De koper heeft verschillende actiemogelijkheden ter zijner beschikking, waarvan de belangrijkste zijn:
a) De éénzijdige ontbindingsverklaring op basis van een stilzwijgend ontbindend beding
De wet stipuleert dat indien de koper de verkoopprijs niet betaalt, de verkoper de ontbinding van de verkoop kan vorderen (art. 1654 BW).
In geval van betwisting door de koper, dient de feitenrechter zich te buigen over het geschil en meer bepaald te oordelen of de contractuele wanprestatie van de koper dermate ernstig is, dat zij de ontbinding van de verkoopovereenkomst rechtvaardigt.
De Rechter kan in plaats van de ontbinding ook andere maatregelen opleggen.
b) De éénzijdige ontbindingsverklaring op basis van een uitdrukkelijk ontbindend beding
De “gerechtelijke” ontbindingsregel vervat in art. 1184 BW is van aanvullend recht, zodat partijen hiervan kunnen afwijken en bedingen dat – in geval van bepaalde wanprestaties – de benadeelde partij de verkoopovereenkomst zelf kan ontbinden, zonder dat hiervoor een vordering in rechte noodzakelijk is.
Het (buitengerechtelijk) ontbindend beding moet twee elementen bevatten:
– Vooreerst dient de ontbinding afhankelijk te worden gemaakt van een toerekenbare wanprestatie door één der partijen;
– Ten tweede moet de beslissingsbevoegdheid om eigenmachtig (en te goeder trouw) te ontbinden, uitsluitend in handen worden gegeven van de wederpartij.
De ontbinding treedt pas in op het ogenblik dat de beslissende partij een partijverklaring dienaangaande aan de in gebreke zijnde partij heeft gericht.
Betwisting van deze verklaring is mogelijk voor de rechtbank, doch de rechter kan in dat geval enkel een controle “a posteriori” uitvoeren.
c) De éénzijdige ontbinding wegens wanprestatie
Wanneer een partij bij een wederkerige overeenkomst zijn verbintenissen ten aanzien van diens wederpartij niet uitvoert, heeft deze “gedupeerde” partij de keuze om ofwel zijn schuldenaar te dwingen om de overeenkomst vooralsnog uit te voeren (indien nog mogelijk), dan wel de ontbinding ervan te vorderen, al dan niet meer betaling van een schadevergoeding.
d) Ontbinding wegens niet-conforme levering
De verkoper is verplicht tot de “conforme levering” van het onroerend goed, hetgeen betekent dat het goed moet beantwoorden aan al hetgeen partijen daaromtrent zijn overeengekomen, inclusief het toebehoren (bouwplannen, vergunningen, enz.) en gezuiverd van alle lasten.
Wanneer de verkoper zijn leveringsplicht miskent, beschikt de koper over drie vorderingsmogelijkheden, te weten:
– De koper kan de afgifte vragen van hetgeen ontbreekt, bijvoorbeeld het terugbrengen en installeren van de door de verkoper weggenomen tuininrichting, keukeninrichting, zonwerende gordijnen, enzovoort;
– Bijkomend kan de koper het herstel in natura vragen van de door de verkoper na het compromis veroorzaakte schade, bijvoorbeeld aan deuren en ramen, die tijdens de verhuizing van de verkoper werd veroorzaakt;
– Tenslotte heeft de koper de mogelijkheid om de ontbinding van de verkoopovereenkomst te vragen, desgevallend meer schadevergoeding indien daartoe aanleiding bestaat.
e) De éénzijdige ontbinding wegens schuldloze niet-nakoming
Hieronder ressorteren alle situaties die zich voordoen, wanneer de verkochte eigendom na de risico-overgang, maar voor de levering, is teniet gegaan door toeval, overmacht of een vreemde oorzaak.
Wanneer een verkochte villa bijvoorbeeld door brand vernield is, is de verkoper in de onmogelijkheid om de zaak te leveren en zal de overeenkomst ontbonden worden.
f) De minnelijke ontbinding
De wet voorziet in art. 1134, 2de lid BW dat partijen steeds met hun wederzijdse toestemming hun overeenkomst kunnen herroepen.
In de praktijk gebeurt het veelvuldig dat koper en verkoper na het ondertekenen van een compromis op hun passen willen terugkeren.
De fiscale gevolgen van de verkoopovereenkomst indachtig, beslissen sommigen om de onderhandse verkoopovereenkomst gewoonweg te verscheuren.
In het fiscaal recht wordt een minnelijke ontbinding immers opgevat als een wederoverdracht van onroerend goed, zodat het evenredig (registratie)recht niet alleen toepasselijk is op de oorspronkelijke verkoopovereenkomst, doch eveneens op de ontbindingsovereenkomst (de “wederoverdracht”).
Ondertussen heeft de wetgever “mits aan een reeks voorwaarden voldaan is” de nadelige fiscale gevolgen enigszins getemperd, dit voor zover het onroerend goed, voorwerp van de verkoop, gelegen is in het Vlaams of Waals Gewest.
Indien u meer wenst te weten omtrent de fiscale gevolgen van de minnelijke en gerechtelijke ontbinding, klik hier.
g) De nietigverklaring wegens wilsgebreken
Blijkens art. 1109 BW is geen toestemming geldig, indien zij uitsluitend door dwaling is ingegeven, door bedrog werd verkregen of door geweld werd afgeperst.
Een partij wiens wilsvorming bij een overeenkomst werd aangetast door een wilsgebrek, kan de nietigheid vorderen. Naar Belgisch recht is de nietigheid nog steeds een gerechtelijke sanctionering.
Supplementair kan het slachtoffer van een wilsgebrek ook schadevergoeding vorderen. Deze schadevergoeding kan zowel van de wederpartij gevorderd worden, als van een derde zoals een vastgoedmakelaar of een notaris, indien zou blijken dat deze professionelen in hun informatieverplichting zijn tekortgekomen.
De benadeelde partij moet wel het bestaan van schade kunnen aantonen, alsook dat deze schade het gevolg is van de door de wederpartij (of een derde) begane fout.
Vermits de wilsgebreken “dwaling” en “bedrog” het meest voorkomend zijn, worden enkel deze hier kort besproken.
– Dwaling
Dwaling is een verkeerde voorstelling die een partij aangaande een bestanddeel van de overeenkomst heeft, op het ogenblik dat deze de overeenkomst sluit.
De enige “negatieve” voorwaarde die wordt gesteld, is dat de dwaling niet onverschoonbaar is, dat wil zeggen niet aan zichzelf te wijten is.
Overeenkomstig art. 1110 BW zal dwaling slechts tot de nietigheid van de overeenkomst aanleiding geven, indien zij de zelfstandigheid van de verkochte zaak betreft.
Praktijkvoorbeelden:
1) Dwaling in hoofde van de koper:
– een perceel wordt aangekocht, doch wegens het bestaan van een bijzonder plan van aanleg mag er niet op gebouwd worden;
– de koop van een pand, waarvan de in de publiciteit opgegeven oppervlakte niet de oppervlakte is van de verkochte woning, maar wel de totale terreinoppervlakte.
2) Dwaling in hoofde van de verkoper:
Iemand verkoopt een industriegrond (waarvan de juiste grootte onduidelijk was) en na opmeting door de koper blijkt het perceel bijna dubbel zo groot te zijn. De Rechtbank aanvaardde de verkopersdwaling en verklaarde de verkoopovereenkomst nietig.
– Bedrog
Volgens art. 1116 BW geeft bedrog aanleiding tot de nietigverklaring van een overeenkomst, indien de kunstgrepen, door één der partijen gehanteerd, van die aard zijn dat de andere partij zonder die kunstgrepen klaarblijkelijk de overeenkomst niet zou hebben aangegaan.
Bij vastgoedtransacties wordt door kopers vaak bedrog ingeroepen om zo van de verkoop af te komen. De bewijslast rust op degene die het bedrog inroept.
Praktijkvoorbeelden:
– een perceel grond wordt voorgesteld en verkocht als zijnde gelegen in bouwzone, maar achteraf blijkt dat het perceel in landbouwzone ligt;
– bij de verkoop verzwijgt de verkoper dat er ernstige gebreken zijn aan de haard, niettegenstaande deze haard als enig verwarmingselement wordt gebruikt.
h) De nietigverklaring wegens benadeling voor meer dan 7/12de
Benadeling voor meer dan 7/12de impliceert dat u uw onroerend goed heeft verkocht tegen een prijs die minder van 5/12de dan de werkelijke waarde bedraagt.
In dit geval is het mogelijk dat u als verkoper de nietigheid der overeenkomst vordert.
Opgelet: De vordering tot nietigverklaring wegens benadeling dient te worden ingesteld binnen de twee jaar te rekenen van de dag van de verkoopovereenkomst, vanaf de dag van de lichting der optie of vanaf datum vervullen opschortende voorwaarde indien dergelijke voorwaarde in de belofte of overeenkomst staat opgenomen.
Tip: wanneer de aan- of verkoopbelofte gekoppeld is aan een huurovereenkomst, is het van belang om voorafgaandelijk clausules uit te werken omtrent het lot van werken in onroerende staat die door de huurder zouden worden uitgevoerd, alsook – in voorkomend geval – omtrent de waardering van het onroerend goed.
Bij gebreke daarvan stuit men in de praktijk vaak op zeer onbillijke situaties.
Voor meer informatie omtrent het lot van werken uitgevoerd door de huurder, zie www.hurenverhuren.be.
Het is aan de verkoper om het bewijs te leveren van de benadeling, hetgeen niet altijd even eenvoudig is. Conform art. 1677 BW kan het bewijs van de benadeling alleen bij vonnis worden toegestaan en dit slechts overeenkomstig de gestelde feiten, die “waarschijnlijk genoeg en gewichtig zijn” om het bestaan van de benadeling te laten vermoeden.
Het Hof van Beroep te Antwerpen oordeelde op 6 oktober 2008 dat het loutere feit dat de vraagprijs voor een onroerend goed 214.000,00 EUR bedroeg, terwijl dat onroerend goed finaal werd verkocht voor 150.000,00 EUR, op zich onvoldoende is om te vermoeden dat er sprake is van benadeling.
Slechts indien de feiten waarschijnlijk en gewichtig genoeg zijn, zal een college van drie deskundigen worden aangesteld, die de waarde van het goed zullen schatten en dit volgens de staat en de waarde ervan op het ogenblik van de verkoop.
Het is immers niet de bedoeling dat men als verkoper van de ondertussen verkregen waardestijging van het onroerend goed zou kunnen genieten.
i) De vernietiging op grond van een Pauliaanse vordering
In de praktijk komt het voor dat de eigenaar van een onroerend goed in financiële problemen geraakt en dat deze vervolgens – in de hoop zijn schuldeisers te ontlopen – het onroerend goed snel verkoopt aan een te lage prijs aan bijvoorbeeld zijn dochter.
Kunnen schuldeisers – die hun centen verloren zien gaan – zich hiertegen verzetten?
Het antwoord is bevestigend. Artikel 1167 BW geeft schuldeisers in dergelijke gevallen de mogelijkheid om de verkoop te laten vernietigen, dan wel ervoor te zogen dat het feit van de verkoop hen niet kan worden tegengeworpen.
De wet laat schuldeisers toe om in eigen naam op te komen tegen handelingen die hun schuldenaar heeft verricht met bedrieglijke benadeling van hun rechten (de Pauliaanse vordering of “actio pauliana” genaamd).
De wet stelt evenwel strenge vereisten, zijnde:
- De schuldeiser moet titularis zijn van een schuldvordering met vaste datum en dit van vóór de datum waarop de betwiste rechtshandeling werd gesteld;
- De rechtshandeling waartegen de schuldeiser opkomt, moet tot een verarming van de schuldenaar hebben geleid of de schuldeiser in zijn actiemogelijkheden hebben beperkt/benadeeld;
- Er moet sprake zijn van bedrog in hoofde van de schuldenaar.
- Wanneer de schuldenaar een “contract ten bezwarende titel” heeft afgesloten, zoals een verkoopovereenkomst, wordt daarenboven vereist dat er ook in hoofde van de medecontractant van de schuldenaar een fout bestaat. Deze fout bestaat in een doelbewuste deelname aan de bedrieglijke handeling van de schuldenaar.
Indien alle voorwaarden vervuld zijn, kan een schuldeiser met succes de verkoop laten vernietigen, evenwel op voorwaarde dat de vordering binnen de tien jaar na de gewraakte handeling wordt ingesteld.
