Zelf een compromis opstellen
Ondanks de resem civielrechtelijke en bestuursrechtelijke regels die een aanzienlijke invloed hebben op een vastgoedtransactie, worden onderhandse koopovereenkomsten veelal opgesteld door de partijen zelf.
Partijen bij een compromis denken vaak dat dit document slechts “iets voorlopigs” is en dat zowel de koper als de verkoper de overeenkomst nog kan aanvullen of zelfs verbreken.
Dit is de grootste en meest hardnekkige illusie die er bestaat omtrent een onderhandse koopakte!
In het Belgisch recht geldt aangaande de verkoop het consensualisme, hetgeen betekent dat zodra partijen akkoord gaan over de verkoop van een bepaalde zaak en dit tegen een bepaalde prijs, de verkoop is gesloten (art. 1583 BW). Een geschrift is geen bestaansvereiste voor een rechtsgeldige verkoop, doch vervult een loutere bewijsfunctie.
De afspraken van partijen die in een compromis worden vervat, zijn dus allesbehalve voorlopig. Wel integendeel, de verkoop is definitief.
Zodra de onderhandse verkoopakte wordt ondertekend, heeft zulks burgerrechtelijke en fiscale implicaties. De ondertekening ervan heeft in principe de eigendomsoverdracht tot gevolg en schept onherroepelijke verbintenissen in hoofde van beide partijen.
De onderhandse verkoopovereenkomst dient dan ook zo volledig en duidelijk mogelijk te worden opgesteld en dit opdat geen ruimte zou gelaten worden voor allerlei discussies achteraf.
Het opstellen van een onderhandse verkoopovereenkomst is niet altijd zo eenvoudig als men denkt. Partijen menen vaak dat enkel de notariële akte telt en dat diverse punten tijdens de notariële fase verder kunnen worden uitgewerkt.
Dit betreft een tweede grote misvatting!
De onderhandse verkoopovereenkomst dient immers als basis voor de notariële akte. De notaris is gebonden door de bepalingen van de onderhandse overeenkomst.
Opmerking: Tussen de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst en van de notariële akte verlopen – in principe – maximaal vier maanden. Binnen deze termijn dienen immers de registratierechten te worden betaald.
Indien tijdens deze periode één van de partijen mocht komen te overlijden, dan gaan de rechten en plichten voortvloeiend uit de onderhandse verkoopovereenkomst automatisch over op de erfgenamen.
Reeds vóór de ondertekening van het compromis dienen diverse inlichtingen aan de koper te worden verstrekt, zoals omtrent de beschikbaarheid van het goed, of er erfdienstbaarheden gevestigd zijn, of de nodige bouwvergunningen aanwezig zijn, of er roerende goederen mee verkocht worden, enzovoort.
Gevolg: Indien partijen omtrent bovengenoemde punten niets voorzien hebben in het compromis, dan kan de notaris hieraan niets meer verhelpen, tenzij hij het akkoord van beide partijen heeft verkregen.
De notaris kan derhlave niet eigenmachtig allerhande lasten of voorwaarden in de notariële akte opnemen die zouden afwijken van of tegenstrijdig zouden zijn met deze opgenomen in de onderhandse verkoopovereenkomst.
Reeds vóór de ondertekening van het compromis dienen diverse stukken aan de koper te worden overhandigd, sommigen op straffe van nietigheid, zoals het bodemattest en het stedenbouwkundig uittreksel.
De verplichtingen opgelegd door de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het Bodemdecreet en de informatie die van de syndicus van een appartmentsgebouw dient te worden bekomen, maken constitutieve elementen uit, zijnde elementen onontbeerlijk voor de geldige totstandkoming van de overeenkomst.
Andere mogelijkheden dan een compromis
Niettegenstaande het belang van bepaalde informatie en stukken die aan de koper moeten worden overhandigd alvorens deze de onderhandse overeenkomst ondertekent, zijn partijen vaak ongeduldig eenmaal ze een akkoord hebben bereikt over de prijs van het goed.
Om dan toch al iets (“voorlopig”) op papier te hebben, wordt in de praktijk meestal gewerkt met een optieovereenkomst of met het inlassen van opschortende voorwaarden in de onderhandse verkoopovereenkomst. Het akkoord van de partijen wordt in dit laatste geval schriftelijk vastgelegd, doch “onder voorbehoud”.
Het inlassen van opschortende voorwaarden zal in vele gevallen geen afdoende oplossing bieden voor het ontbreken bepaalde documenten die moeten worden afgeleverd, net omdat de wetgever ze als onmisbaar beschouwt bij de totstandkoming van de overeenkomst.
Bijzondere bedingen bij een compromis
Enkele bijzondere bedingen in de onderhandse verkoopovereenkomst:
a) Uitstel van eigendomsoverdracht
Normaliter gaat de eigendom van het onroerend goed over op het ogenblik dat partijen (mondeling) een overeenkomst hebben bereikt qua zaak en prijs.
Partijen kunnen evenwel anders overeenkomen en bijvoorbeeld bedingen dat de eigendomsoverdracht zal plaatsvinden “bij de ondertekening van de notariële akte”, hetgeen impliceert dat het eigenaarsrisico pas op dat ogenblik zal overgaan.
Uitzondering: in het kader van “de Wet Breyne” of “de Woningbouwwet” gaan de eigendomsrechten op de grond en de opstallen van rechtswege over op de koper van het goed en dit zodra de overeenkomst wordt ondertekend (art. 4 Wet Breyne).
De navolgende opstallen worden van rechtswege eigendom van de koper naarmate de bouwstoffen in de grond of in het gebouw worden geplaatst en verwerkt (art. 5 Wet Breyne).
Het gaat om regels van dwingend recht, zodat elk beding van eigendomsvoorbehoud voor niet-geschreven wordt gehouden. In toepassing van de Woningbouwwet kan de eigendomsoverdracht derhalve niet worden uitgesteld tot datum verlijden notariële akte.
Tevens in afwijking van het gemeen recht, gaat het eigendomsrisico in geval van de Wet Breyne pas over op het ogenblik van de “voorlopige oplevering” en dus nadat de eigendomsoverdracht reeds is geschied!
Voor meer informatie omtrent de Wet Breyne, klik hier.
Het beding van uitgestelde eigendomsoverdracht kan tevens op fiscaal vlak nuttig zijn, in het bijzonder wanneer de partijen de ontbinding of nietigheid van de onderhandse overeenkomst op het oog hebben.
Ten gevolge van het beding van uitgestelde eigendomsoverdracht zou er volgens bepaalde rechtsleer geen evenredige registratierechten verschuldigd zijn op de “wederoverdracht”, vermits de eigendom nog niet was overgegaan.
Voor meer informatie omtrent ontbinding en nietigheid van de verkoopovereenkomst, klik hier.
b) Beding van commandverklaring
Het gaat om een beding waarbij de koper (ook de ogenschijnlijke koper, gecommandeerde, commandverklaarder, commandataris of declarant genaamd) zich het recht voorbehoudt om binnen een welbepaalde termijn na het sluiten van de koopovereenkomst, een andere persoon aan te duiden (de werkelijke koper of de command), die hem – met terugwerkende kracht – zal vervangen als rechtstreekse contractpartij van de verkoper.
Via deze rechtsfiguur is het mogelijk om de identiteit van de command voorlopig verborgen te houden.
Een commandverklaring is evenwel onderworpen aan de volgende strikte geldigheidsvereisten (van toepassing sedert 1 januari 2014):
- De verkoper moet zich uitdrukkelijk akkoord verklaren met de mogelijke commandverklaring. Het recht op commandverklaring moet dan ook expliciet vermeld staan in het verkoopovereenkomst;
- Daarenboven moet de aanwijzing van de command bij notariële akte geschieden en dit uiterlijk op de vijfde werkdag na de dag van de overeenkomst;
- De verklaring en de aanvaarding mogen noch het voorwerp, noch de prijs, noch de voorwaarden van de oorspronkelijke verkoopovereenkomst (essentieel) wijzigen.
Tot aan de commandverklaring en de aanvaarding van de commandverklaring door de command, blijft de gecommandeerde persoonlijk verbonden door de verkoopovereenkomst.
Is de aanwijzing van de command evenwel rechtsgeldig geschied, dan verdwijnt de schijnbare koper retroactief uit de oorspronkelijke verkoopovereenkomst en wordt deze vervangen door de command/werkelijke koper, tegenover wie de overeenkomst vanaf datum ondertekening gevolgen zal hebben.
Bovendien: Indien aan alle geldigheidsvoorwaarden voldaan werd, zal de akte waarbij de werkelijke koper wordt aangeduid, geregistreerd worden tegen 50,00 EUR, zijnde het huidig algemeen vast recht.
Opgelet: Deze fiscale regeling geldt enkel in het Vlaams Gewest! In het Waals Gewest is een identieke regeling voorzien, doch deze treedt pas in voege vanaf 01 januari 2016.
Opmerking: het nieuw algemeen vast recht van 50,00 EUR dat het vorige van 25,00 EUR vervangt, is van toepassing op akten geregistreerd vanaf 01 juli 2013.
Worden de geldigheidsvoorwaarden niet nageleefd, dan zal de ontvanger van de registratierechten de aanwijzing van command beschouwen als zijnde een tweede verkoop en met andere woorden twee keer de evenredige registratierechten kunnen innen.
c) Uitdrukkelijk ontbindend beding
Wanneer er bij de uitvoering van de compromis problemen rijzen, dienen partijen zich normaliter tot de rechtbank te wenden om het geschil te laten beslechten, met alle kosten en tijdverlies vandien.
Deze nadelen kunnen ondervangen worden door de inlassing van een “uitdrukkelijk ontbindend beding”, waarin gestipuleerd wordt dat de verkoop van rechtswege ontbonden wordt indien de notariële akte niet verleden wordt voor het verstrijken van een bepaalde termijn en dit ten gevolge van één of andere situatie of fout van één der partijen.
Ook hier geldt dezelfde opmerking op fiscaal vlak als bij het beding uitgestelde eigendomsoverdracht.
d) Opschortende voorwaarden
Opschortende voorwaarden worden courant gebruikt, niet alleen in onderhandse verkoopovereenkomsten, doch tevens in aan- of verkoopbeloften.
Een verbintenis die is aangegaan onder een opschortende voorwaarde, hangt af van hetzij een toekomstige en onzekere gebeurtenis, hetzij een gebeurtenis die al heeft plaatsgevonden maar voor de partijen nog onbekend is.
Het is van cruciaal belang dat de opschortende voorwaarde met de grootste zorg wordt geformuleerd, alsook dat er een termijn wordt voorzien binnen dewelke de voorwaarde dient vervuld te worden. Bij gebreke aan enige termijnbepaling kunnen partijen immers voor een lange tijd in het ongewisse blijven.
Art. 1176 in fine BW stipuleert dienaangaande dat indien er geen termijn werd bepaald, de voorwaarde altijd kan vervuld worden en zij pas voor het eerst zal geacht worden onvervuld te zijn, wanneer het zeker is geworden dat de gebeurtenis niet zal plaatsvinden.
De opschortende voorwaarde wordt geacht te zijn vervuld wanneer de schuldenaar die zich onder die voorwaarde verbonden heeft, de vervulling ervan heeft verhinderd of niet de nodige inspanningen heeft gedaan om de vervulling ervan ““ in goede trouw ““ te benaarstigen.
De partij in wiens voordeel de opschortende voorwaarde werd bedongen, kan naderhand afzien van de vervulling van die voorwaarde, zodoende de verkoop dan definitief wordt.
De meest voorkomende opschortende voorwaarden zijn deze tot het bekomen van een hypothecaire lening en deze tot het bekomen van een stedenbouwkundige vergunning en/of bepaalde attesten.
Wat betreft de opschortende voorwaarde tot het bekomen van een hypothecaire lening, doet men er goed aan om:
- De termijn voor het vervullen van de opschortende voorwaarde voldoende ruim te stellen (45 à 60 dagen);
- Te bepalen dat de kandidaat-koper zijn leningsaanvraag bij minstens 3 financiële instellingen moet indienen;
- Te stipuleren dat het moet gaan om een hypothecair krediet tegen gangbare marktvoorwaarden;
- Het exact te ontlenen bedrag (in hoofdsom en kosten) te vermelden, hoe vervelend ook voor de kandidaat-koper. Op die manier wordt deze laatste beter beschermd én blijkt hieruit dat de kandidaat-koper voldoende werd geïnformeerd omtrent alle kosten in verband met de aankoop van het onroerend goed;
- De manier waarop de kennisgeving moet geschieden, te bepalen.
Wanneer een opschortende voorwaarde in de compromis opgenomen staat, heeft zulks enkel gevolgen op het vlak van de uitvoering van de overeenkomst. De overeenkomst op zich bestaat en is reëel. Hierover bestaat vaak verwarring en discussie.
