Van enkele tot miljoenen euro’s huurschade
Welke huur er ook afgesloten is, of dit nu woninghuur, handelshuur, … voor de verhuurder is het natuurlijk van belang dat het verhuurde goed in correcte staat geretourneerd wordt.
Huurschade is de ergste nachtmerrie van elke verhuurder, die het rendement van de huur ernstig aangetast ziet.
Dikwijls komen er horrorverhalen in de media van huurders die elk los- of zelfs vastzittend deel van de woning slopen.
Zo kampeerde een vastgoedmiljonair voor zijn villa om te beletten dat de huurders nog meer van de inboedel zouden ontvreemden.
Ook BV’s zijn er niet immuun voor: Frank Galan liep naar eigen zeggen 1 miljoen euro schade op door gewelddadige huurders.
Het lijstje kan zo nog verder aangevuld worden.
Wat zegt de wet over huurschade?
Het burgerlijk wetboek regelt de algemene verplichtingen van de huurder. Daarvoor moeten we kijken naar art. 1731:
§ 1. Indien geen omstandige plaatsbeschrijving is opgemaakt, wordt vermoed dat de huurder het gehuurde goed ontvangen heeft in dezelfde staat als waarin het zich bevindt op het einde van de huurovereenkomst, behoudens tegenbewijs, dat door alle middelen kan worden geleverd.
§ 2. Indien tussen verhuurder en huurder een omstandige plaatsbeschrijving is opgemaakt, moet de huurder het goed teruggeven zoals hij het, volgens die beschrijving, ontvangen heeft, met uitzondering van hetgeen door ouderdom of overmacht is teniet gegaan of beschadigd.
Er moet dus een onderscheid gemaakt worden tussen 2 situaties:
1. Er is geen plaatsbeschrijving
In dat geval wordt de huurder geacht het goed ontvangen te hebben in dezelfde staat waarin hij/zij het achterliet.
Dit kan uiteraard tot zeer onbillijke gevolgen leiden.
Daarom laat de wetgever het toe dat de verhuurder toch het tegenbewijs kan leveren en dat zelfs door alle middelen van recht. Dit betekent dat zowel getuigen als vermoedens toegelaten zijn.
2. Er is wel een plaatsbeschrijving
Is er wel een plaatsbeschrijving, dan kan de verhuurder geruster zijn. De huurder moet het goed achterlaten in exact dezelfde staat als deze die beschreven is.
Meteen blijkt zeer duidelijk het nut van een goede en duidelijke plaatsbeschrijving.
Hoe huurschade bewijzen?
Er is een plaatsbeschrijving, allemaal goed en wel, maar hoe moet de huurschade nu in concreto bewezen worden. De wet legt daaromtrent geen voorwaarden op. Dit is dus bij uitstek een punt van discussie.
Er zijn een aantal bewijsmiddelen te bedenken:
1. Onderlinge vaststelling
Het sterkte wapen is de onderlinge vaststelling van schade.
Dit is nadien onweerlegbaar. De enige discussie kan dan enkel nog bestaan over het bedrag van de huurschade.
2. PV van vaststelling
Dit is het belangrijkste middel dat de verhuurder daarnaast in handen heeft om huurschade te bewijzen. Het PV van vaststelling wordt opgemaakt door de gerechtsdeurwaarder, een openbaar ambtenaar.
De daarin gedane vaststellingen hebben authentieke waarde, voor zover het zuiver materiële feiten betreft.
Art. 519 Ger.W. biedt deze mogelijkheid:
Ҥ 1. Gerechtsdeurwaarders hebben taken waarvoor zij alleen bevoegd zijn en waarvoor zij ministerieplicht hebben.
Deze taken zijn :
2° het verrichten van vaststellingen, op verzoek van magistraten en op verzoek van particulieren, met betrekking tot zuiver materiële feiten, zonder enig advies uit te brengen omtrent de oorzaken en de gevolgen in feite of in rechte die daaruit zouden kunnen voortvloeien, evenals de vaststellingen die tot de wettelijke uitoefeningen van hun ambt behoren; deze vaststellingen zijn authentiek wat betreft de materiële feiten en gegevens die de gerechtsdeurwaarder zintuiglijk kan waarnemen;”
Enige nadeel: voor een PV van vaststelling mag U al snel rekenen op een paar honderd euro. Deze kosten zijn in principe niet verhaalbaar op de huurder, tenzij U de rechter er van kan overtuigen dat ze deel uitmaken van de schade.
3. Getuigen
Ook getuigen kunnen gebruikt worden om huurschade aan te wijzen, maar dat is geen sinicure. De getuigen zullen onafhankelijk en objectief moeten zijn, wil de Vrederechter ze in overweging nemen.
Denk daarbij aan de buren, tuinman, …
4. Foto’s en eigen vaststellingen
Foto’s en eigen vaststellingen ontberen het nodige objectieve en tegensprekelijke karakter. Ze zullen veelal met argwaan bekeken worden. Wat niet betekent dat ze zonder meer nutteloos zijn, mits de nodige voorzorgen in acht worden genomen.
Laat U goed begeleiden bij het vaststellen van huurschade, want het zal een wereld van verschil betekenen bij een eventuele latere procedure om de schade te recupereren.
