Aanbod

Het aanbod

Wat dient nu precies begrepen te worden onder een aanbod tot het kopen/verkopen van een onroerend goed?

Een aanbod is de eenzijdige rechtshandeling waarbij een persoon zich akkoord verklaart te verkopen (aanbod tot verkoop) of om te kopen (aanbod tot koop) tegen voorwaarden die specifiek aangeduid zijn in het aanbod of tegen voorwaarden die voortvloeien uit gebruiken of uit eerdere contracten tussen de partijen.

2 bestanddelen

Een aanbod heeft derhalve 2 constitutieve bestanddelen, namelijk:

a) Een materieel element, waaronder een voorstel wordt verstaan dat alle elementen bevat die volgens de partijen (en eventueel de wetgever) vereist zijn, opdat de verkoopovereenkomst zou kunnen gesloten worden.

Het materieel element wordt in de praktijk gesplitst in essentiële, substantiële en bijkomende elementen.

Essentieel voor de verkoop, dient in het aanbod minstens de zaak en de prijs bepaald te worden, of ten minste op grond van objectieve elementen bepaalbaar te zijn (art. 1582 BW). Tevens dient er een vaste wil te zijn om te kopen of te verkopen.
Zonder deze essentiële elementen is geen sprake van een aanbod, doch slechts van een voorstel, hetgeen in principe steeds kan worden ingetrokken of aangepast.

Substantieel zijn de elementen die voor (één der) partijen van doorslaggevend belang zijn, niettegenstaande ze objectief gezien niet essentieel zijn voor de verkoopovereenkomst als dusdanig.

Substantiële elementen kunnen onder andere betrekking hebben op:

• Betalingsmodaliteiten;
• Het al dan niet verschuldigd zijn van een voorschot;
• De financieringsmogelijkheden;
• Een schadebeding.

Het is aan te raden om alle substantiële elementen meteen uitdrukkelijk in het aanbod te vermelden. Indien zulks niet het geval is, moeten de substantiële elementen blijken uit de onderhandelingen, zo niet dreigen zij als niet substantieel te worden beschouwd.

b) Een psychologisch element, met name de bedoeling van de partij die het voorstel tot contracteren formuleert, om zich daadwerkelijk en definitief te verbinden, hetgeen veronderstelt dat deze de wil heeft om door de eenvoudige aanvaarding van zijn aanbod een contract te laten ontstaan.

Niet gelijk aan een voorstel

Een aanbod is derhalve te onderscheiden van een louter voorstel, hetwelk er niet toe strekt om reeds een koopovereenkomst te sluiten, doch louter om het sluiten ervan voor te bereiden of te vergemakkelijken. Een voorstel zal in tegenstelling tot een aanbod hetzij de vaste wil om te contracteren, hetzij de precisie van een aanbod missen.

Ook anders dan een voorstel, heeft een aanbod bindende kracht, hetgeen impliceert:

• Dat de overeenkomst gesloten wordt (en de verkoop bijgevolg een feit is) door de loutere aanvaarding van het aanbod door de bestemmeling ervan.
  Een partij kan geen gebrek aan overeenstemming inroepen wanneer zij haar medecontractant niet op de hoogte heeft gebracht van het belang dat zij aan een bepaald element hechtte. De overeenkomst zelf kan in voorkomend geval niet meer worden betwist.
• Dat het aanbod niet kan worden ingetrokken vooraleer de geldingsduur ervan verstreken is en dit ondanks het feit dat er bijkomende onderhandelingen zouden gevoerd worden voorafgaand aan de aanvaarding van het aanbod.

Intrekken van een aanbod

Wat als men het aanbod tot koop of verkoop intrekt alvorens de erin vervatte termijn (of redelijke termijn) verstreken is?

In de rechtsleer en rechtspraak is er geen eensgezindheid met betrekking tot de sanctie op het onrechtmatig intrekken van een aanbod tot (ver)koop.
Een belangrijke strekking stelt dat niettegenstaande het aanbod voor het verstrijken van de geldingsduur werd ingetrokken, de begunstigde van het aanbod dit vooralsnog kan aanvaarden en de koopovereenkomst dus -in principe- nog tot stand kan doen komen (tenzij zulks rechtsmisbruik zou uitmaken).

Subsidiair, bijvoorbeeld wanneer de aanbieder het onroerend goed ondertussen reeds aan een derde heeft doorverkocht, kan de begunstigde van het onrechtmatig ingetrokken aanbod een schadevergoeding vragen en dit zowel voor het geleden verlies (o.a. kosten gemaakt tijdens de onderhandelingen) als voor de gederfde winst.

Opmerking: dit principe werd onlangs bevestigd in een arrest van 26 september 2013 van het Hof van Beroep te Gent.

Dergelijke theoretische uiteenzetting zorgt in de praktijk vaak voor problemen wanneer de schadevergoeding dient te worden begroot.

Tip: Het is dan ook met het oog op dergelijke situaties dat het stipuleren van o.m. schadebedingen in het aanbod een belangrijke rol kunnen vervullen in de afwikkeling van het geschil tussen partijen.

Het is van belang om in het aanbod duidelijk de geldingsduur te bepalen en dit om alle discussies te vermijden.

Soms ziet de aanbieder dit over het hoofd en wordt het aanbod geacht te gelden gedurende een redelijke termijn van beraad.

Indien de aanbieder in voorkomend geval zijn aanbod intrekt en de begunstigde hiermee niet opgezet is, kunnen partijen verwikkeld raken in een procedure, waarvan de uitkomst onzeker is. Het gaat om een feitenkwestie en het is de rechter die soeverein de redelijke termijn bepaalt.

Bij het verstrijken van de (redelijke) termijn komt het aanbod van rechtswege te vervallen.

Aanvaarden van het aanbod

Zolang de geldingsduur van het aanbod tot (ver)koop niet verstreken is, kan de begunstigde ervan het aanbod aanvaarden.

Let wel: De aanvaarding mag niet laattijdig zijn. Ze moet de aanbieder bereiken vóór het verstrijken van de termijn. Een laattijdige aanvaarding heeft in beginsel geen enkele waarde meer.

De aanvaarding van het aanbod kan zowel stilzwijgend als uitdrukkelijk geschieden, tenzij de partijen de mogelijkheid van de stilzwijgende aanvaarding uitdrukkelijk hebben uitgesloten.

Tip: Het aanbod wordt best uitdrukkelijk aanvaard en dit d.m.v. een geschrift. Een stilzwijgende aanvaarding moet worden afgeleid uit de gedraging van de begunstigde en uit de omstandigheden. Daardoor ontstaat er weer ruimte voor discussie.

De rechtspraak aanvaardt onder meer de volgende positieve daden van uitvoering als een stilzwijgende aanvaarding:

• De uitnodiging door de begunstigde van het aanbod om een datum vast te stellen voor het verlijden van de notariële akte;
• Het betalen van een voorschot door de begunstigde van het aanbod.

Enzovoort

Conclusie

Een goed geformuleerd aanbod bevat naast de identiteit van de partijen minstens de volgende elementen:

• Zaak en prijs, eventueel aangevuld met bijvoorbeeld:
• Het al dan niet verschuldigd zijn van een voorschot bij de aanvaarding van het aanbod;
• Een clausule eigendomsvoorbehoud tot datum verlijden notariële akte.