Partijen komen vaak overeen om de door hen gesloten verkoopovereenkomst te ontbinden. Op burgerrechtelijk vlak stelt zich geen probleem, maar fiscaal gezien zit dat helemaal anders. De fiscus beschouwt dit immers als een wederoverdracht van de eigendom van de koper op de verkoper.
Gevolg: de evenredige registratierechten op de verkoop zijn tweemaal verschuldigd. Wanneer men bedenkt dat in Vlaanderen het evenredig registratierecht in principe tien procent bedraagt, betreft het een dure operatie.
Desalniettemin zijn allerlei uitzonderingen ingevoerd op de “dubbele taxatie”, zowel op federaal niveau als op Gewestelijk niveau. Veel hangt ook af van de keuze die partijen maken, namelijk een ontbinding in der minne of een gerechtelijke ontbinding?
1. Federale regeling
Deze regeling is sowieso van toepassing in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Zij zal ook toepassing vinden in het Vlaams of Waals Gewest indien de respectieve decreten aldaar niet toepasselijk zijn, of indien de federale regeling voordeliger zou uitvallen.
Minnelijke ontbinding
In de federale regeling geldt als algemeen principe dat een minnelijke ontbinding wordt gelijkgesteld met een wederoverdracht, zodat de evenredige registratierechten tweemaal verschuldigd zijn.
Maar: In dit geval hebben partijen er alle belang bij om zowel de verkoopovereenkomst als de overeenkomst tot minnelijke ontbinding authentiek vast te stellen. In voorkomend geval kunnen zij drie vijfden van de op de eerste overdracht geheven registratierechten terugkrijgen, omdat de “wederverkoop” plaatsvindt binnen de twee jaar.
Bijzondere praktijkgevallen:
– Wijziging van koper onmiddellijk na de minnelijke ontbinding
Het is niet abnormaal te noemen dat verkoper A pas geneigd zal zijn om de verkoopovereenkomst met koper X minnelijk te ontbinden, wanneer er reeds een andere gegadigde Y is om het onroerend goed in kwestie aan te kopen tegen dezelfde of zelfs betere voorwaarden. In voorkomend geval zijn er drie keer evenredige registratierechten verschuldigd, te weten:
– Op de verkoop tussen A en X;
– Op de wederoverdracht tussen X en A;
– Op de verkoop tussen A en Y.
Zodra de fiscale gevolgen van hun handelen bekend is, proberen partijen vaak de taxatie te ontduiken door de initiële verkoopovereenkomst hetzij te verscheuren, hetzij te verbergen voor de fiscus.
Dit is een risico dat een zeer groot kostenplaatje met zich kan meebrengen!
Geregeld komt de fiscus dergelijke “verborgen of verscheurde” overeenkomsten tóch op het spoor (bijvoorbeeld naar aanleiding van het overlijden van een partij of ten gevolge van een onenigheid tussen de partijen).
De fiscus beschikt over een wettelijk vermoeden, “de leer van de schijnbare eigendomsoverdracht” genaamd, waardoor partijen het risico lopen, niet alleen om drie maal registratierechten te betalen, maar evenzeer een boete die gelijk is aan de ontdoken rechten!
Tip: in deze situatie best ervoor opteren om de eerste verkoopovereenkomst samen met de ontbindingsovereenkomst notarieel vast te laten leggen.
– De zogenaamde “driehoeksverkoop”
Deze verrichting gaat als volgt: Verkoper A verkoopt een goed bij onderhandse akte aan koper B en koper B verkoopt vervolgens hetzelfde goed tegen dezelfde of onder andere voorwaarden aan koper C. De notariële akte spreekt enkel van een verkoop tussen A en C. De tussentijdse verkoop aan B wordt verzwegen om registratierechten te ontduiken.
Voorbeeld: ouders die als koper optreden, maar zich vervolgens ““ omwille van successierechten” bedenken en hun kinderen in de notariële akte plots laten aandraven als “koper”.
Wanneer de fiscus deze operatie als een “driehoeksverkoop” beschouwt, is er in feite sprake van veinzing, met navenante boetes tot gevolg.
– Substitutie van koper
Nog een scenario dat niet onbekend in de oren zal klinken, is de situatie waarin de koper zich na de ondertekening van een compromis bedenkt en bijvoorbeeld liever in naam van diens vennootschap aankoopt in plaats van in eigen naam. Ook hier wordt vaak enkel naar buiten gekomen met de notariële akte waarbij A aan C verkoopt, terwijl de vorige overeenkomst tussen A en B verzwegen wordt.
Opgelet: In de praktijk worden zulke situaties vaak in de hand gewerkt door in de compromis de “of-clausule” te hanteren. Men leest vaak iets in de zin van “de koper verklaart in eigen naam te kopen, of in deze van zijn vennootschap en/of samen met zijn vennootschap in nader te bepalen verhoudingen”.
Wanneer de koper-natuurlijk persoon naderhand wordt “vervangen” door een rechtspersoon, kan dit aanleiding geven tot een driedubbele taxatie, meer boetes!
Zoals gezegd: de compromis is definitief en moet alle gegevens bevatten. Een notariële akte is eigenlijk slechts een formaliteit, omdat enkel akten met “authenticiteit” kunnen worden overgeschreven op het hypotheekkantoor!
Voor het overige geldt dezelfde fiscale behandeling als bij de driehoeksverkoop.
Let wel: ook als verkoper dient men evenzeer weigerachtig te zijn tegenover dergelijke praktijken. De extra registratierechten en boetes zijn immers ondeelbaar verschuldigd door alle partijen, hetgeen impliceert dat de fiscus de totale som aan registratierechten en boeten ook op de verkoper kan verhalen.
Indien bepaalde kopers op het ogenblik dat zij het compromis ondertekenen nog steeds niet zeker weten wie het onroerend goed nu precies zal aankopen, dient het aanbeveling om in het compromis bepaalde clausules op te nemen die kunnen voorkomen dat er een zware taxatie geschieden eens de fiscus de “driehoeksverkoop” of de “substitutie van koper” heeft vastgesteld (klik hier voor meer info).
Laat u daarom tijdig bijstaan door uw advocaat tijdens de onderhandelingsfase!
Vernietiging in der minne
De vernietiging der overeenkomst onderscheidt zich van de ontbinding omdat het hier gaat om gebreken van bij de totstandkoming van de overeenkomst.
De fiscus stelt zich om die reden onder bepaalde voorwaarden soepeler op bij een minnelijke vernietiging, in die zin dat wanneer de evenredige rechten nog niet geheven zijn, de fiscus deze niet zal vorderen op voorwaarde dat de overeenkomst door partijen vernietigd werd door een “klaarblijkelijke nietigheid”, zijnde een nietigheid waarvan het bestaan op zich niet kan betwist worden, zoals bijvoorbeeld wanneer het goed wordt verkocht door een niet-eigenaar.
De overeenkomst moet derhalve zelf het bewijs van de nietigheid bevatten en de vordering tot nietigverklaring moet evident nog bestaan.
Worden deze voorwaarden niet voldaan, dan zal de fiscus het “dubbel” evenredig registratierecht wél opeisen, zoals bijvoorbeeld de nietigheid wegens dwaling die veelal ruimte laat voor discussie.
De gerechtelijke ontbinding van de overeenkomst
Het principe luidt dat wanneer er sprake is van een gerechtelijke ontbinding, het evenredig registratierecht op de verkoopovereenkomst verschuldigd is.
Wanneer het nog niet geheven is, zal de fiscus het komen incasseren, terwijl reeds betaalde registratierechten niet meer worden teruggegeven.
Uitzondering: wanneer de eis tot ontbinding binnen het jaar na de overeenkomst wordt ingesteld, is het evenredig registratierecht niet verschuldigd. Werd het evenredig recht reeds betaald, dan zal het worden teruggegeven.
Op de wederoverdracht wordt het evenredig registratierecht nooit geheven, vermits een gerechtelijke ontbinding nimmer als een wederoverdracht wordt beschouwd.
Om de termijn van één jaar te berekenen, is de spildatum deze van het ondertekenen van de onderhandse verkoopovereenkomst. Werd daarin een opschortende voorwaarde opgenomen, dat zal de datum waarop deze voorwaarde vervuld wordt als vertrekdatum dienen.
De gerechtelijke vernietiging van de overeenkomst
Hier geldt een gelijkaardige gunstregeling, maar in tegenstelling tot de gerechtelijke ontbinding, is er geen termijnvereiste.
Onder de federale regeling brengt een gerechtelijke procedure tot ontbinding of nietigverklaring op fiscaal vlak aanzienlijke voordelen met zich mee.
Het enige nadeel dat er zou kunnen bestaan, is de vertraging die een procedure soms met zich meebrengt.
Op heden echter is deze “vertraging”niet meer wat ze was. Na dagvaarding worden op de inleidende zitting conclusietermijnen overeengekomen en wordt in principe onmiddellijk een pleitdatum bepaald. Het “rekken en trekken van de procedure” wat sommige partijen beogen, wordt hiermede onmogelijk gemaakt.
Het één en ander kan door partijen trouwens zelf voorkomen worden.
Preventieve clausules in de verkoopovereenkomst
De zware taxaties en andere problemen kunnen grotendeels vermeden worden door preventief clausules op te nemen in de onderhandse verkoopovereenkomst (of belofte).
Praktisch gezien treft men drie groepen van clausules aan, te weten:
– Betreffende de evenredige registratierechten op de wederoverdracht: bijvoorbeeld een clausule van uitgestelde eigendomsoverdracht;
– Betreffende de evenredige rechten op zowel de overdracht als de wederoverdracht: bijvoorbeeld een arbitragebeding;
– Betreffende de “substitutie van koper”: bijvoorbeeld via de figuur van de sterkmaking of werken met een wederkerige aan- en verkoopbelofte.
2. Gunstregeling Vlaams Gewest
In het Vlaamse Ontbindingsdecreet van 23 november 2007 (BS 3 januari 2008) werd een belangrijke uitzondering ingevoerd op het federale principe van de heffing van evenredige registratierechten bij de koop van een onroerend goed.
Meer bepaald werd een bijzonder vast recht van 10,00 EUR ingevoerd in geval van een minnelijke ontbinding of vernietiging van koopovereenkomsten, alsook in geval van een verklaring waarin gesteld wordt dat een uitdrukkelijk ontbindende voorwaarde is vervuld.
Toepassingsvoorwaarden voor de minnelijke ontbinding of vernietiging
Om van het gunstregime te kunnen genieten, worden de volgende cumulatieve voorwaarden gesteld:
-Het kwestige onroerend goed moet gelegen zijn in het Vlaams Gewest;
– De oorspronkelijke verkoopovereenkomst werd nog niet bij authentieke akte vastgesteld;
– De initiële verkoopovereenkomst dateert van minder dan één jaar vóór de dagtekening van de ter registratie aangeboden (ontbindings)overeenkomst.
Opgelet: vanaf wanneer begint de termijn van één jaar te lopen? Daarover bestaat discussie. Veiligheidshalve wordt de tekst van de wet het best letterlijk opgevat en wacht men niet tot de opschortende voorwaarde is vervuld teneinde de termijn van één jaar te berekenen.
Het Decreet is NIET van toepassing op:
– Natuurlijke personen die een woning in een Belgische vennootschap inbrengen;
– Overeenkomsten die onderworpen zijn aan het gunsttarief van de beroepsverkoper.
Concrete toepassing van het Decreet
Om een overzicht te kunnen geven van de verschuldigde rechten, dient een onderscheid te worden gemaakt tussen overeenkomsten met of zonder opschortende voorwaarde(n):
1. Een compromis zonder opschortende voorwaarde of waarvan de opschortende voorwaarde reeds vervuld is:
a) Gezamenlijke aanbieding van het compromis en de ontbindingsovereenkomst:
– De gezamenlijke aanbieding is geschied binnen de registratietermijn voor het compromis, namelijk binnen de 4 maanden na dagtekening compromis of het vervullen van de opschortende voorwaarde: partijen zullen tweemaal het bijzonder vast recht van 10,00 EUR moeten betalen;
– De gezamenlijke aanbieding is geschied buiten de registratietermijn voor het compromis: op de minnelijke ontbindingsovereenkomst zal het bijzonder vast recht van 10,00 EUR verschuldigd zijn, terwijl op het compromis de evenredige rechten weliswaar verschuldigd en opeisbaar zijn, maar teruggave van deze rechten in mogelijk (art. 209, 2e bis, 1e lid Vl. W. Reg.).
Nuance: indien een verzoekschrift tot teruggave van de registratierechten wordt aangeboden, zal overgegaan worden tot schuldvergelijking en zal het compromis vooralsnog kunnen geregistreerd worden tegen het tarief van 50,00 EUR (algemeen vast recht).
De fiscus zal in deze hypothese geen boete wegens laattijdige registratie aanrekenen.
Opgelet: het nieuwe algemeen vast recht van 50,00 EUR vervangt het oude vast recht van 25,00 EUR en is slechts toepasselijk op akten die geregistreerd werden vanaf 01 juli 2013!
b) Geen gezamenlijke aanbieding van het compromis en de ontbindingsovereenkomst
– De onderhandse verkoopovereenkomst is tijdig geregistreerd: indien de evenredige registratierechten al geheven zijn, dan is teruggave mogelijk indien het verzoekschrift tot teruggave binnen de twee jaar vanaf datum ontbindingsovereenkomst wordt ingediend.
De teruggave kan evenwel lang op zich laten wachten (soms wel twee jaar!).
De ontbindingsovereenkomst wordt geregistreerd tegen het bijzonder vast recht van 10,00 EUR, op voorwaarde dat de overeenkomst dateert van minder dan één jaar na het compromis én op voorwaarde dat de onderhandse akte nog niet bij authentieke akte werd vastgesteld.
– De onderhandse verkoopovereenkomst is niet tijdig geregistreerd: teruggave is mogelijk, maar er zal een boete gevestigd worden wegens laattijdige aanbieding. Teruggave van deze boete is niet mogelijk!
De enige manier om de boete te vermijden, bestaat erin om samen met het compromis en de ontbindingsovereenkomst een verzoekschrift tot teruggave registratierechten neer te leggen.
2. Een compromis met een opschortende voorwaarde die nog niet vervuld is:
a) Gezamenlijke aanbieding van het compromis en de ontbindingsovereenkomst:
– De onderhandse verkoopovereenkomst wordt geregistreerd tegen het tarief van 10,00 EUR. Volgens sommigen geschiedt het tegen het algemeen vast recht van 50,00 EUR. Deze theoretische discussie vertegenwoordigt in de praktijk slechts een verschil van 40,00 EUR en is bij deze verwaarloosbaar;
De ontbindingsovereenkomst wordt geregistreerd tegen het bijzonder vast recht van 10,00 EUR.
b) Geen gezamenlijke aanbieding van het compromis en de ontbindingsovereenkomst:
– De onderhandse verkoopakte wordt geregistreerd tegen het algemeen vast recht van 50,00 EUR, terwijl de ontbindingsovereenkomst zal geregistreerd worden tegen het bijzonder vast recht van 10,00 EUR.
De gunstregeling in het licht van de gerechtelijke ontbinding en nietigverklaring
De grootste innovatie op het vlak van de gerechtelijke ontbinding/nietigverklaring, is dat de teruggave der registratierechten thans ook mogelijk is bij een akkoordvonnis, hetgeen voordien niet het geval was.
De geheven rechten kunnen teruggevorderd worden, indien:
– De Rechter de ontbinding vaststelt of uitspreekt, op voorwaarde dat de eis tot ontbinding binnen het jaar na de overeenkomst werd ingeleid;
– De Rechter de nietigheid vaststelt of uitspreekt. Hier geldt geen termijnvereiste waarbinnen de vordering moet worden ingesteld.
De tweede nieuwigheid is dat het Decreet ook de arbitrage behandelt. Een scheidsrechtelijke uitspraak die met een exequatur is bekleed, wordt door de fiscus op dezelfde manier behandeld als een rechterlijke uitspraak.
3. Gunstregeling in het Waals Gewest
In navolging van het Vlaamse Decreet heeft men voor het Waals Gewest een analoge regeling uitgewerkt.
