zelf, doch die hiervan te onderscheiden valt.

Op grond van dergelijke overeenkomst stemt één partij (de belover) toe in de verkoop van een onroerend goed aan een bepaalde persoon (de begunstigde) en dit tegen welbepaalde of bepaalbare voorwaarden. De koopovereenkomst komt evenwel pas tot stand wanneer de begunstigde gebruik maakt van zijn recht om de koop binnen een bepaalde termijn al dan niet te sluiten.

Een éénzijdige verkoopbelofte is nuttig, nu het een kandidaat-koper de mogelijkheid geeft om reeds een welbepaald onroerend goed aan te kopen en dit op een ogenblik dat deze zich hieromtrent voorlopig nog de beslissingsvrijheid wil behouden.

Denk bijvoorbeeld aan kandidaat-kopers die eerst de nodige vergunningen willen aanvragen of de noodzakelijke fondsen willen verzamelen vooraleer zij een definitieve beslissing tot aankoop doen.

Opmerking: Een aan/verkoopbelofte kan soms een onderdeel uitmaken van een andere (hoofd)overeenkomst, zoals bijvoorbeeld een huurovereenkomst. In principe is de aan/verkoopbelofte niet ondeelbaar, tenzij partijen anders zijn overeengekomen.

Aangezien de éénzijdige aan- of verkoopbelofte een overeenkomst uitmaakt, dienen de algemene geldigheidsvoorwaarden inzake overeenkomsten (art. 1108 BW) vervuld te worden, met name de wilsovereenstemming, de bekwaamheid, het voorwerp en de oorzaak. De miskenning van deze voorwaarden wordt gesanctioneerd met de nietigheid.

Vermits de economische finaliteit van de aan/verkoopbelofte erin bestaat de begunstigde in staat te stellen om door het eenvoudig lichten van de belofte (of optie), de overeenkomst te sluiten, is vereist dat alle essentiële en substantiële elementen van het aanbod reeds in de belofte vervat zijn (zie aanbod), zodat de koopovereenkomst kan ontstaan door het louter lichten van de optie.

Gevolg: indien in de belofte geen opschortende voorwaarde tot het bekomen van een hypothecair krediet werd voorzien, zal de kandidaat-koper toch gebonden zijn zodra de optie werd gelicht en zal deze – tenzij mits akkoord van de verkoper – geen respijt krijgen om vooralsnog een krediet te kunnen bekomen. De overeenkomst bestaat en zal moeten worden uitgevoerd conform de modaliteiten voorzien in de belofte.

Tip: indien een aan/verkoopbelofte wordt onderschreven voor een iets langere termijn en dit tegen een vaste prijs, is het nuttig om een prijsaanpassingsclausule in de belofte op te nemen. Bij de formulering van dergelijke clausule is voorzichtigheid geboden!

Het bewijs van het bestaan en de inhoud van de aan/verkoopbelofte dient te worden geleverd aan de hand van de gemeenrechtelijke bewijsregels van rechtshandelingen.

Bij de redactie van een éénzijdige aan/verkoopbelofte zal men er goed aan doen de voorwaarden vervat in artikel 1326 BW, dan wel in art. 1325 BW in acht te nemen.

De verbintenissen van de belover

Gedurende de geldingsduur van de door de belover verleende optie, mag deze laatste niet verhinderen dat de begunstigde van de belofte de optie zou kunnen lichten.

Er zijn echter enkele scenario’s denkbaar waarbij de belover vooralsnog aan de door hem verleende optie tracht te ontsnappen:

  • De belover weigert de verkoopbelofte na te komen zonder dat hij deze voorafgaandelijk heeft geschonden: in dat geval kan de begunstigde van de belofte, die de optie heeft gelicht, de gedwongen uitvoering van de overeenkomst bekomen en dit via een vordering in rechte. Krachtens art. 1589 BW doet de lichting der optie immers de koop ontstaan.
  • De belover schendt de optie door het onroerend goed ondertussen te verkopen aan een derde: in voorkomend geval dient een onderscheid te worden gemaakt:
  • De derde-koper is te goeder trouw: de verkoop zal aan de begunstigde van de belofte tegenwerpelijk zijn, in welk geval de begunstigde aanspraak kan maken op een schadevergoeding;
  • De derde-koper is te kwader trouw: de verkoop is – in principe – vatbaar voor nietigverklaring.

Tip: Indien men zich als begunstigde met één van voornoemde situaties geconfronteerd ziet, is het raadzaam om onmiddellijk contact op te nemen met uw advocaat die zo snel mogelijk dient op te treden teneinde ofwel verdere problemen te voorkomen, ofwel de afhandeling van het geschil in goede banen te leiden.

De verbintenissen van de begunstigde

De begunstigde van een belofte is geheel vrij om de optie al dan niet binnen de in de belofte bepaalde termijn te lichten.

In de praktijk wordt evenwel vaak een ‘immobilisatiepremie of optievergoeding’ voorzien in de éénzijdige koopbelofte, zijnde een welbepaalde geldsom die wordt bedongen in ruil voor het verlenen van de optie.

Nu eens stipuleert men in de belofte dat dergelijke vergoeding enkel verschuldigd zal zijn wanneer de optie niet gelicht wordt, dan weer bepaalt men dat deze vergoeding sowieso verschuldigd zal zijn, waarbij deze dan eventueel bij wijze van voorschot van de koopsom zal worden afgetrokken.

Echter: de optievergoeding is niet altijd opeisbaar. Zo bijvoorbeeld wanneer de (ver)koopbelofte wordt verleend onder een opschortende (of ontbindende) voorwaarde en deze voorwaarde zich (niet) verwezenlijkt. In voorkomend geval dient de immobilisatievergoeding niet te worden betaald.

Indien de begunstigde van de belofte daadwerkelijk tot de aankoop of verkoop van het onroerend goed wenst over te gaan, dient de optie binnen de (ontbindende) optietermijn te worden gelicht. Het lichten van de optie na het verstrijken van de termijn heeft geen enkel gevolg meer, tenzij partijen uiteraard anders zouden overeenkomen.

Belangrijk: Wanneer de belofte voorziet dat de optie tot een bepaalde dag kan gelicht worden, is deze dag begrepen in de termijn voor het lichten van de optie.

Het verdient derhalve aanbeveling om de optietermijn zeer nauwkeurig te libelleren en dit teneinde interpretatieproblemen inzake het begin en het einde van de optietermijn te vermijden.

In principe is het lichten van de optie aan geen enkele vormvereiste onderworpen en kan deze zowel uitdrukkelijk als stilzwijgend geschieden.

Om dienaangaande enige twijfel uit te sluiten, is het nuttig om op conventionele wijze te bepalen welke voorwaarden in acht moeten genomen worden om de optie te lichten, hetzij door te stipuleren welke formaliteiten moeten worden nageleefd (zoals een kennisgeving door middel van een deurwaardersexploot of een aangetekend schrijven), hetzij door de lichting der optie afhankelijk te maken van een betaling van (een deel van) de prijs op het ogenblik van de lichting zelf.

Let wel: indien het lichten van de optie verbonden is aan de vervulling van bepaalde voorwaarden, moeten deze gedurende de optietermijn vervuld worden, op straffe van laattijdigheid en bijgevolg het verval van de belofte.

Geldingsduur van de optie in een koopbelofte

De geldingsduur van de éénzijdige belofte kan in eerste instantie door de belover bepaald worden. Na het verstrijken van deze termijn, vervalt de optie van rechtswege.

Wanneer de optieovereenkomst deel uitmaakt van een andere (hoofd)overeenkomst, zoals een huurovereenkomst, zijn er verschillende mogelijkheden denkbaar. De geldingsduur van de optie kan dan even lang zijn als deze van de hoofdovereenkomst, doch ook langer of zelfs korter. De beoordeling van de geldingsduur hangt af van de redactie van de hoofdovereenkomst (deelbaar of ondeelbaar).

Tip: Wanneer de geldingsduur wordt opgenomen in de belofte zelf, dient men de voorwaarden waarvan de definitieve koopovereenkomst afhankelijk wordt gemaakt, in te calculeren. Men moet bijvoorbeeld rekening houden met het bekomen van vergunningen, een krediet, de inachtname van wettelijke of conventionele voorkooprechten, enzovoort.

Ofschoon de aanduiding van een geldingsduur in de optieovereenkomst uiterst wenselijk is, is zulks niet onontbeerlijk voor de geldigheid van de optieovereenkomst. Wanneer er geen geldingsduur in de belofte werd opgenomen en er discussie ontstaat tussen partijen, kan de meest gerede partij zich tot de rechtbank wenden en kan de rechter vooralsnog proberen de bedoeling van partijen te achterhalen.

Indien zulks niet mogelijk/wenselijk is, dient men – althans volgens de belangrijkste strekking in de rechtsleer en rechtspraak – de gemeenrechtelijke regels te volgen met betrekking tot overeenkomsten van onbepaalde duur. Dit impliceert dat een optieovereenkomst voor onbepaalde duur eenzijdig opzegbaar is, mits een redelijke opzeggingstermijn wordt in acht genomen.

Zodra de optie tijdig werd gelicht, komt de verkoopovereenkomst tot stand.

De wederkerige aankoopbelofte en verkoopbelofte

Deze constructie is in het leven geroepen door de rechtspraktijk (voornamelijk in de provincie Antwerpen). Meer bepaald heeft het model van notaris Hans DE DECKER in de praktijk veel bijval genoten. Met de wederkerige belofte beoogt men te voorkomen dat – in tegenstelling tot hetgeen het geval is met de éénzijdige aan- of verkoopbelofte – de koop onmiddellijk zou gesloten worden zodra één der partijen de optie licht.

In dergelijke wederkerige belofte stelt men totstandkoming van de verkoop uit tot het moment waarop de notariële akte wordt verleden.

Voor deze manier van werken wordt vaak geopteerd in het geval dat de verkoper op het ogenblik van de ondertekening nog niet over alle wettelijk verplichte attesten en inlichtingen beschikt.

De wederkerige belofte leunt sterker aan bij een onderhandse overeenkomst, doch indien degelijk geformuleerd, ontsnapt men aan het fiscaal statuut dat aan een compromis kleeft.

Onder de wederkerige beloften ressorteren 2 soorten, namelijk de gelijktijdige wederkerige beloften en de successieve wederkerige beloften.

Beide vormen worden hierna zeer summier omschreven.

  1. De gelijktijdige wederkerige belofte. In dit geval verbindt A zich ertoe om een goed te verkopen tegen een bepaalde prijs aan B, die zich op zijn beurt verbindt om dit goed voor dezelfde prijs en tegen dezelfde voorwaarden aan te kopen. Dergelijke beloften zijn gelijktijdig van kracht.Ofschoon het eenvoudig lijkt, gaat het om een bijzondere constructie die – indien niet juridisch correct opgebouwd – aanleiding kan geven tot diverse moeilijkheden.Immers, niettegenstaande partijen met deze constructie de totstandkoming van een ware verkoopovereenkomst (en derhalve de heffing van de evenredige registratierechten) willen vermijden, zorgt een onprofessionele redactie van de gelijktijdige wederkerige belofte er vaak voor dat deze net wél als een verkoopovereenkomst wordt gekwalificeerd!
  2. De successieve wederkerige belofte. In dit geval ondertekent A bijvoorbeeld een verkoopbelofte met een geldingsduur van 3 maanden in het voordeel van B, die op zijn beurt een corresponderende verbintenis tot aankoop ondertekent in het voordeel van A, ingaande nadat de 3 maanden verstreken zijn gedurende dewelke B de door A verstrekte optie kon lichten.Ook deze constructie is niet zonder gevaren. De  fiscus stelt zich zeer argwanend op wanneer zij zich met dergelijke beloftes geconfronteerd ziet. Niet zelden wordt deze praktijk immers aangewend om een eerder tot stand gekomen koop te verdoezelen en als zo de betaling van het evenredig registratierecht uit te stellen.

Overdraagbaarheid van de belofte

De begunstigde van een belofte of optieovereenkomst kan in principe zijn rechten overdragen aan derden.

Hierop bestaan 2 uitzonderingen, met name:

  • In de belofte of optie-overeenkomst werd een beperking of een verbod tot overdracht opgenomen;
  • De belofte of optie werd kennelijk ‘intuitu personae’ afgesloten.

Wenst U een aan- of verkoopbelofte te laten opstellen of nalezen? Contacteer ons via het webformulier!

Gerelateerde online diensten

Er zijn voor dit artikel geen gerelateerde online diensten. U kan via deze link een overzicht van onze online diensten bekijken.

Vond U dit artikel nuttig? Bedank ons met een review op google!
Gent
Antwerpen!

Kantoren

Gent

Brugsevaart 32

9030 Gent

+32 (0)9 349 61 23

Antwerpen

Brusselstraat 51

2018 Antwerpen

+32 (0)3 369 12 72

Brussel

Koloniënstraat 11

1000 Brussel

+32 (0)2 669 09 14